萬科累計虧損1380億創A股房企歷史之最

根據最新的財務報告，萬科在2024年和2025年連續兩年出現巨額虧損，累計虧損規模創下A股房企歷史之最。

一、累計虧損規模概覽

2024-2025年累計虧損情況：

? 2024年：歸屬于上市公司股東的凈虧損為494.78億元，這是萬科上市34年來首次出現年度虧損。

? 2025年：歸屬于上市公司股東的凈虧損進一步擴大至885.56億元，較2024年虧損擴大78.98%。

? 兩年累計虧損約1380.34億元（494.78億元 + 885.56億元），創下A股房企連續兩年累計虧損的歷史之最。

二、2024年虧損詳細分析

1. 財務數據

? 營業收入：3431.8億元，同比下降26.3%

? 凈虧損：494.78億元，同比下降506.8%

? 全面攤薄的凈資產收益率：-24.4%，較2023年下降29.3個百分點

2. 虧損主要原因

1. 房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降：報告期內結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年消化的現房和準現房庫存，這些項目地價獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預期。

2. 新增計提存貨跌價準備和信用減值：

? 計提存貨跌價準備81.4億元（含非并表項目計提10.8億元）

? 計提信用減值264.0億元

3. 部分非主業財務投資出現虧損

4. 部分大宗資產交易和股權交易虧損：為更快回籠資金，部分交易價格低于賬面值。

3. 業務表現

? 銷售金額：2460.2億元，同比下降34.6%

? 銷售面積：1810.7萬平方米，同比下降26.6%

? 房屋交付：全年交付327個項目，666個批次，合計交付房屋18.2萬套

三、2025年虧損詳細分析

1. 財務數據

? 營業收入：2334.3億元，同比下降32.0%

? 凈虧損：885.56億元，同比擴大78.98%

? 基本每股虧損：7.45元，同比下降78.4%

2. 虧損主要原因

1. 開發業務結算虧損突出：結算項目主要對應2023-2024年銷售房源及2025年去化的現房、準現房庫存，這些項目多為2022年以前獲取的高地價、低能級城市、偏遠區位的項目，受市場供求關系劇變影響，盈利結果大幅低于投資可研預期。

2. 新增計提大額資產與信用減值：

? 新增計提信用減值341.74億元

? 新增計提資產減值219.29億元

? 兩項合計占凈虧損總額的63.35%

3. 資產處置與股權退出形成虧損：2025年完成31個項目大宗資產交易，交易金額113億元，部分資產受市場環境、自身經營等多因素影響，交易價格低于賬面值。

4. 經營類業務按成本法核算確認虧損：受消費疲軟、租金下滑等影響，經營性業務利潤扣除利息、折舊攤銷后為虧損狀態。

3. 業務表現

? 銷售金額：1340.6億元，同比下降45.5%

? 銷售面積：1025.0萬平方米，同比下降43.4%

? 房屋交付：全年交付234個項目，494個批次，合計交付房屋11.7萬套

? 開發業務結算毛利率：僅8.1%（扣除稅金及附加后營業利潤率為2.8%）

四、深度虧損原因分析

1. 歷史投資失誤與戰略誤判

萬科在致股東信中坦言，虧損是歷史投資失誤、經營管理問題與行業深度調整等多重因素疊加導致的。具體表現為：

? 高價拿地：2022年以前獲取的土地成本過高，在市場下行周期中無法實現預期利潤。

? 投資布局分散：過度分散的投資布局增加了管理難度和風險。

? 多賽道拓展過度：在商業、物流、長租公寓等多元化業務上投入過大，但盈利模式尚未成熟。

2. 高負債、高周轉、高杠桿模式難以為繼

萬科管理層承認，化解過往"高負債、高周轉、高杠桿"發展模式所形成的負擔和問題仍需時日。這種模式在房地產上行周期中能夠快速擴張，但在市場下行時卻成為沉重負擔。

3. 資產減值壓力巨大

2025年新增計提信用減值損失341.74億元、資產減值損失219.29億元，主要項目包括對佛山璞悅山、廣州增城萬科城、深圳羅湖食品大廈項目、重慶悅來493畝項目等計提存貨跌價準備208.3億元。

4. 債務壓力與流動性危機

截至2025年末，萬科有息負債合計3584.8億元，其中一年內到期的有息負債1605.6億元，占比44.8%。2026年仍面臨到期公開債合計146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。

五、公司應對措施與股東支持

1. 債務化解努力

? 2025年已完成332.1億元的公開債務償付

? 自2025年11月起，陸續就"22萬科MTN004"和"22萬科MTN005"兩筆中期票據以及"H1萬科02"一筆公司債券完成了展期

? 2026年1月，在部分兌付安排下實現3只臨到期公開債的展期

2. 資產盤活與處置

? 2025年完成存量資源盤活貨值338.5億元

? 完成31個項目大宗資產交易，交易金額113億元

? 有序推進冰雪業務退出和交割

3. 股東支持

? 大股東深鐵集團累計向萬科提供股東借款335.2億元

? 深鐵集團通過大宗交易、REITs認購、股東借款等多種方式對萬科予以支持

4. 管理層調整

? 2025年初進行管理層全面改組，郁亮卸任萬科董事會主席職務，僅保留董事及執行副總裁職位

? 新任董事長黃力平領導公司推進改革化險工作

六、未來展望與挑戰

1. 2026年工作重點

萬科表示2026年將聚焦"化險和發展"兩大主題，具體措施包括：

? 堅定推進城市與業務聚焦，堅決退出發展前景不佳、盈利能力薄弱、歷史包袱較重的城市和業務

? 持續提升產品與服務能力

? 探索業務模式創新，依托多年積累的開發經驗、多業態操盤能力及品牌優勢

2. 主要挑戰

1. 債務兌付壓力：2026年4月至7月公開債集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。

2. 銷售持續下滑：2025年銷售金額同比下降45.5%，現金流獲取速度遠趕不上債務到期速度。

3. 資產質量惡化：大量項目需要計提減值，資產處置面臨折價壓力。

4. 經營模式轉型：需要從傳統的高杠桿、高周轉模式轉向更穩健的經營模式。

3. 行業環境

萬科管理層在分析師會議上表示，在政策引導和支持下，相信行業已經度過了最困難的時期，房地產市場將回到穩定健康發展軌道上來。但公司當前經營形勢依然十分嚴峻。

七、總結

萬科的巨額虧損是房地產行業深度調整、公司歷史投資失誤和經營管理問題共同作用的結果。兩年累計虧損超過1380億元，不僅反映了萬科自身的困境，也折射出整個房地產行業在轉型陣痛期的艱難處境。

公司目前正全力推進改革化險工作，通過債務展期、資產盤活、股東支持等多重手段應對流動性危機。然而，面對依然嚴峻的經營形勢和巨大的債務壓力，萬科能否成功轉型并走出困境，仍有待時間檢驗。未來公司的生存與發展，不僅取決于自身的努力，也離不開政策支持、市場回暖以及債權人的理解與配合。