寶業剛發力，綠城就搶了風頭

文/上海進深 嚴明會

青浦徐涇，火藥味濃了。

拿地10天后，綠城18-05地塊規劃設計方案火速公示。

綠城一如既往地迅速，上午競拍剛結束，中午總包團隊便立即出現在現場召開進場籌備會。

3月13日，上海一批次土拍中，綠城以總價26.75億元，溢價率6.57%，競得上述地塊，成交樓板價31972元/㎡，住宅裝修標準≥2500元/㎡。

這塊地塊與寶業去年拿下的17-05地塊距離僅幾百米，容積率同為2.2、限高同為60米。

寶業項目案名已公示：寶業·虹橋國展里，效果圖和戶型面積段也已出爐，展廳預計在4月中旬開放。

綠城顯然不想落后半拍，直接用“10天公示規劃圖”來壓縮雙方的時間差。

可以預見，兩家房企今年將上演一次真正意義上的貼臉競爭。

作為綠城華東區域總經理潘思遠上任后的第一個落子，這個項目不僅承載著綠城在大虹橋的產品展示野心，也將成為他在華東區域任期內的重要試金石。

從綠城的報規圖來看，綠城依然是那個熟悉的綠城，產品細節拉滿。

1、規劃11棟16-17F小高層，全兩梯兩戶

綠城沒有選擇洋房和疊墅混搭的高低配路線，而是繼續沿用一致性更強的產品體系，與寶業的產品形態重疊。

2、全域抬板

外部道路標高5米，小區內部標高8.4米，以此計算，全域抬板約3.4米。

寶業項目全域抬板約5.4米，兩者風格一致但尺度有差異。

2、KP站、垃圾房等不利因素放在抬板之下

社區地面層完全被“凈化”，業主視線不會被不利空間打斷。這種處理方式在上海改善項目中越來越成為標配。

3、雙下沉庭院 室外泳池

社區主入口面寬近49米，歸家儀式感十足；

入口正對下沉庭院，再經過一個下沉庭院后銜接室外泳池，動線完整、場景豐富。

若未來再增加室內泳池，則將形成 “雙泳池體系”，復刻早期綠城的頂配水準。

4、完全人車分流

人行出入口主要設置在會恒路及規劃綠地，車行出入口全部設置在會恒路。

5、戶型預測

180-190㎡戶型：占據最中心區位，貼近下沉庭院與室外泳池。

120-140㎡戶型：預計布局在中區北側臨河景觀面與資源較好的東西向樓棟。

105-110㎡戶型：預計分布在社區南側及東北側。

寶業項目戶型涵蓋130-190㎡的3-4房。

綠城在改善區間正面對標寶業，同時通過小面積段進一步擴大客群池。

從目前兩家的進度來看，今年徐涇最值得看的一場對決已經正式開場。

雖然寶業比綠城早三個多月拿地，但兩家在產品邏輯上的選擇高度一致：

都做了全域抬板、都是小高層、都是兩梯兩戶。

正面硬剛的味道，從綠城公示規劃圖的那一刻就撲面而來。

若綠城持續追趕進度，那兩盤接下來的戶型亮相、樣板間展示、價格帶劃定，每個節點都將會相互牽制。

今年，徐涇將有超過萬套次新房解禁，這個板塊的競爭強度會被進一步放大。

這意味著，寶業與綠城的這場貼臉交鋒，從一開始就不是單純的回合制，而是一場長線消耗戰：

產品力要夠硬，銷售節奏要夠快，對市場判斷的準確度也要夠高。

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