謝逸楓：二手樓市迎“小陽春”，一手樓市何去何從？

文/謝逸楓

2026年3月，中國樓市“小陽春”成色如何，以目前的成交數(shù)據(jù)判斷來看，全國一二手樓市“小陽春”消失了，而核心城市的二手樓市迎來“小陽春”，一手樓市卻失蹤了，這背后的邏輯，與房地產(chǎn)行業(yè)底層發(fā)展產(chǎn)生重大變化有直接關(guān)系。

與往年最大的區(qū)別在于，今年樓市“小陽春”呈現(xiàn)分化、結(jié)構(gòu)性的特征和趨勢(shì)，一手住宅新房樓市“小陽春”消失，北上廣深等核心城市二手房樓市“小陽春”再現(xiàn)。“小陽春”的背后，是“以價(jià)換量”，呈現(xiàn)出“量升價(jià)跌”的市場(chǎng)行情。

樓市“小陽春”前，以2月25日“滬七條”（松限購、優(yōu)公積金、房產(chǎn)稅減免）為標(biāo)桿，濟(jì)南（人才購房補(bǔ)貼）、長(zhǎng)春（優(yōu)公積金）、佛山（好房”建設(shè)指引）、天津（15個(gè)新建城市更新項(xiàng)目）、深圳（安居房政策落地）等地市助力。

結(jié)果就是一手住宅新房樓市3月“小陽春”沒有到來，迎來的是核心城市二手樓市“小陽春”，可謂是一手平淡，二手火爆的冰火兩重天局面，分化、結(jié)構(gòu)性、以價(jià)換量的復(fù)蘇，依然是主流，歸根結(jié)底是政策無法熨平供需關(guān)系波動(dòng)。

值得注意是北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的一手樓市盡管沒有二手樓市火爆，總體的成交量略有失色，剛性的低總價(jià)成交為主。但是成交量比前1月-2月好，表現(xiàn)出回暖的跡象信號(hào)，特別是豪宅市場(chǎng)成交大漲。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年第12周（3月15日-3月21日），30城新房成交面積為248萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.9%。其中北京環(huán)比增長(zhǎng)31.7%，在一線城市中增幅居首，二線代表城市成交147萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)30.1%。

其中成都、杭州、蘇州等城市成交放量明顯。拉長(zhǎng)時(shí)間維度來看，市場(chǎng)升溫趨勢(shì)更加清晰。3月份以來（3月1日-3月21日），30城新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)101.4%，實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)抬升態(tài)勢(shì)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年第12周20城二手房成交36003套，環(huán)比增長(zhǎng)11.3%。其中北京環(huán)比增長(zhǎng)19.7%，同比增長(zhǎng)13.7%。整體來看，3月份以來，20城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)90.3%，活躍度明顯提升。

北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、鄭州等二手房樓市迎來“小陽春”。2026年1月份以北京、上海為代表的一線城市二手房市場(chǎng)有回暖跡象，房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月北京、上海二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分別同比增長(zhǎng)約20.8%、24.2%。

此外，進(jìn)入春節(jié)后的3月份，是本行業(yè)傳統(tǒng)的“小陽春”旺季。數(shù)據(jù)顯示，截至3月19日，北京二手住宅網(wǎng)簽成交量突破1萬套大關(guān)，達(dá)到10590套，已超過二月全月的8130套。北京的住房租賃市場(chǎng)的成交量自3月以來也出現(xiàn)了一個(gè)季節(jié)性高峰。

3月以來，北京二手房市場(chǎng)持續(xù)回暖。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月首周周度網(wǎng)簽共計(jì)2980套，日均約426套；經(jīng)過連續(xù)三周穩(wěn)步上漲，3月16日-22日網(wǎng)簽總量已升至4973套，日均達(dá)710套，更是在3月20日單日網(wǎng)簽量逼近1000套。

呈現(xiàn)出“量增、去化加快、議價(jià)收窄、結(jié)構(gòu)分化”的復(fù)蘇特征。從整體市場(chǎng)來看，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房源熱銷，更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性分化行情，主要集中在核心區(qū)域。這一局部回暖傳導(dǎo)至全市整體市場(chǎng)仍需要時(shí)間。目前二手房全面回暖的基礎(chǔ)仍不牢固。

安居客上海監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月28日（周六），上海二手房（含商業(yè)）單日網(wǎng)簽成交量達(dá)1585套，不僅刷新今年年內(nèi)單日成交紀(jì)錄，更是一舉打破2025年3月15日1473套的前峰值紀(jì)錄，創(chuàng)下近5年上海二手房單日網(wǎng)簽成交歷史新高。

截至3月28日，上海3月二手房累計(jì)網(wǎng)簽量為27733套，同比上漲8%。周度成交量持續(xù)攀升，3月2日至8日成交5709套；3月9日至15日成交7233套；3月16日至22日達(dá)7488套。3月以來，上海共有10天單日成交超千套，其中6天突破1300套。

該高位成交密度為2021年以來首次出現(xiàn)。自2025年8月起，上海二手房掛牌量已進(jìn)入下行通道，恐慌性拋售現(xiàn)象逐步消失，供給端趨于平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)300萬元以內(nèi)入門級(jí)房源3月上半月成交占比升至72%，去化效率提升。

月成交2萬套定為上海二手房市場(chǎng)的“榮枯線”，3萬套則是市場(chǎng)進(jìn)入活躍周期的分界線。若月成交實(shí)現(xiàn)3萬套，將達(dá)到2021年同期的水平，2021年屬于上海上一輪樓市牛市尾聲階段。單月水平不足以定調(diào)，還需看后續(xù)6個(gè)月-9個(gè)月的成交量?jī)r(jià)。

伴隨成交量的持續(xù)上漲，二手房市場(chǎng)的供求矛盾也得到有效緩解。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，“滬七條”新政發(fā)布后，上海鏈家二手房掛牌量較去年同期下滑8%，主要得益于新政后成交量提升，同時(shí)成交增速大于新增掛牌增速。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，回暖勢(shì)頭也已基本確立。普睿廣佛區(qū)域監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月首周（3月2日至8日），廣州50個(gè)典型樓盤來訪量達(dá)5542組，環(huán)比上升41%；認(rèn)購172套，環(huán)比上升70%，均為2026年以來周度峰值。

二手房市場(chǎng)亦持續(xù)升溫。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月9日至15日）全市二手住宅網(wǎng)簽2442套，環(huán)比猛增37%，看房人數(shù)已突破2萬人，市場(chǎng)活躍度顯著提升。總體看，成交量不如北京、上海、深圳的。

此輪廣州樓市“小陽春”行情的結(jié)構(gòu)性特征明顯，小戶型成交仍是主力，且以總價(jià)100萬元至200萬元的剛需客為主，一定程度上與購買力的水平相匹配。展望后市，隨著后續(xù)新房供應(yīng)的持續(xù)入市，本輪行情有望持續(xù)。

普睿數(shù)據(jù)顯示，2026年以來（1月1日至3月15日），從廣州一手住宅成交總價(jià)來看，總價(jià)1000萬元以上的豪宅成交達(dá)到了333套。100萬至200萬元/套的剛需房是主力，共網(wǎng)簽了3080套，占比達(dá)35%。

二手房市場(chǎng)最近三周網(wǎng)簽量分別為1783套、2442套和2589套，連續(xù)兩周成交量刷新2025年下半年以來新高。近三周廣州二手房成交均價(jià)在2.1萬元/㎡以下的低位徘徊，對(duì)比1月至2月的2.2萬元-2.3萬元/㎡的均價(jià)水平有所下降。

進(jìn)入3月份以后，疊加節(jié)后返城就業(yè)、剛需安家、改善置換需求集中入場(chǎng)，兩地看房量、成交量同步回升。二手房市場(chǎng)率先領(lǐng)跑，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源熱度攀升，剛需與改善需求集中釋放，“小陽春”的成色更多體現(xiàn)在真實(shí)需求的有效激活。

樂有家監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月22日（周日），深圳二手房門店簽約量創(chuàng)下近5年最高記錄，同比前一周周日上漲11%，比2024年國慶假期的單日歷史峰值高出4%。3000萬元以上豪宅成交同比暴增154%，億元級(jí)豪宅半年賣出去年全年的量。

3月16日至22日，樂有家門店二手簽約量實(shí)現(xiàn)“4連漲”，達(dá)到2024年四季度以來的峰值水平。深圳貝殼合作門店的簽約量環(huán)比大漲118%，3月8日單日簽約量沖上近一年頂點(diǎn)。看房端同步“升溫”，二手房帶看量連續(xù)4周上漲，觸及近2年高點(diǎn)。

更具標(biāo)志性意義的是價(jià)格的企穩(wěn)回升。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2026年2月深圳二手住宅成交均價(jià)達(dá)到6.2萬元/㎡，這是自2025年6月以來，歷經(jīng)8個(gè)月調(diào)整首次重返“6字頭”關(guān)口。今年1月開始翹尾，2月加速反彈，底部確認(rèn)的信號(hào)十分清晰。

新房市場(chǎng)同樣“火力全開”。樂有家數(shù)據(jù)，3月16日-22日，深圳樂有家門店新房簽約量環(huán)比上漲15%，創(chuàng)下近12個(gè)月單周最高值，比2025年3月“小陽春”的周度峰值高出25%。標(biāo)志著深圳新房市場(chǎng)連續(xù)4周上漲，正式“跑步”加入小陽春行情。

深圳樓市正在經(jīng)歷一輪由二手房領(lǐng)跑的結(jié)構(gòu)性回暖。樂有家數(shù)據(jù)，3月22日深圳二手房門店簽約量單日成交量創(chuàng)下近5年最高記錄。2月深圳二手住宅成交均價(jià)達(dá)到6.2萬元/平方米，這是自2025年6月以來，歷經(jīng)8個(gè)月后首次重返“6字頭”大關(guān)。

3月23日-3月29日深圳樂有家門店二手住宅簽約量雖環(huán)比回落12%，穩(wěn)站在近一年的高位區(qū)間，與2025年3月的高點(diǎn)基本持平。至3月29日深圳全市二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)4715套，本月大概率將突破5000套大關(guān)，與2025年11-12月網(wǎng)簽量接近。

剔除2月春節(jié)月，深圳二手樓市已連續(xù)數(shù)月穩(wěn)定在“榮枯線”水平之上。與二手房的風(fēng)風(fēng)火火不同的是，深圳三月的新房稍顯溫吞。截至目前，深圳市一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽累計(jì)1420套，現(xiàn)售網(wǎng)簽累計(jì)1138套，預(yù)售+現(xiàn)售網(wǎng)簽累計(jì)2558套。

我愛我家數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）二手房成交量已突破3600套，僅用半個(gè)月就完成了2月全月的量（3370套）。若按照最近一周日均300套的成交節(jié)奏，3月杭州二手房成交量有望站上8000套。

貝殼合作門店上周末的二手新簽單量高達(dá)536單，3月15日單日新簽315單，創(chuàng)新下近一年（2025年3月23日起）單日簽單量最高紀(jì)錄。截至3月15日，杭州市區(qū)二手房成交量已突破3600套，僅用半個(gè)月就完成了2月全月的量（3370套）。

南京、武漢、鄭州等地，二手房都迎來成交高峰。南京3月前兩周，兩個(gè)周末二手房成交量穩(wěn)定在900-1000套。武漢上周日單日成交451套，創(chuàng)下2024年以來單日最高紀(jì)錄。鄭州3月來二手房簽約量同比去年上漲16%。

當(dāng)前二手房成交量，已經(jīng)能說明核心城市二手房市場(chǎng)在明顯回暖。現(xiàn)在的熱度，更多是剛需主導(dǎo)的底部修復(fù)信號(hào)，市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)還需要更多時(shí)間。毫無疑問，能否保持持續(xù)性的恢復(fù)趨勢(shì)，要看后續(xù)的政策支持和落實(shí)情況。

春節(jié)至今一個(gè)月以來，22城二手房網(wǎng)簽面積成交量達(dá)2023年以來新高，26城節(jié)后二手房實(shí)時(shí)成交套數(shù)同比增速高達(dá)22%。房?jī)r(jià)節(jié)前企穩(wěn)，3 月以來小幅松動(dòng)，一線城市相對(duì)堅(jiān)挺。截至3月21日，49城重點(diǎn)城市掛牌量較春節(jié)漲幅僅1.0%。

業(yè)主并未因成交放量而加速掛牌（尤其一線城市）。帶看量先增后穩(wěn)，需關(guān)注帶看量下降對(duì)后續(xù)成交的影響。買賣方的價(jià)格預(yù)期差整體并未因成交熱度抬升而縮小，這意味著市場(chǎng)交易邏輯仍基于性價(jià)比，成交放量向房?jī)r(jià)預(yù)期傳導(dǎo)尚需時(shí)日。

春節(jié)至今一個(gè)月以來，44城新房網(wǎng)簽面積成交量同比下行，截至2026年3月20日，節(jié)后累計(jì)網(wǎng)簽面積同比下降8.8%，其中一二三線城市同比分別為上升1.8%、上升3.8%、下降30.2%，一二線仍保持一定增長(zhǎng)。

但低能級(jí)城市由于供給等原因，成交持續(xù)下降。年初至今44城新房銷售面積累計(jì)同比下降27%，其中一線城市下降23%，二線城市下降 21%，三線城市下降 38%。因此，一二線核心城市的恢復(fù)比三四線城市好。

春節(jié)至今一個(gè)月以來，22城二手房網(wǎng)簽面積成交量達(dá)2023年以來新高，堪稱大爆發(fā)。截至2026年3月20日，節(jié)后累計(jì)網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)9.6%。其中一二線三線城市同比增速分別為增長(zhǎng)12.9%、增長(zhǎng)5.8%、增長(zhǎng)18.1%。

從年初至今來看，22 城二手房累計(jì)同比下降 7%，其中一線下降 6%，二線下降 8%，三線下降 2%。以價(jià)換量的背后是掛牌量季節(jié)性回升，但增速緩于往年。春節(jié)前重點(diǎn)城市持續(xù)下降，隨后出現(xiàn)季節(jié)性回升。