丁彥皓：投資上海“老破小”能夠盈利，但收益有限，并非最佳選擇

投資上海“老破小”是能夠賺錢，但是確定性不高，收益有限，相對其他優質標的并非最佳選擇

文\丁彥皓-可信財商

一、相對“老破小”，在城鄉結合部重建一座新城比內環內的城市更新基本面提升更快，幅度更大

我對上海的“老破小”太熟悉，這個話題至少琢磨了十幾年，2016年，我投了700萬買了一套上海內環內的復式，126平米，這個房子不算老破小，但是周邊都是“老破小”

當時做出這一投資決策主要是取決于兩點，即

1、 在距離外灘三公里的內環內弄套房子，也算是個人生交代，畢竟要住，人生就這么幾年，怎么舒服怎么來

2、 周邊都是“老破小”，鐵定要大幅拆遷，最終新建，一般新房子怎么都要到20萬每平米，拉高我投這套房產的基本面，推高房價

但是，很不幸，這十年趕上了房地產周期下行、房主不炒、疫情以及中美貿易戰，這套房子的基本面沒多大的提升，就這兩年國家又提出城市更新，政府又開建新的地鐵和南北通道，搞得熱火朝天

現在上海內環內的房價高了，國家又不鼓勵大拆大建，更多是城市更新，修修補補，尤其內環內的基建近乎飽和，基本面再大幅提升的空間極為有限

當年投資這套房產時有情懷，更多是年輕的爭強好勝，看到好幾座大型CBD、兩條地鐵、兩家大學，上財與上外、魯迅公園，方圓10公里的三甲醫院幾十家，尤其又在內環內，距離外灘3公里，絕對有面子

其實，現在再復盤，這項投資異常失敗，至少少賺2000萬，是當年思考不成熟的表現

這套住房投資10年后收益有限主要取決于三點，即

1、 剛買入時正處于房地產的頂峰期，一買入就進入下行期，且這一輪下行時間受市場、外界負面沖擊以及人為調控過度等因素決定時間最長

2、 當時的基本面已經處于飽和狀態，再提升的空間極為有限，雖然最近又在新建19號線與南北地下通道，但是相對已經完善的基建，這點增量不足掛齒

3、 國家政策與上海的高房價決定大拆大建的進程放緩，更多是修修補補的城市更新

而同時我有個朋友在青浦區買了套獨棟別墅，也是700萬左右，但目前這套房產的市值應該在3500，與諸多極其有名的電影明星是鄰居，當時這套房子幾乎買在了荒山野林，就是個規劃與大工地，連條像樣的路都沒有

這件事清晰的告訴我兩點，即

1、 在城鄉結合部重建一座新城比內環內的城市更新基本面提升更快，幅度更大

2、 財富階層不一定要擠在內環內，更多是追求郊區新建，設計一流的新城

二、靠政府拆遷征收變現臨時以市場價買入的“老破小”收益并不高

其實，目前很多人投資上海“老破小”主要取決于三點，即

1、 房價已經跌到位了，再下跌幾乎不可能

2、 房價下跌，但是租金上漲導致租售比遠高于住房按揭貸款的利率，每個月的租金完全能夠覆蓋按揭貸款

3、 城市更新會提高市中心老破小的基本面，推高房價

但是，“老破小”的最終變現需要基于政府拆遷，基本面持續走衰導致僅靠市場交易的房價上漲幅度極為有限，但是在不主張大拆大建與房價過高的時代，政府拆遷“老破小”的進程遠不如以往，一晃就是十年沒聲音

理性的投資人在布局資產時必須基于兩點，即

1、 未來發展空間足夠大

2、 要立即持續大幅提升基本面

其實，拆遷能夠賺到錢的秘訣是這套房子在很多年前就屬于自己，并非是臨時以市場價買入的，在房地產進入理性發展期，政府拆遷所支付的拆遷款也是基于市場價，高不了多少

這就意味著，靠政府拆遷征收變現臨時以市場價買入的“老破小”收益并不高

其實，目前投地產投資的秘訣有三，即

1、 受人口、資本與產業持續大幅凈流入推動的基本面穩步大幅提升

2、 買入的價格要足夠低，遠低于當地的社會平均可支配收入承受的范疇

3、 投資房產所在地區的發展要有明確的政策支持

城市的發展與人口、資本與產業的流向受單位面積所承載的財富與相對應的成本決定的，一旦成本過高，產業、資本與人才會逐步向緊鄰的周邊地區流動，對市中心形成進出穩態，甚至凈流出，沖擊當地房地產的基本面

另外，市中心會發展飽和，一旦飽和就意味著進入下行期，前期的積淀已經形成既定利益格局，很難重新洗牌，嚴重的拖累了當地的發展

我現在住的虹口就處于這一悖論中，白崇禧、孔祥熙以及湯恩伯的故居就在我家旁邊，這就意味著當年這里就屬于上海的政治與經濟中心，但是歷史包袱太重，發展積淀導致無法培育新的發展

而浦東是新區，沒有歷史包袱，發展初期全是稻田，成本極低，自然承接了全上海的產業、人才與資本的大幅凈流入

三、長三角的經濟協同性以及足夠的土地儲備足夠多的現實決定，在發展飽和地區已形成穩態的背景下，人才、產業與資本必然由高房價地區逐級向低房價地區流動，提升當地房地產的基本面與推高房價

目前中國房地產的基本面還在穩步提升，只是呈現“結構化”的特征，主要取決于三點，即

1、 所在地區的產業附加值持續大幅提升

2、 人口與資本的大幅凈流入

3、 基礎設施建設的日益完善

理論上，全國都在發展，但是上海因成本與進入門檻過高，這幾年一直呈現人口凈流入，而廣東與浙江成了當前最靚的仔，廣東人主要是能生，而真正最吸引年輕人的地區是浙江

之所以產生這一現象的關鍵是浙江的營商環境一流、民營經濟發達以及社會財富分配整體均勻，老百姓從發展中所獲得紅利頗多，這也是浙江成為首個共同富裕示范區的關鍵

目前上海的發展面臨最大的尷尬有三，即

1、 成本實在是太高，已經超出了太多企業與個體可承受的范疇，最終迫使其不得不外遷

2、 土地儲備有限，無法大規模的供給，還要為未來的產業發展做儲備，最終再次推高了房價

3、 進入門檻高，戶籍受限，對普通人的限制過多

目前上海的優勢是財富與人口密集度高，能夠形成馬太效應，但正在與高成本形成一個穩態平衡，最終會形成人口、資本與產業的進入極其有限，甚至凈流出

但是長三角的經濟協同性以及足夠的土地儲備足夠多的現實決定，在發展飽和地區已形成穩態的背景下，人才、產業與資本必然由高房價地區逐級向低房價地區流動，提升當地房地產的基本面與推高房價

2016年，上海虹口與青浦就處于這一態勢，虹口發展飽和，房地產基本面提升的空間極其有限，但是青浦就是個大農田，根據規劃急速發展，基本面持續穩步提升，房價也順勢上漲，經過疫情的沖擊，獨棟別墅的價值凸顯，漲幅更大

四、投資上海的“老破小”是能夠賺錢，但是確定性不高，收益有限，相對其他優質標的并非最佳選擇

回歸“老破小”的話題，“老破小”拆遷獲利主要取決于三點，即

1、 買入要早，甚至是數十年前的福利分房，而非當下以市場價買入

2、 政府拆遷極不具確定性，一晃就是十年，影響投資收益

3、 目前的拆遷異常規范，更多是基于市價，很難獲取暴利

雖有城市更新托底，但是總體而言老破小的房子居住體驗越來越差，基本面急速下滑，經不起時間的沉淀

經過這一輪房地產深度調整，太多房子的租售比較高，租金能夠覆蓋按揭貸款，這不是投資老破小獨有的優勢，更多要關注未來的增值空間

由此得知，投資上海的“老破小”是能夠賺錢，但是確定性不高，收益有限，相對其他優質標的并非最佳選擇

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教