涉外租賃糾紛案例：國樽律所代理留學生與英國中介糾紛案圓滿辦結

近日，北京國樽律師事務所代理的中國赴英留學生洪某某與英國當地房屋中介之間的租賃合同糾紛案件圓滿辦結。北京國樽律所涉外跨境爭議解決團隊憑借對英國房屋租賃領域法律法規、行業慣例的深刻理解，以及跨境法律服務的豐富實戰經驗，通過多輪專業法律交涉與談判，成功幫助委托人全額追回剩余預付房租16017.86 英鎊，案件順利辦結，委托人對案件結果高度認可。

案件梳理

委托人洪某某系中國赴英國留學人員，與英國當地某房屋中介簽署學生公寓租賃合同，承租英國當地學生公寓用于留學期間居住。后因個人原因需提前終止租賃、返回國內，委托人實際僅入住公寓 4 個月，就剩余預付房租的退還事宜與中介溝通時，對方最初口頭同意退還剩余款項；待委托人正式回國后，中介方單方反悔，明確表示拒絕退還剩余房租，并額外提出要求，需委托人自行找到符合條件的轉租人完成公寓轉租后，方可辦理剩余房租退款手續。多次溝通無果后，委托人委托國樽律所涉外團隊全權處理本次跨境租賃合同糾紛，維護自身合法權益。

案件關鍵時間線

1、2024 年 6 月：委托人與英國當地某房屋中介正式簽署學生公寓租賃合同，完成入住手續，按期足額預付了對應租期的全部房租；

2、2024 年10 月：委托人實際入住公寓 4 個月后，因個人原因需提前終止租賃返回中國，就剩余預付房租退還事宜與中介方溝通，對方口頭明確同意辦理退款；

3、2024 年 11 月：委托人正式完成回國手續后，中介方單方反悔，明確拒絕退還剩余房租，并新增限制性要求，需委托人自行找到符合資質的轉租人完成公寓轉租后，方可啟動退款流程，雙方多次溝通無果；

4、2024 年 12 月 4 日：國樽律所正式接受委托人的專項委托，組建涉外跨境爭議解決專屬辦案團隊；

5、2024 年 12 月 - 2025 年 3 月：辦案團隊完成全鏈條證據梳理與固定、中英雙語法律文書起草，向英國中介方正式發送律師函，明確我方核心法律主張與權利依據，同步開展多輪跨境法律談判，駁斥對方無法律依據的退款限制條款；

6、2025 年 4 月 21 日：英國中介方全額向委托人支付剩余預付房租 16017.86 英鎊，本案正式圓滿辦結，委托人對案件辦理過程及結果均表示高度滿意。

辦案律師解讀

本案中主要爭議焦點為：

1、英國法律框架下，承租人提前解除租賃合同的權利與剩余租金退還的法定規則邊界；

2、中介方以 “未找到轉租人” 作為拒絕退還剩余預付房租的前置條件，是否具備法律與合同依據，是否構成不公平合同條款；

3、中介方前期已作出同意退款的口頭承諾，后續單方反悔的行為，在英國合同法下的法律效力認定；

4、跨境維權場景下，中國留學生身處國內，異地證據固定、法律交涉與權益主張的程序合規性問題；

5、學生公寓類租賃場景中，出租方的法定減損義務與預付房租的性質認定規則。

法律依據

（一）英國房屋租賃合同的核心法律適用與承租人權利

1、英國《1988 年住房法案》（Housing Act 1988）：英國規范私人住宅租賃的核心法律，明確了有保障短期租賃（AST）模式下出租人與承租人的法定權利義務，界定了提前解約場景下的租金結算規則與出租方的法定減損義務。

2、英國《1999 年消費者合同不公平條款條例》（Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations 1999）：明確租賃合同中，若出租方設置的條款單方面加重承租人責任、排除承租人核心法定權利，該條款不具備法律效力；以 “必須找到轉租人方可退還剩余房租” 作為無條件退款的前置限制，屬于加重消費者責任的不公平條款，依法不應被支持。

3、英國合同法基本原則：合同雙方作出的有效承諾對締約方具備法律約束力，中介方已就剩余房租退款事宜作出明確同意的承諾，委托人基于該承諾完成回國安排，中介方無正當理由單方反悔的行為，違背英國合同法中的允諾禁反言（Promissory Estoppel） 原則。

（二）出租方法定減損義務與租金退還規則

1、英國普通法與《1988 年住房法案》確立的出租方法定義務：承租人提前解約時，出租方負有法定的合理減損義務，需主動采取合理措施尋找新的承租人、降低空置損失，無權單方面將尋找轉租人的全部義務轉嫁至原承租人，更無權以此為由拒絕退還已預付的、未實際產生租賃期間的房租。

2、租金結算法定規則：承租人提前終止租賃的，僅需承擔租賃解除前的應付租金、以及出租方因提前解約產生的合理直接損失，出租方無權扣留全部剩余預付房租，更無權設置無法律依據的退款前置條件。

（三）跨境涉外法律服務的程序合規依據

1、《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第四十一條：當事人可以協議選擇合同適用的法律；當事人沒有選擇的，適用履行義務最能體現該合同特征的一方當事人經常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯系的法律。

2、中英兩國跨境民商事法律服務合作慣例與規則：中國律師事務所可依法為中國公民在海外的民商事糾紛提供跨境法律支持、文書出具、談判代理等涉外法律服務，保障中國公民海外合法權益。

封躍平

國樽律師事務所-全球管委會主席

福布斯出海全球化領軍人物TOP30

職業領域：跨國企業并購、涉外法律服務、公司治理、知識產權、涉外企業注冊、跨境投資等

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