利率沒(méi)降，但買(mǎi)房人緊張了？

新一輪LPR公布：

2026年3月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。（以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效）

這一次的結(jié)果，其實(shí)并不意外。

如果把時(shí)間往前推，3月上旬央行在公開(kāi)市場(chǎng)操作中，無(wú)論是7天逆回購(gòu)利率，還是整體政策利率體系，都沒(méi)有發(fā)生變化。

在這樣的“基調(diào)之下”，也就意味著本月LPR大概率還是延續(xù)“原地踏步”的走勢(shì)。

而從結(jié)果來(lái)看，也確實(shí)如此。

需要注意的是，這是自2025年6月以來(lái)，LPR已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月保持不變。

如果回顧過(guò)去一年，其實(shí)節(jié)奏是非常清晰的：此前通過(guò)降息、結(jié)構(gòu)性工具等方式，已經(jīng)完成了一輪“前置寬松”，而當(dāng)利率進(jìn)入低位區(qū)間之后，政策也進(jìn)入到一個(gè)階段性的觀察期。

因此這一次LPR保持不變，并不是不想動(dòng)，而是暫時(shí)不動(dòng)。

到了這里自然就會(huì)有疑問(wèn)：為何要暫時(shí)不動(dòng)了？

從核心原因來(lái)看有幾個(gè)方面，首先，政策利率沒(méi)有變化，LPR自然缺乏下調(diào)基礎(chǔ)。

7天逆回購(gòu)利率自2025年中一直維持在1.4%左右沒(méi)有進(jìn)行調(diào)整，在此情況下自然缺乏進(jìn)一步下行的空間。

其次，宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)局表現(xiàn)整體好于預(yù)期，現(xiàn)階段降息的緊迫性并不高。

結(jié)合今年1~2月的數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是進(jìn)出口，消費(fèi)還是投資都呈現(xiàn)出一定的修復(fù)跡象，尤其是部分高技術(shù)制造業(yè)，新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域整體表現(xiàn)都較為亮眼。在此背景下，更傾向于再觀察一段時(shí)間。

最后從銀行層面來(lái)看，繼續(xù)下調(diào)利率的動(dòng)力也正在不斷減弱。

當(dāng)下銀行凈息差已處于歷史低位，如果lpr進(jìn)一步下調(diào)對(duì)于銀行的盈利能力就會(huì)形成更大的壓力，從而影響信貸投放的穩(wěn)定性。

此外，外部環(huán)境也有一定因素。首先，當(dāng)下全球利率環(huán)境整體偏高，美聯(lián)儲(chǔ)降息節(jié)奏存在不確定性。再加上國(guó)際油價(jià)的短期波動(dòng)，帶來(lái)了輸入性通脹壓力，也會(huì)影響國(guó)內(nèi)貨幣政策的操作空間。

綜合多重因素來(lái)看，短期內(nèi)降息的必要性不高。

不過(guò)，雖然本月LPR沒(méi)有變化，但有一個(gè)信號(hào)其實(shí)已經(jīng)非常明確。

在今年兩會(huì)期間，央行已經(jīng)明確表態(tài)，將靈活運(yùn)用降準(zhǔn)、降息等貨幣政策工具，實(shí)施適度寬松的貨幣環(huán)境。這也意味著，從全年維度來(lái)看，貨幣政策的方向依然是“偏松”的。

換句話說(shuō)，現(xiàn)在的不動(dòng)，更像是在為后面的調(diào)整留出空間。

從市場(chǎng)主流觀點(diǎn)來(lái)看，2026年大概率仍然會(huì)迎來(lái)降息周期，全年有望降息2次，總幅度在20-30個(gè)基點(diǎn)左右，5年期以上LPR有可能從當(dāng)前的3.5%下降至3.2%附近。

而從節(jié)奏上來(lái)看，上半年和下半年各一次的可能性較大。

其中，更值得關(guān)注的時(shí)間窗口，很可能會(huì)出現(xiàn)在二季度。

其原因也并不復(fù)雜，一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)尚可，但二季度后宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的壓力可能將逐步顯現(xiàn)，此時(shí)通過(guò)降息來(lái)進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)的必要性就將明顯提升。

因此與其糾結(jié)降息，不如更關(guān)注接下來(lái)的政策窗口期。

再把視角落回到西安。

目前西安主流商業(yè)銀行執(zhí)行的房貸利率大多在3.15%，不論是首套還是二套，整體都已處于歷史低位區(qū)間。

可以說(shuō)在LPR處于3.5%的情況下，已經(jīng)通過(guò)加點(diǎn)下調(diào)的方式提前釋放了一部分利率。

在公積金方面目前也同樣維持在較低水平。

5年以上首套利率為2.6%，二套為3.075%，單繳存最高貸款額度為75萬(wàn)，雙繳存為100萬(wàn)，多子女家庭最高可達(dá)120萬(wàn)。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，真正值得關(guān)注的反而是公積金政策的變化。

近期全國(guó)多地開(kāi)始密集出臺(tái)公積金新政，包括提高貸款額度，放寬商轉(zhuǎn)公優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定等。

而在其背后的原因就在于大量公積金資金還處于沉睡狀態(tài)，需通過(guò)激活需求用以住房消費(fèi)。

可以說(shuō)在此背景下西安后續(xù)跟進(jìn)調(diào)整的概率也在不斷加大。

真正的變化，很可能還在后面。

至于具體何時(shí)落地，或許還需要再觀察接下來(lái)一兩個(gè)月的政策信號(hào)