全市首單！住房“以舊換新”來了

葉辰亮圖

上海市首例“住房收購置換”項目今天（31日）在靜安區率先落地。

簽約現場，居民施先生作為首例申請人，分別與靜安區保障房公司簽訂存量房收購合同、與新建商品房項目開發企業簽訂買賣合同。一簽兩約，舊房有了新出路，新房也有了新主人。

靜安區房管局副局長何智勇介紹，住房“以舊換新”由靜安區保障房公司擔任實施主體，按照市場化原則開展房源排摸、洽談簽約、收購轉化，重點鎖定產權清晰、總價適宜的小戶型，讓舊房規范處置、新房順利購置，為居民打通置換的“最后一公里”。

這些被收購的老房子，將納入保障性租賃住房體系，面向城市的新市民和青年人供應。

2025年中央經濟工作會議明確：著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

今年開年，住房“以舊換新”“收儲二手房用作保障房”等政策正在全國多地鋪開。“住房收購置換”模式在上海的推廣路徑也逐步清晰可見，遵循“試點先行、一區一策、金融賦能”的策略，在靜安等區試點后，有望逐步向全市復制推廣。

咨詢電話被打爆

施先生一家四口，住在寶山路450弄的三寶花苑，一直有改善住房的需求。

這套約40平方米的老房子是上世紀末建成的電梯房，位于15樓。隨著家里大寶上預初、小寶升四年級，房間不夠住，空間愈發捉襟見肘。

去年，他曾試著把老房子掛到房產中介。小戶型、電梯房、內環地段，聽起來不算差，但一年里看房者并不多。置換鏈條卡在了最前面——舊房賣不掉，買新房就始終差一口氣。

一次看房，施先生偶然聽說靜安區推出“住房收購置換”：收購標準設定為建筑面積70平方米以下、總價400萬元以內的存量房屋，優選距離軌交3公里以內或在產業園區附近的房源。

他家恰好符合，因此當即報了名，填寫了一張表格遞交信息。一個多月后，220萬元的評估價出來了。他和愛人一商量，最終決定簽。從申請到完成交易，前后不過兩個月時間。這段時間里，他也鎖定了靜安區內新建商品房意向房源。

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對于新房子，施先生很滿意：“采光比以前好多了，陽臺敞亮，樓盤得房率也高，房型格局看著就舒服。”他購入的新房，正是靠近蘇河灣的譽靜安112平方米三房——足夠給兩個孩子各一間獨立臥室，也讓夫妻倆終于有了一張不被打擾的書桌。

更重要的是，孩子都在靜安區讀書，他在靜安工作，他們的生活圈早已扎根。“我本來就是要在靜安區內置換的。”施先生說，對普通家庭而言，換房不只是面積的增加，更是生活半徑的延續、社會關系的穩定。

“這一模式開展以來，大家都來咨詢，售樓處的電話被打爆了。”保利置業上海公司營銷管理部總監黃幸說，過去，購房者觀望，是因為置換周期漫長、房價波動大、不確定性太多。現在，政府以公信力背書，老房變成了“活的資產”，交易機制的創新讓確定性變得可觸可感。“在當下市場里，確定性就是最好的投資邏輯。”

如何復制推廣

“40-70平方米，是保障房的理想面積，又考慮到青年人的經濟基礎，租金在可承受范圍之內，讓他們在大城市里打拼的起步階段也能住得體面。”靜安區閘北保障房公司執行董事蔣燕說，首單收儲房源的地理方位和建筑面積，非常適配青年人租住需求。

在靜安，保租房房源籌措主要以新建和配建為主。而收購二手房作為保租房，能夠快速擴充房源、縮短供應周期。“相較于新建保租房2-3年的建設周期，收購存量房可在3-6個月內完成專業化改造提升，完善居住功能，并統一納入保障性租賃住房體系運營管理，大幅縮短保租房的有效供給時間。”蔣燕說。

靜安的這一模式，正是努力將幫助居民改善住房的民生實事，去化新房庫存的“市場調節”和籌集保租房的“社會保障”整合進一個可操作的政策工具包中，“市場與保障更有效銜接”。

業內人士觀察，這一模式在全市復制推廣，也面臨挑戰。比如，如何籌措資金，并實現中長期資金平衡？

眼下，靜安區建立了多元資金池，構建“貨幣化配建資金+企業自有資金+商業銀行貸款”的市場化融資體系。中國建設銀行提供專項金融支持，確保收購資金充足、成本可控，同時保租房租金收益將專項用于成本回收和滾動發展，形成“投入、運營、反哺”的良性循環。

也有專家建議，未來需要充分運用中央明確的金融工具箱，如“住房租賃團體購房貸款、保障性住房再貸款、地方政府專項債券”及保障性租賃住房REITs等金融工具支持，打通“融資-收購-運營-退出”的完整資金閉環。

又如，如何確保第三方評估的公允，既不讓居民吃虧，也不造成國有資產流失。目前，全市正建立統一的、由多方參與的第三方房源評估機制。

而針對居民在置換過程中“賣舊”與“買新”時間錯配的痛點，需整合政府部門、中介機構、銀行等資源，提供從政策咨詢、房源鎖定、舊房幫賣到金融貸款的全流程一站式服務，有效降低居民的置換風險和交易成本。