廣州老西關紅盤，價格失守

文/廣州進深 嚴明會

最近，珠實在天河的網紅盤珠江·天河都薈，在全城征集代言。

一句話，最高55555元。

如此大手筆，足以看出珠實對這個項目的重視程度。

而另一邊，同為“都薈”的珠實·西關都薈，卻稍顯黯淡，不僅沒一語值萬金的待遇，還要為兄弟盤賣力宣傳。

珠實·西關都薈位于荔灣老西關，地處荔灣核心地段，周邊發展配套成熟，其出身便決定了它的人生路線——

主打改善。

項目主力產品為建面約89-142㎡四至五房，雖有小戶型房源，但整體定位仍以改善型居住需求為主。

價格上，2023年首開時，賣到7萬 /㎡，在荔灣近年入市的一眾樓盤中，價格屬于中等偏上水平。

但要知道，在老西關這個地段，依托成熟配套與文化底蘊，再加上新房供應本就稀缺，7萬 /㎡的定價已經相對合理。

也正因此，珠實·西關都薈憑借核心地段與改善定位，成為板塊內關注度較高的樓盤之一。

放在市場行情好的時候，其實是不難賣的，畢竟產品力擺在那里。但它開盤后的這兩三年，廣州新盤市場動蕩不已，降價走量成為不少樓盤的唯一出路。

珠實·西關都薈也沒能成為例外。

2024年，其成交價已經跌破6萬元/㎡大關，2025年繼續降價，來到5.66萬元/㎡。

今年的最新成交價是5.65萬元/㎡。

當然，降價效果也十分顯著。

2023年首開時，該年度只網簽了20套，2024-2025年兩年成交161套，2026開年至今又已賣了19套。

截至目前，項目累計網簽200套房源，成交金額12.2億元。

2022年7月，珠實以約3.37萬元/㎡的樓面價，拿下該項目地塊——荔灣區南岸路26號AL011113地塊，成交總價18億元。

拿下這塊地并不容易，當時珠實歷經了11輪廝殺，才最終拔得頭籌。

按成交總價計算，珠實仍有將近6億元地價款尚未收回。

按成交樓面價來看，如今“5字頭”賣房，其實已經在虧本的邊緣了。

項目雖地段優越，但也有一些無法忽視的缺點。

體量較小，只有兩棟住宅樓，全盤約370戶，目前還有約170套房未售，全盤去化率54%。

項目西側是內環高架，部分房源難免會受到一定噪音影響，且周邊城市界面一般，這也是地處老城區的“通病”。

實際上，像珠實·西關都薈這樣的樓盤，考驗的不只是產品定力，還有營銷智慧。

特別是在廣州樓市進入K型分化，中心城區以價換量成為常態的背景下。

珠實·西關都薈手握老城核心配套，地段夠硬，產品也夠剛，卻因一開始“價格不夠香”，而在荔灣改善市場的激烈競爭中逐漸被動，以至于陷入如今的尷尬處境，很難不令人唏噓。

就眼下來看，既難靠地段躺贏，也難憑產品突圍，似乎除了繼續降價走量，并沒有更好的破局路徑。

至于這個難題，就交給項目公司——廣州芳實房地產開發有限公司經理楊來濱吧。