房屋征收致租賃違約？三步化解租賃合同解除賠償糾紛

張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務所執業律師

一、案件背景：征收引發的租賃合同爭議

在 (2024) 浙 0302 民初 6270 號房屋租賃合同糾紛一案中，某租賃公司與 A 先生簽訂 10 年期房屋租賃合同，約定租金逐年遞增，后案涉房屋被納入政府征收范圍，A 先生中止支付后續租金，租賃公司訴請解除合同并主張超百萬租金、違約金及占有使用費。我作為 A 先生的代理律師，全程參與本案訴訟，通過精準的法律適用與證據組織，大幅降低當事人的賠償責任，該案也成為房屋征收背景下租賃合同糾紛的典型實務參考，為溫州地區同類案件處理提供了清晰思路。

二、核心事實錨點

1. 2017 年雙方簽訂租賃合同，約定 2023 年租金按 31 元 / 月 / 平方米計算，租金半年一付、先付后用，逾期付款按日千分之三計違約金；
2. 2020 年案涉房屋所在區域被列入征收改造范圍，2023 年 6 月政府發布騰空通知，A 先生于 2023 年 11 月發函中止支付租金；
3. 租賃公司 2024 年 1 月發函解除合同，訴請 A 先生支付欠租 43 萬余元、違約金 26 萬余元、占有使用費 55 萬余元等；
4. A 先生已分三次支付 2023 年部分租金，且多次通知租賃公司收房未果，案涉房屋 2024 年 5 月全部騰空。

三、代理核心策略：從法律適用到證據組織的全維度布局

作為本案被告代理律師，我圍繞房屋征收的法律性質與違約認定的核心要件，制定了三層抗辯策略，精準切中案件關鍵爭議點：

1. 主張征收屬于不可抗力，合同法定解除

依據《民法典》，房屋征收屬于雙方訂立合同時無法預見、避免、克服的客觀情況，且政府已發布騰空通知，合同目的已無法實現，案涉合同應屬法定解除，而非 A 先生違約解除。我當庭提交了政府征收公告、騰空通知等全套官方文件，形成完整證據鏈，證明征收事實的客觀性與合同履行的不能性。

1. 行使不安抗辯權，否定逾期付款違約

案涉房屋被征收后，租賃公司已喪失繼續履行合同的能力，根據《民法典》A 先生有權中止支付租金，該行為不構成違約。同時我提出，租賃公司拒不接收已騰空房屋，依據《民法典》其不得就擴大的損失主張占有使用費，并舉證 A 先生多次發函要求收房的快遞記錄、溝通函件，證明擴大部分損失的責任歸屬。

1. 申請調整過高違約金，否定和解協議違約金的適用

租賃公司主張的日千分之三違約金遠超實際損失，且前案和解協議中確認的違約金，是 A 先生為息事寧人作出的妥協，該妥協事實不得作為本案不利依據。我同時提出，即使認定存在輕微違約，違約金也應按銀行同期貸款利率調整，大幅降低賠償金額。

1. 主張保證金抵扣欠租，減少實際付款責任

結合合同約定，A 先生支付的 10 萬元租賃保證金為履約擔保，應在欠租中直接抵扣，該主張最終得到法院支持，進一步降低了當事人的實際賠付金額。

四、本案司法裁判核心觀點

某地法院經審理，采納了我方核心抗辯意見，作出的裁判觀點為溫州房屋租賃合同糾紛案件確立了重要裁判標準：

1. 房屋征收構成不可抗力，租賃合同法定解除：法院認定案涉房屋因征收無法繼續履行，合同于 2023 年 11 月 9 日解除，并非被告違約導致；
2. 違約金過高應予調整，和解協議妥協不構成自認：法院認為原告主張的違約金明顯過高，剩余保證金可直接抵扣該違約金，駁回原告的違約金訴請；
3. 占有使用費按公平原則酌定，擴大部分損失不予支持：考慮到房屋征收后無租賃價值，且原告拒不收房的事實，法院酌定占有使用費 47 萬元，遠低于原告主張的 55 萬余元；
4. 租金標準按合同約定認定，保證金可抵扣欠租：因被告無充分證據證明雙方口頭變更租金標準，租金仍按合同約定計算，10 萬元保證金抵扣欠租后，原告違約金訴請無實際金額可主張。

五、同類案件實務啟示

結合本案代理經驗與裁判結果，針對企業主、承租人遇到的房屋征收引發租賃合同糾紛，提出三點實務建議：

1. 房屋被列入征收范圍后，承租人應及時固定征收官方文件，發函出租人協商合同履行事宜，必要時可行使不安抗辯權中止履行，并保留全部溝通證據；
2. 出租人應及時接收承租人騰空的房屋，避免因拒不收房導致損失擴大，否則法院將依法駁回該部分損失主張；
3. 租賃合同中約定的高額違約金，法院可根據實際損失調整，當事人可在訴訟中申請降低違約金標準，和解協議中為妥協作出的事實認可，不得作為后續訴訟的不利依據。

在溫州地區，房屋征收引發的租賃合同糾紛頻發，當事人在處理此類案件時，應注重證據固定與法律適用的精準性，必要時可尋求專業的溫州合同糾紛律師咨詢，通過合法的抗辯策略維護自身權益，避免不必要的經濟損失。