實探丨滬七條落地滿月：3月上海二手房成交沖擊3萬套，改善型置換鏈條打通

自2月25日上海“滬七條”樓市新政正式落地，至今已滿一個月。從成交數據來看，上海樓市“小陽春”行情全面顯現，不僅買賣雙方心態悄然轉變，也讓上海成為全國核心城市中樓市復蘇的風向標之一。

3月二手房成交量沖擊3萬套大關：改善型置換鏈條打通

3月22日，澎湃新聞在浦東新區房地產交易中心張楊路受理處看到，大廳內前來咨詢交易稅費、辦理過戶等手續的市民絡繹不絕。

現場采訪中，既有剛需家庭、拆遷群體，也有改善置換者。二孩家庭范先生提到，他們此前已經看房許久，恰逢兩個孩子到了入學年齡，新政出臺后購房門檻降低，便入手了一套學區房，解決孩子上學的需求；動遷戶陳先生也表示，自家房屋拆遷后，趁著當下市場房源性價比高，購置了一套剛需房，優先滿足父母的自住需求。

與此同時，改善型置換鏈條也在逐步打通。浦東世博板塊業主王女士，將掛牌一年多的房子完成出售。“我這套屬于老破小，掛了一年了，之前問的人很少，和買家的價格差距也比較大。政策出臺后，意向客戶增多，就想趁著市場回暖趕緊出售，主要也是想置換，目前正在同步看徐匯區的房子”。

今年2月25日，上海市住房城鄉建設管理委等五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱“滬七條”），推出限購再松綁，公積金貸款額度提高，房產稅暫免征擴圍等一系列優化措施，實實在在降低購房門檻及成本。新政落地后市場反饋積極，二手房成交活躍度在3月呈直線上升態勢。

根據上海房產交易中心官網“網上房地產”數據，2026年3月1日至3月24日，上海二手房（含商業）累計網簽成交23258套，同比增長3%，且周度成交量持續創新高。其中，3月9日-3月15日單周二手房成交7233套，一舉創下近五年來最高周成交紀錄；僅僅一周后，3月16日-3月22日周度成交量再度突破新高，網簽成交7488套。此外，3月14日單日網簽成交1472套，也為近兩年單日第二高，僅次于2025年3月15日的1473套。

從市場前端的帶看、客源等核心指標來看，新政帶來的市場活力更為直觀。上海鏈家監測的數據顯示，新政實施后，該平臺日均帶看量對比新政前增長30%，日均新增客戶量對比新政前增長51%，新增房對比新政前日均水平增長85%，客戶入市信心較新政前明顯提升，帶看及成交均十分活躍。

據上海太平洋房屋田林東路一門店店長孫潔瓊反饋，其所在門店帶看量較新政前直接翻了3倍，且部分買家決策果斷，7天內成交的客戶增多。

基于當前持續高漲的成交節奏，業內對3月全月的成交數據也給出了樂觀預判。58安居客研究院院長張波預測，3月上海二手房成交有望沖擊并突破3萬套。其認為，近7天日均成交破千套，疊加月末成交翹尾效應，按當前節奏突破3萬套為大概率事件。

安居客線上數據也印證了市場熱度回升。數據顯示，該平臺觀望指數已從81.3大幅降至68.8，購房者觀望情緒大幅收斂，議價節奏向更均衡方向發展。同時，一二手房找房熱度明顯提升，2-3月份，新房熱度指數從57.4上升至62.5，二手房熱度指數從61.6上升至67.6，與去年同期相比，實現了大幅度的熱度升溫。

張波進一步指出，若月成交實現3萬套，將達到2021年或2023年同期的水平，2021年屬于上海上一輪樓市牛市尾聲階段，2023年則是疫情后市場快速反彈階段。但只看單月水平并不足以定調，還需看后續2-3個月的成交量價。

剛需仍是市場核心支撐

成交量的持續上漲，也直接帶動上海二手房市場供需兩端心態發生轉變。

“這一輪新政后的市場表現和去年已經不太一樣了”，從事中介行業多年的李經理復盤道。“去年政策一出臺，我們公司的掛牌量一夜激增。現在新增掛牌比較平穩，庫存在快速消化，賣家的心態也比之前堅挺。”

上海鏈家研究院負責人李根監測的數據顯示，“滬七條”新政發布后，上海鏈家二手房掛牌量較去年同期下滑8%，主要得益于新政后成交量提升，同時成交增速大于新增掛牌增速。

在李根看來，業主心態已由前期的“急于去化”，到春節前“觀望惜售”，再到春節后的理性調價。業主心態的調整，有益于扭轉前期“以價換量”的局面，從市場反應看，目前整體議價幅度在收窄。

中原地產市場分析師盧文曦進一步指出，自2025年8月起，上海二手房掛牌量已進入下行通道，此前部分急售的業主已基本完成離場，現階段業主掛牌更趨理性，市場恐慌性拋售現象已逐步消失，房源供給端逐步回歸平穩狀態。

從需求結構看，當前剛需仍是市場核心支撐。上海中原地產數據顯示，總價300萬以內入門級房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續提升。

價格端也開始企穩。國家統計局數據顯示，2月，上海二手住宅銷售價格環比上漲0.2%。從歷史數據來看，上海二手住宅銷售價格自2025年5月以來連續九個月負增長，此次環比轉漲為近10個月來首次。

在盧文曦看來，當前市場呈現明顯的品質分化，房齡新、品質好的二手房價格支撐力強，房東議價底氣足，部分優質房源止跌企穩；普通房源議價空間雖收窄，但仍以平穩成交為主；千萬元以上高端房源議價空間則取決于產品品質。其提及，目前改善型房源市場熱度尚未完全激活，若后續熱度能從剛需向改善傳導，市場復蘇將更具持續性。

張波也提及，從二手市場來看，短期受低總價房源成交占比提升的結構性影響，二手成交均價仍會有所起伏，這一階段預計還會持續至少3-5個月，后期隨著低總價房源成交釋放的置換資金向上傳導，成交結構向改善型轉移，有望推動成交均價進一步穩中向上。

持續穩定復蘇還需政策適時推進

對于“滬七條”落地滿月后上海二手房市場的表現，多位業內人士認為當前市場已實現積極復蘇，但企穩回暖仍需循序漸進。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，當前上海二手房市場呈現“量漲、庫存降、價企穩、預期修”的積極態勢，賣房速度快于掛牌速度的小區不斷增多，供求矛盾有效緩解，價格下跌態勢得到遏制，扭轉了前三年深度調整的局面。房東信心修復、購房者入市積極性提升，市場交易生態持續優化。

張波認為，“滬七條”落地近一個月，對市場信心已呈現實質性修復效果，但暫未形成絕對穩定的市場預期，當前市場回暖仍主要歸因于政策刺激，同時成交結構仍集中于低總價剛需市場。雖然當前并非短期脈沖式回暖，但持續穩定復蘇還需要后續政策適時推進。

在中指研究院上海數據總經理張文靜看來，整體來看，上海年初在政策端持續發力，通過降低購房門檻及購房成本、試點二手房收儲等舉措，已初步激活市場需求。進入3月，上海二手房成交活躍度回升較為明顯，新房市場周度成交出現修復，疊加掛牌量持續回落，市場供需兩端均出現一定積極改善。從全國核心城市來看，上海目前表現出的復蘇力度與市場韌性，使其成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市。

張文靜指出，若當前市場情緒能夠延續，上海有望在3-4月“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關注的是，市場企穩仍將是一個漸進過程，其后續的持續性仍依賴于居民收入預期及房價預期修復等宏觀基本面的實質性好轉。