透視年報丨打折“撈底”成雙刃劍：長實賣房收入翻倍，收益承壓

去年一系列打折促銷策略使得李嘉誠家族旗下的長實集團交出了一份“增收不增利”的答卷。

近日，長實集團發布2025年財報顯示，報告期內實現收入579.35億港元，同比增長27.25%；投資物業重估前溢利為119.6億港元，每股溢利3.42港元，同比上年增長2.7%。計入投資物業重估帶來的影響后，長實在2025年的股東應占溢利為108.47億港元，每股溢利為3.1港元，較上年度減少20.3%。

就物業銷售業務來看，去年，長實集團賣房收入翻倍增長至204.49億港元，但是物業銷售收益僅27.33億港元，同比僅增長19.34%。那么，長實集團為何陷入“增收不增利”局面？

長實集團2025年財報截圖

打折促銷致使物業收益承壓

從物業銷售業務來看，去年，長實集團在香港、內地展開了一系列打折促銷活動，雖然去庫存效果明顯，但是收益空間壓縮。

拆解長實集團去年27.33億港元的物業銷售收益，其中，內地貢獻17.56億港元，同比大增近4倍；香港僅錄得3.75億港元，同比下降76.69%。

單獨從收益來看，香港市場貢獻的收益大幅減少七成以上。長實集團表示，這主要是因為此前在市況疲弱之下，為促進銷售而提供多項折扣優惠，為Blue Coast和Blue Coast II的銷售虧損作出撥備所致。

近兩年銷售收益對比。長實集團2025年財報截圖

據悉，上述兩個項目是長實在2024年打折出售的樓盤。彼時項目推出均價約2.19萬港元/平方呎，與周邊的二手房價相比，相當于打了7折，較成本約2.8萬港元/平方呎也折讓了22%。當時這一銷售策略被稱為“撈底價”，也迅速讓Blue Coast項目成為當時香港新盤“人氣王”，實現快速出貨。

同時，在內地，長實集團近年來也在打折促銷。去年7月，為吸引港人北上購房，長實集團旗下和記地產在香港推出“大灣區雙居生活”計劃，推介位于粵港澳大灣區的4個樓盤，包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園和東莞海逸豪庭，合計400套房源，且總價最低僅需40萬元起。

這些房源打折力度大，迅速在大灣區樓市掀起波瀾。以惠州瀧珀花園為例，公開信息顯示，此前51平方米的一房戶型單價在1.04萬-1.4萬元/平方米之間，而如今一套中高樓層的51.34平方米一房，售價僅為44.3萬元，折合單價約8632元/平方米，降幅明顯。東莞海逸豪庭的別墅價格也經歷了大幅回落，從2023年5月的每平方米4.4萬元至6.8萬元，降至2025年6月的1.8萬至3.6萬元/平方米，價格幾乎腰斬。

不僅僅是大灣區，在北京，長實集團下位于朝陽區東四環的豪宅項目“御翠園”在去年加推時也采取了降價策略。公開信息顯示，2023年7月，御翠園473套房源獲批預售許可證，高層住宅備案均價約9.8萬元/平方米，聯排別墅備案均價約9.1萬元/平方米。這批房源曾分三次集中開盤——第一次原價銷售，去化有限；第二次7.5折銷售，因去化較好逐步恢復至8折順銷；第三次是去年5月以7折銷售，后因售價過低停止促銷活動。

不同于香港項目，長實集團在內地的項目由于拿地早、開發慢，即便打折出貨也有充足盈利空間。比如，御翠園所在地塊是由和記黃埔在2001年以7億元拿下的北京姚家園地塊，彼時樓面價僅1750元/平方米。

“只要回報合理，便會參與投地”

談到對今年香港樓市的看法時，在業績交流會上，長實集團管理層表示，隨著香港的經濟回復穩定，2025年的住宅物業交投已逐漸恢復動力，“政府物業印花稅稅率下調、按揭利率偏低，以及發展商調整售價等多項因素，對市民入市吸引力更大，對于整體住宅物業市場有支持作用。”基于此，長實集團也將在今年推動一系列新盤入市。

在被問到是否有興趣在香港繼續拿地時，李嘉誠長子、長江實業主席兼董事總經理李澤鉅仍稱，只要回報合理，便會參與投地。“在投地或進行任何收購合并交易時，集團一向遵守‘財務紀律’，不會抱有‘志在必得’的心態，絕對不會盲目追價，始終是回報率決定一切。”

截至2025年底，長實集團擁有可開發土地儲備（包括合作發展項目的發展商權益，但不包括農地及已完成物業）約6500萬平方呎，其中5600萬平方呎、600萬平方呎及300萬平方呎分別位于中國內地、香港及海外。

目前，長實集團手握資金達417億港元。在被問及投資計劃時，李澤鉅表示，集團將繼續專注投資于尊重合約精神、有完善法律制度保障投資者的國家，以及擁有長期穩定現金流的項目，“若有優質、符合我們IRR（內部收益率）要求的項目，我們基本上都會有興趣。重點仍是看項目的利潤回報和所需投入的成本。”

就多元化投資方面，在退出巴拿馬港口和出售英國電力資產后，李澤鉅在業績溝通會上透露了石油業務的突破，其稱：“旗下Cenovus收購MEG后，石油日產量已接近100萬桶，這一產量超過不少產油國家。”

對于近年來不斷出售手中資產，李澤鉅在業績會上也回應稱：“公司的財務狀況非常健康，沒有出售任何資產的壓力。”

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 王心