年報(bào)觀察 | 百億虧損下的綠景中國 白石洲之外仍是待解題

觀點(diǎn)網(wǎng) 3月26日，綠景中國公布2025年全年業(yè)績。

期內(nèi)，綠景中國實(shí)現(xiàn)收益18.66億元，同比下跌49.8%；毛利為9.38億元，同比上升14.7%；凈虧損達(dá)到96.60億元，同比擴(kuò)大77.8%。

收益腰斬、毛利率提升、虧損擴(kuò)大，三組指向各異的數(shù)據(jù)，勾勒出綠景在行業(yè)調(diào)整期的業(yè)績情況。

盡管白石洲項(xiàng)目的高利潤率入賬為毛利提供了支撐，但超96億元的賬面虧損，與近300億元的短期債務(wù)，依舊讓這家以舊改見長的房企亮起紅燈，綠景中國已經(jīng)走到了化債與保交樓并行的十字路口。

另一方面，高企的交叉違約債務(wù)、被接管的香港核心物業(yè)，及懸而未決的清盤呈請，使得綠景中國一直處于流動(dòng)性危機(jī)的壓力之下。

白石洲的賬

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，導(dǎo)致虧損擴(kuò)大的主要原因?yàn)榇篌w量的非現(xiàn)金會(huì)計(jì)處理。

2025年度，綠景中國錄得投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)虧損約55.14億元，與2024年該項(xiàng)虧損數(shù)據(jù)28.98億元相比，同比擴(kuò)大約90.3%。

與此同時(shí)，集團(tuán)年內(nèi)對發(fā)展中物業(yè)及待售物業(yè)進(jìn)行了大額撇減。資料顯示，2025年該項(xiàng)撇減金額為38.55億元，較2024年的6.67億元增加約477.8%。兩項(xiàng)合計(jì)約93.69億元，成為年度虧損的主要原因。

回顧中期數(shù)據(jù)，可以觀察到下半年減值計(jì)提的加速趨勢。據(jù)2025年中期業(yè)績報(bào)告顯示，綠景上半年實(shí)現(xiàn)收益約10.40億元，錄得虧損約20.30億元。以此計(jì)算，意味著其在2025年下半年的營業(yè)收入僅約8.26億元。然而，下半年的凈虧損卻高達(dá)約76.30億元。另外，中期數(shù)據(jù)顯示，其毛利率為36%，尚未達(dá)到全年的50.3%水平。

綠景中國指出，毛利率的波動(dòng)“主要是由于本年度確認(rèn)銷售利潤率較高的深圳項(xiàng)目所致。”

據(jù)財(cái)報(bào)披露，2025年，集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售收益約8.37億元，同比減少約68.1%；年內(nèi)確認(rèn)的待售物業(yè)總建筑面積約5.1萬平方米，不及2024年10.6萬平方米的一半。

白石洲項(xiàng)目在綠景中國的業(yè)績中占據(jù)重要權(quán)重。2025年，集團(tuán)根據(jù)商品房認(rèn)購書的合同銷售金額約29.23億元，較2024年的110.75億元同比減少約73.6%，其中主要貢獻(xiàn)均來自白石洲一期“綠景白石洲璟庭”。

與開發(fā)業(yè)務(wù)的大幅收縮相比，商業(yè)物業(yè)和綜合服務(wù)兩大板塊數(shù)據(jù)波動(dòng)相對較小。年報(bào)顯示，2025年商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收益約6.01億元，同比減少約9.8%。截至2025年12月31日，集團(tuán)投資物業(yè)的出租率維持在70%以上。

與此同時(shí)，綜合服務(wù)板塊成為三大業(yè)務(wù)線中唯一錄得正增長的領(lǐng)域。年內(nèi)，涵蓋酒店運(yùn)營、物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)的綜合服務(wù)收益約為4.28億元。與2024年的4.20億元相比，該板塊實(shí)現(xiàn)了約2.0%的同比增長。

重組進(jìn)行時(shí)

盡管非開發(fā)業(yè)務(wù)提供了相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，但未能緩解綠景中國整體現(xiàn)金流收緊的局面。

截至2025年12月31日，集團(tuán)銀行結(jié)余及現(xiàn)金（含受限制銀行存款及抵押銀行存款）約8.40億元，較2024年末的33.04億元大幅下降，其中不受限制的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為1.83億元。

與此同時(shí)，債務(wù)壓力突出。截至期末，集團(tuán)總借貸規(guī)模約317.37億元，其中流動(dòng)負(fù)債的借貸約298.74億元，其中約275.91億元因觸發(fā)違約或交叉違約條款，已變?yōu)殡S時(shí)可被要求償還。

資金與債務(wù)的雙重?cái)D壓，直接影響了集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。截至2025年12月31日，綠景中國錄得流動(dòng)負(fù)債超出其流動(dòng)資產(chǎn)錄凈額約15.93億元。而在一年之前的2024年末，尚擁有流動(dòng)資產(chǎn)凈值約31.83億元。

期末資產(chǎn)凈值約145.39億元，較2024年末的239.81億元下降約39.4%，資產(chǎn)總額從1035.87億元降至973.21億元，總負(fù)債則從796.06億元升至827.83億元。按凈負(fù)債除以總權(quán)益計(jì)算的負(fù)債比率，由2024年末的126.2%躍升至2025年末的212.5%。

債務(wù)違約的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)引發(fā)了債權(quán)人的法律行動(dòng)。據(jù)財(cái)報(bào)披露，由于部分票據(jù)及財(cái)務(wù)責(zé)任違約，一名貸款人于2025年2月4日向香港高等法院提出針對綠景中國的清盤呈請，涉及本金額約21萬美元連同應(yīng)計(jì)利息的若干財(cái)務(wù)義務(wù)。

針對該清盤呈請，香港高等法院已于2026年2月12日作出命令，呈請聆訊被進(jìn)一步押后至2026年6月1日。

在此期間，另一項(xiàng)核心資產(chǎn)也受到接管動(dòng)作。據(jù)悉，中國銀行（香港）有限公司作為抵押代理人，于2026年2月2日委任了接管人及經(jīng)理人，其中，接管資產(chǎn)包含了位于香港的NEO大廈。

面對債務(wù)壓力，綠景中國披露了多項(xiàng)應(yīng)對進(jìn)展。集團(tuán)已委任財(cái)務(wù)顧問及法律顧問推進(jìn)境外債務(wù)整體重組，并已與若干境外債權(quán)人訂立支持函；截至2025年末，公司亦成功延長了總額約7100萬元貸款的付息日。

在資產(chǎn)處置方面，2025年集團(tuán)完成出售位于美國洛杉磯的酒店物業(yè)，獲得現(xiàn)金代價(jià)2000萬美元。

值得注意的是，2025年行政開支為4.78億元，較2024年的4.63億元有所上升。年報(bào)披露，該項(xiàng)開支主要由境內(nèi)及離岸融資活動(dòng)產(chǎn)生的法律及專業(yè)費(fèi)用構(gòu)成--這在一定程度上也反映出重組過程中的費(fèi)用消耗。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。