萬科開始大清算

萬科正在經歷一場前所未有的系統性危機，這場"大清算"并非單一事件，而是財務、債務、管理、司法、業務等多層面的全面爆發，標志著中國房地產行業深度調整期的典型樣本。

一、財務危機：創紀錄虧損與流動性枯竭

1. 史無前例的虧損規模

? 820億元年度預虧：2025年預計歸屬上市公司股東凈虧損約820億元，創A股房企單年虧損紀錄。

? 兩年累計虧損超1314億元：2024-2025兩年累計虧損超過1314億元，接近此前五年的歸母凈利潤總和。

? 第四季度巨虧：2025年第四季度預計虧損約539.85億元，以91天計算，相當于每天虧損5.9億元。

2. 虧損原因深度剖析

? 高地價項目結算：房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。報告期結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的高地價項目。

? 大規模資產減值：因業務風險敞口升高，新增計提信用減值和資產減值。2025年第三季度計提各類減值準備合計94.01億元，已超過上半年規模。

? 經營性業務虧損：部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損。

二、債務危機：3629億元有息負債壓頂

1. 債務結構極度惡化

? 總有息負債3629億元：截至2025年三季度末，萬科有息負債總額達3629億元。

? 短期債務1513億元：其中一年內到期短期債務約1513億元，占比達42.7%。

? 現金短債比僅0.48：賬面貨幣資金僅656.8億元，現金短債比低至0.43-0.48，資金缺口超900億元。

2. 債務到期高峰集中

? 2026年償債壓力：未來數月面臨超過110億元人民幣的債券到期，包括五只境內票據，以及兩項可能在7月底前被行使的回售權。

? 4月23日關鍵節點：一只人民幣債券將于2026年4月23日到期，萬科正與債權人協商展期。

三、管理層"清算"：高管大換血與司法調查

1. 核心管理層全面更迭

? 郁亮時代終結：原董事長郁亮2026年1月"到齡退休"，2026年3月卸任法定代表人。值得注意的是，公告中未按慣例對這位36年老臣表達感謝，引發市場猜測。

? 國資全面主導：深鐵集團背景的黃力平接任董事長兼法定代表人，標志萬科正式進入"國資主導"階段。

? 郁亮失聯傳聞：2026年1月28日，市場傳出郁亮疑似失聯半個月的消息，此時距離其退休僅20天。

2. 前高管司法調查密集

? 祝九勝被采取刑事強制措施：前總裁祝九勝于2025年10月被依法采取刑事強制措施。

? 多地高管被調查：前貴陽萬科總經理吳忠友、云南萬科前總經理王潤川、深圳臻山府項目總經理張雍等多名前高管于2026年陸續被帶走調查。

? 薪酬追索傳聞：前董秘朱旭被約談要求退還2021-2024年薪酬，該要求覆蓋過去4年所有核心高管。

四、司法風險集中爆發

1. 子公司破產潮

? 北京住總萬科破產：北京住總萬科建筑工業化科技股份有限公司因206萬元債務無法償還，于2025年3月被法院裁定受理破產清算。

? 臺州萬葭置業破產審查：臺州萬葭置業有限公司于2026年3月被債權人申請破產審查，案件號(2026)浙1002破申40號。

? 象征意義重大：僅因206萬元債務就導致子公司破產，凸顯了萬科及其股東面臨的極端資金困境。

2. 司法案件激增

? 966起司法案件：截至2026年2月，萬科司法案件達966起，深度風險2140條。

? 股權凍結超20億元：累計被凍結股權總額已超20億元，涉及深圳、南京、蘇州等多個核心區域的子公司。

? 新增被執行人：2026年1月19日，萬科及長沙市萬科企業有限公司新增一則被執行人信息，執行標的約10.90億元。

五、債務重組：時間換空間的艱難博弈

1. 已完成的展期成果

? 68億元債券展期：2026年1月，萬科成功推動"21萬科02"、"22萬科MTN004"、"22萬科MTN005"三只合計68億元債券展期。

? 展期方案特點：采用"固定兌付+部分現金兌付+增信"模式，對每個持有人賬戶實施10萬元固定兌付，剩余本金40%現金兌付、60%展期1年。

? 增信措施：提供項目公司應收賬款質押作為增信擔保措施。

2. 正在推進的全面重組

? 10年展期計劃：據2026年3月24日消息，萬科正考慮一項將境內債務展期最長達10年的計劃，該方案屬于深圳方面主導的一攬子重組方案的一部分。

? 配套800億元新增資金：重組方案可能配套800億元的新增資金支持。

? 整體重組方案：萬科正在應相關部門要求加快重組進程，并盡快提交重組方案，尋求所有債權人同意債務減值或延期付款。

六、大股東支持與自救努力

1. 深鐵集團持續輸血

? 累計借款超300億元：自2025年萬科風險顯化以來，深鐵集團累計提供的股東借款已超300億元。

? 2026年新增借款23.6億元：2026年1月27日，深鐵集團宣布向萬科提供不超過23.6億元股東借款，專項用于償還公司公開市場債券本金與利息。

? 借款條件優惠：深鐵提供的借款利率為2.34%，期限3年，條件優于市場水平。

2. 萬科的自救措施

? 保交付底線：2025年全年保質交付房屋11.7萬套，其中1.6萬套實現提前30天交付。

? 降本增效：通過管理費用管控和優化，實現了開發業務管理費用連續兩年下降。

? 資產處置受阻：撤回了旗下萬緯倉儲物流公募REITs的上市申請，資產盤活計劃遭遇挫折。

七、行業背景與未來展望

1. 房地產行業深度調整

萬科危機并非個例，而是房地產行業告別"高負債、高周轉、高增長"舊模式后，眾多房企面臨的共性難題。行業正處于新舊發展模式轉換的陣痛期，萬科面臨著"三高"遺留問題化解、經營業績承壓、訴訟糾紛較多等多重挑戰。

2. 萬科未來的關鍵變量

? 銷售回款能力：2026年上半年月均銷售能否回升，將是決定萬科命運的關鍵因素。

? 股東支持升級：深鐵的支持能否從借款升級為資產負債表優化。

? 有效資產儲備：足夠的有效資產將是未來萬科債券展期的重要考驗。

3. 轉型之路的必然選擇

萬科需徹底擺脫"負債驅動規模增長"的路徑依賴，將經營模式轉向以現金流安全為核心、產品力與運營效率雙輪驅動的新模式，回歸制造業與服務業本源。黃力平的到來，將憑借其國資背景與專業能力，推動萬科優化治理機制、聚焦核心業務，在穩主業、促轉型中尋找新的增長空間。

結語：一個時代的終結與新生

郁亮的謝幕，是一個地產黃金時代的終結；黃力平的接棒，是萬科穿越周期、謀求新生的開始。從職業經理人掌舵到國資主導，萬科的轉型之路，既是企業自身的突圍，也是中國房地產行業向規范化、高質量發展轉型的縮影。

這場"大清算"的核心矛盾在于：萬科作為曾經的行業標桿，其高杠桿、高周轉的舊模式在房地產行業深度調整期已難以為繼。隨著銷售端造血能力衰竭（2025年銷售額同比下降44.6%），而債務到期高峰接踵而至，所有歷史積累的問題集中爆發。萬科案例已成為房地產行業深度調整期的標志性樣本，其風險化解進程不僅關乎企業自身存續，也對整個行業的債務處置具有重要的參照意義。

未來，萬科需要在各方支持下，全力推進改革化險工作，通過戰略聚焦、規范運作和科技賦能等措施，推動業務布局優化和結構調整，提升多場景的開發和經營能力。公司上下將凝心聚力，有序地化解風險，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。