上海的房子見底了嗎？

周末至今，對上海地產的討論熱度比較高，主要是因為幾個數據：

上周六，也就是前天，上海二手房網簽量是1585套，創22年以來的單日成交新高；

今早統計出來的數據，上周單周，上海累計二手房網簽7732套，刷新近5年新高；

按照目前的推測，算上今天和明天，3月合計的二手房成交會在3.1萬套，將會是最近10年的所有3月份里，僅次于2016年3月和2021年3月的第三高。

我個人覺得，要考慮到幾個事實，綜合來看：

1、上海的外環內放松限購政策，是2月25日落地的，咱們此前聊過《》，因此，這無疑釋放了一波增量需求；

2、3月的3.1萬套成交，看似很多，但相比去年3月，也不過是同比增7%而已，下圖，也就是說，去年也有小陽春，關鍵是小陽春之后，能否穩得住。

3、最最關鍵的在于，這幾萬套的成交結構很有意思，據統計，今年1-2月，上海的二手房成交中，300萬以下戶型的成交占比是56%，而3月份，300萬以下的成交占比攀升至了70%以上，換句話說，主要是低總價的房子的成交，迅速提升，而這和第一點的政策放松，其實是能對應起來的——簡單來說，就是政策放開后，低價房被釋放出來的需求，掃蕩了一圈。

4、一個價格層面的事實是，下圖，成交套數火熱的情況下，上海的二手房掛牌價，是繼續環比下滑的。

5、要理解這些釋放出來的需求，掃貨的心理，也得從“低利率時代”的視角出發——截至2月，上海的二手房價格同比跌幅是-6.2%，而據統計，房價跌完后，現在上海地區老破小二手房租售比在2.45%左右；而與此同時，與去年同期相比，存款利率、保險預定利率、理財業績比較基準，這些投資端的無風險利率都在下行，而公積金貸款利率等信貸利率也在下行，因此，對很多人來說，就變得值得下手了（信貸成本接近租售比，那不如用租房的錢交利息；而固收類投資品種的收益也和租售比差不多，買理財的性價比也不高了）。

6、現在上海的房地產市場，需求呈現啞鈴型結構，啞鈴兩側的需求是比較明確的，一方面，高凈值客戶的需求是確定性的，因此上海的新房價格環比、同比都還可以，且豪宅市場去年開始就很不錯了；另一方面，就是上述提到的，300萬以內的購房需求，也在下跌后，被激發出來了。

但是，關鍵是，中間的價格帶上，很難繼續向上傳導，也就是說，賣了300萬的房子的人里面，繼續夠一夠，去買500-600萬的房子的人，比例不高，這里核心就是對未來收入預期的判斷。

而且，現在還出了一個新的問題，這部分人群，很多都是未來最容易被AI取代的第三產業從業人員。

總結一下，個人對地產市場的幾個長期趨勢觀點哈，不一定對。

1、分化是大的趨勢，城市間的分化，新老房源的分化，房屋品質的分化，區位的分化，等等，而從總量來看，很難看到需求的整體抬升，這是人口結構決定的。

2、“住好房子”也是長期趨勢，住的開心、住的舒心，本身就是一種7*24小時的高額且無法替代的回報，近期有個挺重要的事情——湖北多地的“住建局”（住房和城鄉建設局），率先更名為了“住房和城市更新局”，《》，其實就是說，商品房發展了20多年后，房地產從“增量開發時代”進入了“存量更新時代”。

3、有一套房，還是有一定必要的，參考日本的經驗，隨著人口的老齡化，未來租房市場里，老年人大概率會在租房市場被歧視（擔心你噶在里面，包括新版的《殯葬管理條例》今天正式施行了，未來禁止住宅專門用來存放骨灰，本質上都是因為“死人”這事兒會讓房子折價），因此，想要一輩子租房，且還租的很舒心，也是有風險的。

4、即使很多房子由于價格到了低位，房東惜售，流動性凍結，跌不動，但也可能橫盤很久，不一定能跑贏無風險利率，這就導致從大類資產的角度看，其性價比，不一定比得上其他生息資產和優質股權類資產。

下圖，是我星球里每月定期更新的，滬深300指數/北上深二手房周掛牌價的走勢圖，比值越高，說明股權類資產的表現相對更好。

我個人的想法是，未來更合理的做法，是有一套房，然后在能承受波動和回撤的情況下，將大部分資金，投資在優質股權類資產上——當然，優質股權的定義在于，合理的估值+合理的業績增速，而優質股權的篩選，是動態的過程，這也就是基金經理、投顧主理人們提供的價值了。

當然，如果你風險偏好不滿足的話，最好的方式，就是一套房，然后直接多做存款、保險、理財等低風險品種。

多聊幾句市場的熱點哈。

1、A股，今天有兩個亮點。

其實昨晚，在展望《》中，咱們都有提及。

第一，是大類資產的負相關性，在逐步回歸。

大家也記得，3月伊朗沖突發生以來，黃金和油價往往是反向的走勢，也即油價漲了股票跌，而股票跌的時候，作為避險資產的黃金也跌，這里很大一部分原因，是由于流動性沖擊，我們也解釋過。

而從上周五開始，下圖，在油價沖高的過程中，股市下跌，但黃金同步反彈，對權益資產起到了對沖的效果。

而與此同時，黃金股和有色板塊也同步反彈，黃金股ETF華夏（159562），上周五漲2.5%，今天漲3.7%，累計反彈6%，領漲全市場。

第二，是中國資產的韌性，繼續顯現。

下圖，是截至16點，伊朗沖突以來，全球主要股指的表現，其中，A股和港股的跌幅都在7個點出頭，和美股（標普500期貨）接近，而日韓股市今天同步暴跌后，累計跌幅正接近此前的最大回撤。

近期比亞迪的業績說明會，說了一個數字

油價推高下，公司在澳大利亞、新西蘭、菲律賓等地一天銷量相當于以前2周的量，今年150萬臺銷量有信心，甚至還會更高。

真特么是國運啊（以下非雅迪廣告）。

2、債券，今天有個小作文。

下圖，是今天各個30年國債的日內變動，其中，框出來的25特6很奇怪，其他的券都下行了2bps以上，只有他，基本沒動，今天下午一度是唯一上行的。

據說，是某農商行此前在控盤，最近被打到止損了。

3、今晚的一則公告。

今晚美的發了年報，凈利潤同比增14%，關鍵是同步公告，要通過自有資金和中行順德分行的貸款，回購65-130億。

這大概率是這一輪，央行的回購增持再貸款政策推出以來，A股最大的一筆貸款回購了，真的牛逼，明天重點關注下資金走向。

4、表韭基金投顧的跟投操作。

無。

下圖，本周的星球精選，供大家參考，都是干貨，最近適合保持好合理的反脆弱姿勢后，多看少動。

求贊、在看。

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