最高院：結(jié)算協(xié)議中約定以房折抵工程款，是否構(gòu)成優(yōu)先權(quán)的行使？

作者：周軍律師.

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法律規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量合格的，承包人可行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)。工程優(yōu)先權(quán)的行使應(yīng)自發(fā)包人應(yīng)付工程價款之日起6個月內(nèi)。

那么，結(jié)算協(xié)議中約定以房折抵工程款的，是否構(gòu)成行使優(yōu)先權(quán)？

最高人民法院案例庫入選案例《海某建設(shè)公司訴豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)工程施工合同糾紛案》中明確：

建設(shè)工程質(zhì)量合格的，承包人可自發(fā)包人應(yīng)付工程價款之日起在法定期限內(nèi)行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)，行使的方式包含協(xié)議折價或申請人民法院拍賣等。承包方與發(fā)包方在結(jié)算協(xié)議中約定以部分房屋折價支付工程價款的，該約定構(gòu)成工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使。

裁判觀點簡析

結(jié)算協(xié)議約定“以房折抵工程款”，在滿足法定條件時，屬于行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的合法方式，效力可對抗抵押權(quán)與普通債權(quán)。

構(gòu)成行使優(yōu)先權(quán)的五大法定要件（實務(wù)全解）1. 權(quán)利基礎(chǔ)合法：工程質(zhì)量合格+主體適格

工程質(zhì)量合格：優(yōu)先權(quán)以工程質(zhì)量合格為前提，質(zhì)量不合格則喪失行權(quán)資格。

主體適格：僅限與發(fā)包人簽訂施工合同的承包人（總承包、合法分包），實際施工人一般不直接享有。

范圍合法：抵償范圍僅限工程款本金（人工、材料、機(jī)械費(fèi)），不含違約金、利息、損失。

2. 行權(quán)期限合規(guī)：18個月除斥期間

起算點：自發(fā)包人應(yīng)付工程款之日起算（結(jié)算協(xié)議簽訂日通常視為應(yīng)付日）。

期限：18個月（原6個月，2021年起改為18個月），逾期喪失優(yōu)先權(quán)。

實務(wù)要點：以房抵款協(xié)議必須在18個月內(nèi)簽訂，超期簽訂僅為普通抵債，不構(gòu)成行權(quán)。

3. 客體匹配：以“承建工程的房屋”抵債

核心要求：抵債房屋必須是承包人承建的案涉工程，不能是發(fā)包人其他無關(guān)房產(chǎn)。

法律邏輯：優(yōu)先權(quán)針對的是承包人投入物化勞動的工程本身，非發(fā)包人任意財產(chǎn)。

反例：用發(fā)包人其他小區(qū)房屋抵債，不構(gòu)成優(yōu)先權(quán)行使，僅為普通代物清償。

4. 意思表示明確：體現(xiàn)“優(yōu)先受償”而非普通抵債

協(xié)議表述：需明確“以XX房屋折價抵償XX工程欠付工程款，承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)”。

關(guān)鍵區(qū)別：

• 優(yōu)先權(quán)行使：基于法定優(yōu)先權(quán)，無需過戶即產(chǎn)生優(yōu)先效力，可對抗執(zhí)行。
• 普通以物抵債：僅為債權(quán)變更，未過戶不產(chǎn)生物權(quán)效力，不能對抗執(zhí)行。

實務(wù)風(fēng)險：僅寫“以房抵工程款”未提優(yōu)先權(quán)，可能被認(rèn)定為普通抵債，喪失優(yōu)先性。

5. 對價公允：抵債金額與房屋價值基本相當(dāng)

要求：抵債單價、總價與市場價值基本一致，無明顯低價（如低于市場價70%）。

后果：惡意低價抵債，可能被認(rèn)定為損害其他債權(quán)人利益，協(xié)議被撤銷，優(yōu)先權(quán)不成立。

周軍律師提醒，以房折抵工程款的優(yōu)先權(quán)，依附于合格承建工程，行權(quán)核心是按期、對物、合意、公允。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，鎖定行權(quán)期限、完善協(xié)議條款，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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