改善市場分層，3.3萬/㎡也能賣爆？

共2盤進行價格公示，分別為招商西安灣、保利未央璞悅。

具體公示信息如下：

1、招商西安灣：位于浐灞國際港歐亞五路以北，興泰北路以東。

本次公示4#樓，合計房源48棟，層高24，戶型面積196.08-232.03㎡，毛坯價格27729.11元/㎡。

6#樓，合計房源24棟，層高24，戶型面積274.30-274.73㎡，毛坯價格33831.12元/㎡。

9#樓，合計房源47棟，層高24，戶型面積199.38-231.88㎡，毛坯價格25831.64元/㎡。

該項目是近期西安高端改善市場中關注度較高的樓盤之一，結合起售價，此前的93%去化表現驚人。

該項目位于浐灞國際港核心區，北側浐灞國際港第二學校、西安浐灞第十六小學；南側浐灞國際港第一學校。

東側西安華夏文旅度假區、廣運潭公園，整體最大的優勢在于資源密度和城市定位，并且由于稀缺的灣區資源，相較于常見的沿河景觀，此類灣區形態在視野景觀上更有優勢，也是該項目溢價的重要基礎。

產品層面，項目針對于景觀做了不少的設計優化，例如整體抬高地勢，樓棟小角度旋轉，通高客廳、大面寬落地窗等。

而這些設計核心也就是為了盡可能的放大合景的可視性，從產品邏輯來說。對改善客戶的“景觀占有感”會更為明顯。

再加上品牌方面，招商深耕西安多年，過往項目穩定交付，口碑在本地開發商中處于高位，可為項目提供了不少確定性加分。

可以說其產品價值高度綁定于河景資源，剝離這一點，產品本身的通用性不算特別突出。

從價格上來說，整體單價在2.1萬-3.5萬元/㎡區間，總價門檻較高，目標客群相對集中。

總體來說，項目的核心優勢在于稀缺景觀，加上高規格產品，再加上相對克制的定價。

對于預算充足，看重景觀及居住體驗的購房者可重點關注。

2、保利未央璞悅：位于未央區養德路以北，規劃路以西，文體路南延伸線以東，渭清路東延伸線以南

本次公示3#樓，合計房源66套，層高16，戶型面積170.77㎡，毛坯價格22263.49元/㎡。

北側就是西安高級中學，與愛知中學合作，屬于城北板塊相對穩定且認可度較高的組合。

周邊已經形成較成熟的商圈，包括熙地港、大融城、龍湖未央天街等，日常消費、餐飲、休閑基本不需要依賴遠距離通勤。

醫療上有西安市中醫醫院等三甲資源，整體生活便利度在線。

交通方面，項目周邊已有2、4、10號線覆蓋，但距離最近的4號線站點約1.4km，步行通達性相對一般。

再看產品本身，主力面積段集中在128~170㎡，相對偏向于改善。整體功能性沒有問題，設計偏穩健，屬于夠用的大戶型。

而保利作為央企開發商在當下市場環境中，資金安全、交付能力、物業管理等方面更有保障。

不過要注意皓月園部分的容積率相對偏高，這意味著在強調低密舒適的當下，居住體驗上不算優質，而且會在后續出手的有所影響。

整體來看，該項目更像一個均衡型選手，品牌教育配套都不弱。