樓市“小陽(yáng)春”能持續(xù)多久？︱劉德科

文︱劉德科

“小陽(yáng)春”會(huì)持續(xù)多久

2026年的樓市“小陽(yáng)春”，已如期而至。如果要說(shuō)得更讓一些人高興，那就用“實(shí)錘來(lái)臨”或者“成色十足”這樣的重磅詞匯。

會(huì)持續(xù)多久？這就需要我們仔細(xì)感受一下最近出臺(tái)的兩個(gè)核心政策——第一，提高公積金房貸額度；第二，政府出手收購(gòu)老舊二手房。

這兩個(gè)政策，一個(gè)是感覺(jué)很有用的安慰劑，另一個(gè)則是切實(shí)有效的強(qiáng)心針。

感覺(jué)很有用的安慰劑

先說(shuō)安慰劑。各地陸續(xù)出臺(tái)的公積金優(yōu)化政策，就是安慰劑。為什么說(shuō)是安慰劑？首先，商業(yè)房貸的利率已經(jīng)跟公積金相差無(wú)幾，其他商業(yè)貸款的利率甚至已經(jīng)遠(yuǎn)低于公積金，公積金的刺激效應(yīng)因而變得非常微弱；其次，公積金對(duì)于購(gòu)房的實(shí)際支持作用，從來(lái)就非常有限——在大多數(shù)購(gòu)房案例下，公積金房貸額度即便在提高之后，跟總房?jī)r(jià)相比，仍然懸殊。

這一切，地方政府當(dāng)然都門(mén)兒清。那么，為什么還要出臺(tái)這樣的安慰劑？首先，當(dāng)前地方政府有權(quán)力動(dòng)用的辦法極少，公積金是工具箱里僅剩的工具之一；其次，由于樓市已經(jīng)持續(xù)低迷了五年，公積金繳存余額變得相對(duì)充裕，客觀(guān)上有條件提高公積金房貸額度；再者，即便是安慰劑，出臺(tái)也比不出臺(tái)要好。

切實(shí)有效的強(qiáng)心針

再來(lái)說(shuō)說(shuō)切實(shí)有效的強(qiáng)心針——我們指的當(dāng)然是政府出手收購(gòu)老舊二手房。這個(gè)政策是上海發(fā)明的。春節(jié)前〔2026/2/2〕，上海市正式啟動(dòng)了第一批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作，由各區(qū)公租房公司作為收購(gòu)主體，由中國(guó)建設(shè)銀行提供金融支持。上海這個(gè)政策，創(chuàng)造性地落實(shí)了中央所提出的「鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房」，賦予了全新的生命力。今天〔2026/3/31〕，這個(gè)政策的第一個(gè)受益者施先生已經(jīng)完成了簽約，他把一套40平方米的老破小成功賣(mài)給政府，買(mǎi)了保利·譽(yù)靜安的一套新房。

寧波緊跟上海。春節(jié)長(zhǎng)假剛結(jié)束時(shí)〔2026/2/28〕，寧波便啟動(dòng)了當(dāng)?shù)囟嗉覈?guó)企主導(dǎo)的全市域商品住房“以舊換新”活動(dòng)，重點(diǎn)收購(gòu)2010年前建成的舊房。政策獲得了強(qiáng)烈的市場(chǎng)反響。唯一的缺憾是每個(gè)區(qū)限額100名，已經(jīng)顯現(xiàn)出僧多粥少的局面。為什么要限額？可能是因?yàn)閷幉ㄈ狈ο鄳?yīng)的金融支持——僅靠國(guó)企掏錢(qián)收購(gòu)二手房，是不可持續(xù)的；這個(gè)政策的關(guān)鍵點(diǎn)在于，它必須要像上海那樣獲得強(qiáng)有力的金融支持（由中國(guó)建設(shè)銀行提供金融支持）。但還是那句話(huà)，寧波在提振樓市這件事情上，已經(jīng)足夠努力了。寧波不僅給了安慰劑（提高公積金房貸額度），也給了強(qiáng)心針（雖然是限名額）。

如果能夠

現(xiàn)在，我們回到開(kāi)頭的那個(gè)問(wèn)題：今年的“小陽(yáng)春”會(huì)持續(xù)多久？會(huì)不會(huì)像去年的“小陽(yáng)春”那樣，過(guò)完春天就沒(méi)了，迅速就跌進(jìn)了冷秋與寒冬？

我們的看法是：如果地方城市沾沾自喜于安慰劑政策（提高公積金房貸額度），那么“小陽(yáng)春”是持續(xù)不了多久的；如果有辦法實(shí)施上海的那種強(qiáng)心針政策（政府收購(gòu)二手房用作保租房），并且能夠像上海那樣獲得強(qiáng)有力的金融支持，那么“小陽(yáng)春”就能穩(wěn)固，就能生機(jī)勃發(fā)地延續(xù)下去。

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2026/2/5

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