“新七條”滿月 上海樓市小陽(yáng)春成色十足

上海樓市“新七條”落地滿月，政策紅利疊加春季置業(yè)旺季，樓市全面回暖、成績(jī)亮眼。

新房穩(wěn)步升溫、二手房成交爆發(fā)，多項(xiàng)數(shù)據(jù)刷新同期紀(jì)錄，本輪樓市小陽(yáng)春成色十足，回暖大勢(shì)已定，置業(yè)窗口期切勿觀望！

★ 二手房全線火熱★

市場(chǎng)行情徹底反轉(zhuǎn)

新政加持，二手房熱度登頂

二手房市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，新政后單月成交量直接突破26382套，熱度居高不下。

回顧去年四季度以來(lái)，上海二手房成交量始終穩(wěn)定在2萬(wàn)套以上（僅2月春節(jié)假期有所回落），本輪小陽(yáng)春疊加新政雙重利好，市場(chǎng)成交直接進(jìn)入快速抬升通道，且上漲勢(shì)頭持續(xù)加碼，短期內(nèi)有望沖刺季節(jié)性成交高點(diǎn)，行情向好趨勢(shì)毫無(wú)懸念。

二手房回暖節(jié)奏遠(yuǎn)超以往，直接跳過(guò)傳統(tǒng)爬坡期：新政后首個(gè)雙休日單日網(wǎng)簽破千套，后續(xù)熱度一路走高，工作日也出現(xiàn)單日成交破千套的盛況，上漲勢(shì)頭毫無(wú)放緩跡象。

上海二手房成交走勢(shì)（2026.2.26-2026.3.25）

數(shù)據(jù)來(lái)源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理

剛需主導(dǎo)市場(chǎng)，上車盤成搶手貨

從交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需群體成為本輪行情的絕對(duì)主力軍。3月以來(lái)，總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的剛需上車房源，交易占比穩(wěn)定維持在70%以上，遠(yuǎn)超平時(shí)68%-70%的常規(guī)水平。

一方面，這類房源總價(jià)門檻低，堪稱剛需人群最佳“上車盤”，疊加公積金貸款額度提升，低首付+純公積金貸款就能輕松實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)，購(gòu)房壓力大幅降低；

另一方面，此類房源租金回報(bào)率普遍超2.2%，與公積金貸款利率基本持平，房?jī)r(jià)下跌空間極小，置業(yè)安全感拉滿，自然成為市場(chǎng)搶手貨。

市場(chǎng)持續(xù)走熱，房東心態(tài)徹底轉(zhuǎn)變，熱門板塊、低價(jià)房源跳價(jià)案例增多，議價(jià)空間大幅收窄，房東議價(jià)底氣遠(yuǎn)超年前，優(yōu)質(zhì)房源掛牌即成交，市場(chǎng)供需格局徹底反轉(zhuǎn)。

★ 新房市場(chǎng)穩(wěn)步向好★

改善置業(yè)全面起勢(shì)

新房量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇

從核心交易數(shù)據(jù)來(lái)看，本輪新房回暖態(tài)勢(shì)清晰可見，量?jī)r(jià)同步步入良性上升通道：

新建商品住宅供應(yīng)11.09萬(wàn)平方米，共計(jì)885套；

整體成交24.46萬(wàn)平方米，累計(jì)1998套；

成交均價(jià)穩(wěn)定在73839元/平方米。

政策落地后，全市售樓處人氣直線回暖，熱度從外環(huán)周邊率先啟動(dòng)，隨后快速傳導(dǎo)至外環(huán)內(nèi)中高端改善盤，樓盤來(lái)訪量、簽約量同步攀升。從新房成交榜單來(lái)看，中低價(jià)位剛改產(chǎn)品全面起勢(shì)，成為市場(chǎng)回暖主力。

上海商品住宅成交TOP10（2026.2.26-2026.3.25）

數(shù)據(jù)來(lái)源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理

本輪公積金政策優(yōu)化成效顯著，直接降低購(gòu)房利息成本、合理放寬購(gòu)房杠桿，改善客群預(yù)算上限提升，能入手更優(yōu)質(zhì)房源。

寶山、青浦、閔行等剛改主力區(qū)域，依托充足供應(yīng)+政策利好，成交活躍度持續(xù)領(lǐng)跑。

房企推盤謹(jǐn)慎，高端改善成主力

從供應(yīng)端來(lái)看，房企雖依舊保持理性謹(jǐn)慎，本月僅推出8個(gè)樓盤，單個(gè)項(xiàng)目推盤量相對(duì)克制，但入市房源均為5萬(wàn)元/平方米以上的中高端改善項(xiàng)目，精準(zhǔn)貼合當(dāng)下改善置業(yè)需求。

其中，楊浦東外灘中海云邸玖章、大寧中建玖上瑯宸等優(yōu)質(zhì)樓盤，憑借地段與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，收獲市場(chǎng)超高關(guān)注度，成為改善客群的首選目標(biāo)。

★ 小陽(yáng)春成色實(shí)打?qū)崱?/p>

置業(yè)窗口期不等人

從當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，今年3月上海樓市成交量有望輕松超越去年同期，市場(chǎng)置業(yè)情緒全面回暖，購(gòu)房者決策速度大幅加快，優(yōu)質(zhì)房源去化速度持續(xù)提速。這也給依舊觀望、猶豫不決的買家?guī)?lái)了強(qiáng)烈的心理壓力，倒逼觀望人群快速出手、鎖定心儀房源。

與往年小陽(yáng)春不同的是，今年以來(lái)上海二手房掛牌總量持續(xù)下降，即便近期迎來(lái)季節(jié)性掛牌小高峰，新增掛牌量依舊比去年同期減少約40%，房源供需偏緊格局逐漸顯現(xiàn)。在此背景下，上海二手房?jī)r(jià)格止跌回升趨勢(shì)越來(lái)越明顯，樓市筑底企穩(wěn)信號(hào)徹底明確。