現(xiàn)場(chǎng) | 昔日地標(biāo)淪為閑置空樓，國(guó)美“南京第一店”降至1.56億元仍流拍，將上調(diào)價(jià)格再拍賣

每經(jīng)記者：張寶蓮 每經(jīng)編輯：陳俊杰

3月22日，南京市秦淮區(qū)洪武路與淮海路交叉口，春日的新街口商圈已是人流熙攘，緊鄰步行街南延線的洪武路137號(hào)（俗稱“南京國(guó)美電器大廈”）卻大門緊閉，玻璃幕墻蒙著厚厚的灰塵，門口的招牌早已拆除，外立面上的“GOME國(guó)美”依舊醒目，但LOGO（標(biāo)志）已盡顯斑駁。

曾經(jīng)輝煌的新街口國(guó)美電器大廈 每經(jīng)記者 張寶蓮 攝

這棟建筑曾是南京商業(yè)的黃金地標(biāo)，也是國(guó)美電器在南京的第一家店，如今卻在司法拍賣市場(chǎng)遭遇多次流拍。3月18日，該房產(chǎn)于阿里資產(chǎn)再次拍賣，起拍價(jià)1.56億元，開(kāi)拍前，該標(biāo)的吸引超4000人次圍觀，但拍賣全程無(wú)人報(bào)價(jià)，最終流拍。

3月24日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，3月18日的拍賣信息已經(jīng)從阿里資產(chǎn)上被撤下。記者以投資人身份咨詢抵押權(quán)人重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司沙坪壩支行（下稱重慶農(nóng)商行沙坪壩支行），對(duì)方表示后續(xù)還將上架拍賣。“我們最新的評(píng)估價(jià)格出來(lái)了，準(zhǔn)備上調(diào)價(jià)格再掛拍，目前還在內(nèi)部審批流程中。”記者詢問(wèn)價(jià)格將上浮多少，對(duì)方稱可以發(fā)意向函報(bào)價(jià)詢問(wèn)。

昔日地標(biāo)淪為閑置空樓

據(jù)介紹，該大廈被處置的范圍為1—5層及夾層，總建筑面積16474.49平方米。3月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪看到，外立面的巨型廣告屏早已黑屏。大廈一層兩邊僅有少數(shù)臨街商鋪仍在正常營(yíng)業(yè)，主入口的玻璃門緊閉落鎖，賣場(chǎng)區(qū)域完全封閉，入口處無(wú)任何人員值守，門體上還殘留著“國(guó)美”以及某消費(fèi)電子品牌名稱的舊貼紙。

透過(guò)玻璃櫥窗向內(nèi)望去，內(nèi)部依舊保留著昔日家電賣場(chǎng)的布局，貨架、扶梯等設(shè)施尚未完全拆除，地面散落著紙箱、塑料瓶等雜物，部分角落還堆著未拆封的手機(jī)包裝盒，柜子、梯子隨意倒在一邊，碎石頭、紙屑灑落在地面上。

一份2023年12月的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，該大廈建成時(shí)間為1996年，至今已經(jīng)有30年歷史，土地使用權(quán)終止日期為2043年9月，剩余土地使用年限不到20年。

自2024年3月首次掛上司法拍賣平臺(tái)以來(lái)，該標(biāo)的多次拍賣均以流拍收?qǐng)觯鹋膬r(jià)從一拍2.67億元一路下探至1.56億元，累計(jì)降價(jià)超1.1億元，依舊無(wú)人報(bào)名出價(jià)。

記者注意到，阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺(tái)信息顯示，該標(biāo)的最新一次拍賣始于3月18日，起拍價(jià)1.56億元，保證金1600萬(wàn)元，法院采用一次性報(bào)價(jià)的拍賣規(guī)則，最終該標(biāo)的以0人報(bào)名、0次出價(jià)的結(jié)果再度流拍。

這棟位于核心商圈新街口南延線的商業(yè)資產(chǎn)，成為了拍賣市場(chǎng)的“滯銷品”。

資產(chǎn)本身存短板，誰(shuí)來(lái)接手？

南京國(guó)美電器大廈的司法處置，根源直指國(guó)美系的債務(wù)泥潭。工商信息顯示，該大廈的權(quán)利人是南京鵬澤投資有限公司（下稱南京鵬澤）。

而這家公司地址正在洪武路137號(hào)，門口兩尊造型精致的石象分立臺(tái)階兩側(cè)，入口玻璃門已完全落鎖，金屬卷簾門掩蓋了內(nèi)部景象，門體上還貼著一排“國(guó)美”字樣貼紙。左側(cè)墻面上，一塊金色牌匾標(biāo)注著“南京鵬澤投資有限公司”，顯示此處曾是南京鵬澤的辦公場(chǎng)所。

南京鵬澤 每經(jīng)記者 張寶蓮 攝

穿透股權(quán)關(guān)系可見(jiàn)，南京鵬澤由國(guó)美電器有限公司100%持股，是國(guó)美系布局在南京的核心商業(yè)資產(chǎn)主體，而拍賣，實(shí)則是國(guó)美系債務(wù)清償?shù)囊画h(huán)。目前，國(guó)美電器已被諸多司法案件纏身，成為失信被執(zhí)行人。

記者從大廈外墻張貼的成渝金融法院“（2023）渝87執(zhí)2039號(hào)”公告了解到，這場(chǎng)拍賣的核心債權(quán)方為重慶農(nóng)商行沙坪壩支行。2023年10月，該行與重慶市國(guó)美電器有限公司、國(guó)美電器有限公司、南京鵬澤借款糾紛一案中，在訴前由重慶市沙坪壩區(qū)人民法院保全查封了南京鵬澤用于提供抵押擔(dān)保的洪武路137號(hào)大廈。

據(jù)重慶金翰資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具的評(píng)估報(bào)告，2023年12月，該大廈市場(chǎng)估值為3.82億元。也就是說(shuō)，最新一次拍賣價(jià)格在最初估值基礎(chǔ)上打了4折。

除了債務(wù)與稅費(fèi)成本，資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)短板也成為重要阻礙。評(píng)估報(bào)告顯示，該大廈內(nèi)部為傳統(tǒng)家電賣場(chǎng)的布局，與當(dāng)下新街口商圈的商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)需求脫節(jié)，后續(xù)的改造、招商成本也必不可少。

同時(shí)，報(bào)告還標(biāo)注，估價(jià)對(duì)象所在物業(yè)有自備車庫(kù)和少量露天停車位，車位數(shù)量較少，停車便捷度較差。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該停車庫(kù)已經(jīng)比較老舊，難以滿足現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)的停車需求。加之近年來(lái)新街口商圈傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)持續(xù)轉(zhuǎn)型，實(shí)體商業(yè)面臨客流結(jié)構(gòu)變化、租金承壓的困境，這棟老舊商業(yè)資產(chǎn)想要煥新仍需花費(fèi)心思全面改造。

3月22日，記者以投資人身份咨詢?cè)摯髲B所屬的太平洋大廈物業(yè)服務(wù)中心，獲悉該大廈目前物業(yè)費(fèi)按期繳納，因長(zhǎng)期閑置，不涉及到水電費(fèi)用。

根據(jù)我國(guó)司法拍賣相關(guān)規(guī)則，債權(quán)方可選擇申請(qǐng)以物抵債，由銀行持有該資產(chǎn)后通過(guò)自持、招租、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式盤活；也可在法律允許范圍內(nèi)，繼續(xù)下調(diào)起拍價(jià)啟動(dòng)新一輪拍賣；或引入第三方專業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過(guò)合作處置的方式降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3月25日，記者以投資人身份致電此前發(fā)布該大廈拍賣信息的集成拍賣，對(duì)方稱，該房產(chǎn)去年流拍后已經(jīng)以物抵債給了銀行。他透露，南京曾有投資人向其給出比1.56億元更高的價(jià)格，但因多方面問(wèn)題最后未能成交。

若未來(lái)上調(diào)價(jià)格后上架，洪武路137號(hào)將花落誰(shuí)家？在實(shí)體商業(yè)加速升級(jí)的背景下，如何盤活這類區(qū)位優(yōu)質(zhì)但硬件老舊、權(quán)屬?gòu)?fù)雜的商業(yè)資產(chǎn)，已成為新街口乃至全國(guó)多個(gè)老牌商圈亟待解決的問(wèn)題。