解讀廣州今年賣地計(jì)劃：“三高”呼應(yīng)市場需求提振預(yù)期

在馬場路地塊火爆開局之后，近期廣州舉行的2026年春季土地推介會(huì)繼續(xù)釋放了強(qiáng)烈的提振市場政策信號(hào)。

相比以往，今年推介會(huì)呈現(xiàn)出“三高”的特點(diǎn)：房企參與度高、政府讓利程度高、市場調(diào)控精準(zhǔn)度高。不僅參會(huì)的房企數(shù)量超過去年，出席活動(dòng)的政府官員從去年市職能部門的副局長升格成為分管城建的副市長。此外，本次推出的支持分用途核算土地出讓、允許開發(fā)商聯(lián)合競買等利好措施向市場實(shí)實(shí)在在讓利，再加上在地塊供應(yīng)上針對前期樓市庫存消化充分的區(qū)域上新的精準(zhǔn)調(diào)控，一套“三高”組合拳下來，強(qiáng)烈提振市場預(yù)期的政策意圖呼之欲出。

在近年來廣州住宅用地出讓的金額和規(guī)模逐步下行的趨勢下，趁著今年“十五五”開局之際連續(xù)出手扭轉(zhuǎn)趨勢、提振預(yù)期已經(jīng)成為當(dāng)前樓市政策的主線。馬場路地塊火爆開局是第一個(gè)信號(hào)，年后的全市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)主會(huì)場首次出現(xiàn)開發(fā)商上臺(tái)發(fā)言是第二個(gè)信號(hào)，而本次的春季土地推介會(huì)的“三高”是第三個(gè)信號(hào)。三箭齊發(fā)之后，今年廣州樓市最終能交出怎樣的成績單也格外值得期待。

土地供應(yīng)減量提質(zhì)，精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)市場需求

在今年的土地推介會(huì)上，參會(huì)的開發(fā)商達(dá)到70多家，數(shù)量明顯比去年50多家要高，開發(fā)商類型包括了央企、本地國企、外地國企、港企、民企等，顯示今年廣州賣地計(jì)劃受到了更多開發(fā)商的關(guān)注。市場第三方機(jī)構(gòu)廣州中原地產(chǎn)也認(rèn)為，今年推介會(huì)的房企參與度創(chuàng)新高，顯示目前市場信心顯著回升。

從藍(lán)皮書展示的今年計(jì)劃供應(yīng)的居住用地規(guī)模看，減量提質(zhì)成為顯著特點(diǎn)，今年計(jì)劃供應(yīng)的居住用地119宗，較去年的134宗要少，減量的范圍主要集中在中心城區(qū)，除了越秀區(qū)從去年的1宗增加到今年的2宗、黃埔從3宗增加到5宗之外，其他城區(qū)都是地塊數(shù)量和面積雙減：海珠較去年減少了10宗，用地面積從去年的24.5公頃減少至今年的8.6公頃；天河減少了7宗，用地面積從49.5公頃降至25.4公頃；白云減少了6宗，用地面積從118.2公頃降至70.3公頃；荔灣減少了2宗，用地面積從47.6公頃降至34.5公頃。

提質(zhì)方面，本次推出的中心城區(qū)居住用地近半數(shù)用地面積控制在2.5公頃以內(nèi)，36%的建筑面積在5萬平方米以下，近一半地塊容積率低于2.5。這批體量適中、指標(biāo)優(yōu)質(zhì)的地塊，普遍配齊了教育、交通與商業(yè)資源，既契合中心城區(qū)改善型住宅的市場需求，也為企業(yè)降低了前期開發(fā)成本與資金壓力。

從住宅用地的分布區(qū)域看，根據(jù)區(qū)域樓市的消化能力精準(zhǔn)把控新增供應(yīng)量成為最大的特點(diǎn)。

去年海珠重點(diǎn)供地的琶洲今年保持了節(jié)奏，沒有再供地，這一點(diǎn)也體現(xiàn)了對區(qū)域市場的呵護(hù)，在前期供應(yīng)量充分消化完之后再重新上貨。海珠今年供地的重點(diǎn)是西部的工業(yè)大道沿線，本次上架了三塊地，這一帶現(xiàn)有的樓盤普遍已經(jīng)賣了兩三年，市場消化進(jìn)度較為理想，因此今年這里成為供應(yīng)的主力。

今年荔灣有部分住宅地塊是去年供地計(jì)劃中沒有賣完的，主要包括荔灣的芳村客運(yùn)站地塊、葵蓬南地塊、大坦沙地塊等，屬于白鵝潭片區(qū)，這里也是今年荔灣供地的主要區(qū)域，在當(dāng)前白鵝潭商圈已經(jīng)成形起勢之后，這里的市場需求已經(jīng)充分培育，相應(yīng)地也是今年供地的主力。去年荔灣供地的另一個(gè)區(qū)域石圍塘今年沒有再供地，而是新增了一宗位于中山八路的地塊，目前該區(qū)域在售的兩個(gè)樓盤在兩三年前開賣，整個(gè)區(qū)域的新房庫存較低，市場具有上新需求。

天河區(qū)今年的住宅地塊基本以去年供而未賣的為主，國際金融城三宗地塊繼續(xù)推向市場。在國際金融城的限高問題解決之后，整個(gè)區(qū)域的發(fā)展勢頭后勁十足，目前已集聚了中國人壽、太平保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)銀行、南粵銀行等17家金融機(jī)構(gòu)總部，29棟甲級寫字樓已全面投用，該區(qū)域的現(xiàn)有樓盤也是目前全市的豪宅集中地，目前上架的三塊住宅用地同時(shí)也兼容商業(yè)性質(zhì)，用地面積不大但是容積率較高，未來有望成為區(qū)域的高端產(chǎn)品標(biāo)桿。除了金融城之外，大觀路、黃村等區(qū)域的地塊也是去年的舊貨，今年新上架的住宅地塊位于天河區(qū)北部鳳凰山森林公園附近，生態(tài)優(yōu)勢明顯，目前周圍以各類職業(yè)院校為主，暫時(shí)沒有在售樓盤。

供地分布呼應(yīng)樓市小陽春結(jié)構(gòu)性回暖

馬場路地塊規(guī)劃效果圖

在今年廣州土地推介會(huì)舉辦的同時(shí)，3月份樓市小陽春的數(shù)據(jù)也在市場端形成了積極回應(yīng)，近期多家市場第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)都顯示，當(dāng)前廣州樓市活躍度明顯提升，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖特征，尤其中心城區(qū)剛需及改善型項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)健。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月廣州新房市場累計(jì)網(wǎng)簽21.66萬平方米，對比2月同期上升48%；新房供應(yīng)新增14.43萬平方米，對比2月同期上升31%，在春節(jié)假期積壓客戶、馬場地塊帶動(dòng)高端市場復(fù)蘇、近郊舊規(guī)項(xiàng)目降價(jià)促銷等利好帶動(dòng)下，多個(gè)重點(diǎn)樓盤的來訪量和認(rèn)購量連續(xù)3周環(huán)比上漲，帶動(dòng)小陽春熱度。

二手房市場也同樣回暖。3月上半月廣州二手房市場成交4225套，較2月同期上升43.3%。進(jìn)入3月后，二手房市場交易活躍度顯著提升，客戶觀望情緒放緩，疊加學(xué)位房需求高峰，二手房周度成交量穩(wěn)步提升，周成交突破2400套以上水平。

對于近期樓市小陽春的走勢，克而瑞廣佛分析師趙仁婕發(fā)布的市場研報(bào)稱其屬于“核心區(qū)快、外圍區(qū)慢”的結(jié)構(gòu)性行情。

研報(bào)指出，目前樓市行情僅集中于核心區(qū)域，其中改善型、頂級豪宅率先走高，海珠區(qū)、珠江新城等核心區(qū)域及板塊豪宅項(xiàng)目到訪量、去庫存速度均處于市場高位，是本輪回暖的核心支撐板塊。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房去庫存也在加速，天河、越秀等區(qū)域帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)屬性的房源掛牌周期明顯縮短，部分熱門學(xué)區(qū)房源掛牌一周內(nèi)即可成交。

作為對比，在本輪小陽春行情中剛需項(xiàng)目仍需通過讓利實(shí)現(xiàn)走量，外圍城區(qū)剛需樓盤普遍需推出折扣、購房補(bǔ)貼等促銷政策才能達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，無讓利的平價(jià)項(xiàng)目銷售速度遲緩。特別是遠(yuǎn)郊非優(yōu)質(zhì)房源銷售壓力較大，從化、增城等遠(yuǎn)郊區(qū)域無配套、無學(xué)區(qū)的非核心房源庫存周期仍處高位，即便降價(jià)促銷也難以實(shí)現(xiàn)快速走量。

上述中心城區(qū)成交量走高的情況也印證了今年以來廣州通過中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊出讓提振市場情緒的做法已經(jīng)收到了明顯的效果。

今年1-3月份廣州住宅用地土地成交總價(jià)達(dá)252.85億元，金額已經(jīng)達(dá)到去年全年賣地總額506.6億元的一半，成交溢價(jià)率達(dá)24.4%，較2025年同期0.47%的溢價(jià)水平大幅提升，中指研究院等機(jī)構(gòu)的研報(bào)特別強(qiáng)調(diào)，年初馬場路地塊火爆為后續(xù)土地市場熱度延續(xù)及核心區(qū)樓市預(yù)期修復(fù)提供了重要支撐。

今年初，市住建局表示要系統(tǒng)推進(jìn)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，推動(dòng)市場供需均衡。

如今樓市三月小陽春的回暖和住宅用地的供應(yīng)減量提質(zhì)精準(zhǔn)調(diào)控也印證上述措施正在有條不紊地落地推進(jìn)，預(yù)計(jì)在后續(xù)更多提振市場預(yù)期的政策措施下，今年無論是土地市場還是住宅市場都有望交出更為亮麗的成績單。

采寫：南都N視頻記者 魏凱