泰國富豪，佛系賣房

文/上海進深 嚴明會

過會三個月后，盤古云曦終于在3月24日拿到了預售證。

這個在去年12月27日就已過會的項目，推出48套建面約153-200㎡的疊墅產品，過會均價59997元/㎡，主力總價930萬-1300萬元。

將在3月28日至4月1日期間開啟認購，計劃4月11日開盤銷售。

同時，第二批上市的一梯一戶高層產品信息也開始釋放。

籌備入市的這段時間里，青浦新城的市場格局已經發生明顯變化：

新面孔不斷入局，成交氣氛持續升溫。

去年12月28日，聯發時光新澍入市，當天賣出131套，去化率71%。

11月29日，青浦老城區的南廂觀寧府首開，22套聯排和20套疊拼，以64套的有效認籌，在2026年1月10日開盤當天便官宣售罄。

目前，這兩個盤都在持續加推中。

相比之下，盤古云曦不僅在產品類型上與南廂觀寧府的疊拼正面競爭，其59997元/㎡的過會均價也比后者備案均價高出足足8885元/㎡。在項目入市的關鍵節點，這樣的定價無疑增加了市場壓力。

盤古地產背后站著的，是泰國最大商業銀行盤谷銀行的陳智深家族。

這個名字在泰國金融界如雷貫耳。2025年，其家族仍以10.7億美元的身家穩居福布斯泰國富豪榜第31位。他背后的盤谷銀行，是泰國最大的商業銀行。

自2007年進駐上海嘉定以來，盤古地產在上海開發的住宅項目包括盤古天地、盤古嘉德、盤古園府、盤古箐峰華庭等，數量并不多。

其中，盤古箐峰華庭項目曾出現過公區地面降標（宣傳為花崗巖實際為瀝青）、外立面顏色與宣傳不符（米白色變土黃色）、入戶大堂裝修簡陋等問題，引發業主投訴。

更具爭議的是盤古產品的長期停滯。業內早有“一套圖紙用十年”的評價：從2009年的盤古天地，到2019年的盤古園府，再到后來的箐峰華庭，主力戶型的邏輯幾乎未變。

2024年11月27日，盤古以9.15億元的底價競得青浦區青浦新城QPC1-0012單元57-01地塊，折合樓板價18000元/㎡。

從拿地到入市，16個月的等待，讓盤古錯過了不少窗口期。

項目位于青浦新城商務區，靠近17號線青浦新城站，在建示范區線、未來規劃嘉青松金線。

根據規劃設計方案，項目擬建10棟5-18層住宅。將推出建面約120㎡3房、約140㎡洋房以及約150-210㎡疊加。

去年9月中旬，售樓處與樣板間首次對外開放。

首批次推出的疊墅產品承擔了項目打頭陣的壓力。從產品細節來看，與盤古過往產品相比，此次確實有不少升級。

全系采用大面寬設計，所有衛生間包括下疊地下室的衛生間均采用直接面向室外開窗通風的真正的全明設計（非面向采光井開窗的衛生間設計），以及多面采光井配置增加采光和通風效果等。

上下疊贈送的部分都是可以實際使用的，如上疊贈送約2.2米高約40平的閣樓，可以改造成1-2個帶衛生間的居家空間，地下贈送的約40平的地下室還附帶了全明衛生間。

另外，疊墅產品均采用的是多入戶設計理念，下疊產品入戶門就達到5個，中疊和上疊也有2個，且每層均有電梯直達。

但項目能否在競爭激烈的青浦新城破局，仍要看定價后的市場反饋與品牌力能否支撐起消費者信心。