盈利結(jié)構(gòu)迎來質(zhì)變，華潤置地：擺脫過往三高舊發(fā)展模式

深圳南山華潤萬象天地綜合體。圖源：企業(yè)官網(wǎng)

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

2025年作為“十四五”收官之年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整與模式重構(gòu)的關(guān)鍵階段，華潤置地全年實現(xiàn)綜合營業(yè)額2814.4億元，同比增長0.9%，經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤占比首次攀升至51.8%，完成向多元賽道驅(qū)動的戰(zhàn)略躍遷。其控股子公司華潤萬象生活則實現(xiàn)營收180.2億元、核心凈利潤39.5億元，同比分別增長5.1%與13.7%，連續(xù)三年實現(xiàn)核心凈利潤100%分派。

3月30日，華潤置地（01109.HK）、華潤萬象生活（01209.HK）完成2025財年業(yè)績說明會的召開。華潤置地董事會主席李欣攜總裁徐榮、首席財務(wù)官趙偉等核心管理層，以及華潤萬象生活執(zhí)行董事兼總裁喻霖康等團(tuán)隊出席會議，詳解業(yè)績表現(xiàn)與“十五五”戰(zhàn)略規(guī)劃。

在行業(yè)發(fā)展邏輯從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升的背景下，兩家公司以“開發(fā)、運營、服務(wù)”三條增長曲線的協(xié)同，在周期波動中展現(xiàn)出經(jīng)營的確定性，也為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了可觀察的樣本。

盈利結(jié)構(gòu)歷史性跨越

2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來深度調(diào)整與模式重構(gòu)的關(guān)鍵節(jié)點，全年新建商品房銷售額回落至8.39萬億元，行業(yè)發(fā)展邏輯徹底從增量規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向存量質(zhì)效提升，房企普遍面臨業(yè)績與盈利的雙重考驗。

而在行業(yè)整體承壓的背景下，華潤置地交出了一份頗具看點的成績單。核心凈利潤雖受大環(huán)境影響同比承壓，但盈利結(jié)構(gòu)實現(xiàn)根本性質(zhì)變，經(jīng)營性業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)占比突破五成，標(biāo)志著正式邁入開發(fā)銷售與運營服務(wù)雙輪驅(qū)動的全新發(fā)展階段。

據(jù)本報記者觀察，這份質(zhì)變的背后，是華潤置地常年深耕的戰(zhàn)略布局迎來收獲期。財報核心數(shù)據(jù)顯示，2025年其經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入合計432.8億元，同比增長3.7%，占總營業(yè)額比重提升至15.4%；更為亮眼的是，經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤達(dá)116.5億元，同比增長13.1%，在核心凈利潤中的占比較上年大幅提升11.2個百分點至51.8%。

這一數(shù)據(jù)不僅成為本次財報的核心看點，更印證了華潤置地從單一開發(fā)銷售向綜合運營轉(zhuǎn)型的成功。華潤置地董事會主席李欣在2025年度業(yè)績發(fā)布會上直言：“華潤置地已徹底擺脫了過往三高的舊發(fā)展模式，全新構(gòu)建了三條增長曲線高效協(xié)同互補，全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)高質(zhì)量發(fā)展的全新模式。”

即便在行業(yè)深度調(diào)整期，華潤置地的基本盤依舊穩(wěn)固。作為第一增長曲線的開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，2025年實現(xiàn)簽約銷售額2336億元，穩(wěn)居行業(yè)前三；雖受行業(yè)整體結(jié)算毛利下行影響，結(jié)算毛利率仍錄得15.5%。

李欣對這一基本盤的定位十分明確：“開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)是公司業(yè)績的基本盤，也是營收和現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者，未來將立足單盤時代，以提質(zhì)增效保利潤為核心導(dǎo)向?！?/p>

第二增長曲線的經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)，成為華潤置地穿越周期的核心引擎。2025年該業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額254.4億元，同比增長9.2%，毛利率同比提升1.8個百分點至71.8%，其中自持購物中心表現(xiàn)尤為亮眼，零售額同比增長22.4%，顯著跑贏全國社零3.7%的增速，整體經(jīng)營利潤率升至63.1%。

截至2025年末，華潤置地80%的購物中心在當(dāng)?shù)亓闶垲~排名前三，54個購物中心位居當(dāng)?shù)氐谝?，出租率穩(wěn)定在97%的高位。

首席財務(wù)官趙偉在業(yè)績會上透露：“2025年經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)對核心利潤的貢獻(xiàn)達(dá)到99個億，與開發(fā)銷售業(yè)務(wù)形成雙百億利潤版圖，二三曲線合在一起對核心凈利潤的貢獻(xiàn)占比達(dá)到52%。”

第三增長曲線的輕資產(chǎn)管理收費業(yè)務(wù)則展現(xiàn)出強勁的增長潛力，成為企業(yè)新的業(yè)績增長點。

2025年該業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額178.3億元，旗下華潤萬象生活全年核心凈利潤同比增長13.7%，文體產(chǎn)業(yè)運營營收更是同比大增53.5%，資管、城市建設(shè)管理等賽道均實現(xiàn)穩(wěn)步拓展。

其中，文體產(chǎn)業(yè)已實現(xiàn)北上廣深一線城市全覆蓋，管理場館面積全國第一；租賃住房業(yè)務(wù)穩(wěn)居央企第一，成功發(fā)行市場首單市場化租賃住房REITs。

李欣表示，這一曲線的高速增長正是戰(zhàn)略布局的成果：“第二、第三曲線收入年復(fù)合增長率超10%，利潤年復(fù)合增長率超20%，為華潤置地穿越行業(yè)周期提供了核心支撐。”

財務(wù)穩(wěn)健性始終是華潤置地的核心優(yōu)勢，也是其敢于布局長期的底氣。截至2025年末，華潤置地總借貸2814.7億元，持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余1169.9億元，凈有息負(fù)債率39.2%，仍處于行業(yè)低位；加權(quán)平均債務(wù)融資成本同比下降39個基點至2.72%，保持行業(yè)較低水平。

趙偉將這份穩(wěn)健歸功于嚴(yán)格的財務(wù)紀(jì)律：“五年來我們堅持有利潤的營收和有現(xiàn)金流的利潤，總覆蓋率穩(wěn)定在40%，現(xiàn)金短債比超過2，負(fù)債的平均年限六年以上，這是我們穿越周期的關(guān)鍵。”

對于三條增長曲線的未來布局，李欣給出了清晰的規(guī)劃：“開發(fā)銷售業(yè)務(wù)‘十五五’末營收規(guī)模將維持在2000億到2500億左右，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)營收占比接近15%、利潤占比接近五成，輕資產(chǎn)管理收費業(yè)務(wù)年增長速度預(yù)計超過10%，營收規(guī)模力爭實現(xiàn)200億元左右?！?/p>

從區(qū)域住宅開發(fā)商到全國性城市投資開發(fā)運營商，華潤置地在行業(yè)調(diào)整期實現(xiàn)了彎道超車。

“十四五”期間，華潤置地累計實現(xiàn)營業(yè)額超1.2萬億，利潤總額超2000億，核心利潤超1300億，行業(yè)排名從第八躍升至前三。

在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式加快構(gòu)建的背景下，華潤置地以三條增長曲線的協(xié)同發(fā)力，完成了盈利結(jié)構(gòu)的質(zhì)變，而這份質(zhì)變，也讓其在行業(yè)新發(fā)展階段擁有了更足的底氣。

增收且增利

在華潤置地重塑增長結(jié)構(gòu)的背景下，旗下華潤萬象生活的業(yè)績則呈現(xiàn)出另一種“輕盈”的擴張邏輯。

2025年財報顯示，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)收入180.2億元，同比增長5.1%；股東應(yīng)占核心凈利潤39.5億元，同比增長13.7%，凈利潤增速較營收增速高出8.6個百分點，盈利增長的彈性與韌性盡顯。

與此同時，其整體毛利率同比提升2.5個百分點至35.5%，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流對核心凈利潤的覆蓋比例達(dá)103.3%，盈利質(zhì)量持續(xù)夯實。

“‘十四五’是萬象生活上市以來的第一個五年規(guī)劃，面對行業(yè)形勢急劇變化與頭部企業(yè)競爭加劇等嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，公司統(tǒng)籌推進(jìn)2+1業(yè)務(wù)全面高質(zhì)量發(fā)展，各項核心經(jīng)營指標(biāo)持續(xù)向好、屢創(chuàng)新高，市值及市盈率穩(wěn)居行業(yè)首位，綜合業(yè)績表現(xiàn)跑贏大勢?！比A潤萬象生活總裁喻霖康在2025年全年業(yè)績說明會上直言，2025年公司以優(yōu)異業(yè)績圓滿完成了“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)，而商業(yè)運營與物業(yè)管理兩大主航道構(gòu)成的“雙輪驅(qū)動”格局，正是公司穿越行業(yè)周期的核心支撐。

作為華潤萬象生活盈利核心的商業(yè)航道，成為雙輪驅(qū)動中最具爆發(fā)力的增長引擎。2025年，該板塊實現(xiàn)收入69.1億元，同比增長10.1%，占總營收比重提升至38.3%；毛利率同比提升2.9個百分點至63.1%。

報告期內(nèi)，其旗下135座在營購物中心實現(xiàn)零售額2660億元，同比增長23.7%。業(yè)主創(chuàng)造的租金收入同比增長16.9%至307億元，經(jīng)營利潤率同比提升0.6個百分點至65.7%，實現(xiàn)了業(yè)主方與運營方的雙贏。

在規(guī)模拓展上，華潤萬象生活年內(nèi)新簽約優(yōu)質(zhì)第三方購物中心項目12個，年末在管購物中心增至207座，其中第三方購物中心稅前利潤貢獻(xiàn)占比同比提升4.3個百分點至25.3%，市場化外拓業(yè)務(wù)的盈利貢獻(xiàn)持續(xù)釋放。

面對消費分化、存量競爭加劇的行業(yè)格局，華潤萬象生活在年內(nèi)完成了非凡重奢、城市旗艦、品質(zhì)生活、前沿創(chuàng)新四大賽道體系重塑，實現(xiàn)了不同定位項目的均衡增長，進(jìn)一步平滑了行業(yè)周期波動的影響。

“多賽道布局，是我們穿越經(jīng)濟周期波動的核心底氣。”喻霖康在業(yè)績會上明確表示，“我們并不是簡單地以重奢或非重奢來劃分項目，而是根據(jù)不同項目的定位和所處的階段匹配最合適的管理方式?！?/p>

在其看來，華潤萬象生活在多賽道的布局本身就是抵御經(jīng)濟周期波動的核心能力，不同賽道的產(chǎn)品在不同經(jīng)濟周期下表現(xiàn)會有差異。喻霖康直言：“目前市場上尚沒有與我們在全賽道全面競爭的企業(yè)，這讓萬象生活的整體抗周期能力非常強?！?/p>

在華潤萬象生活副總裁王磊看來，行業(yè)競爭加劇的背后，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展邏輯的根本性重構(gòu)。

“商業(yè)地產(chǎn)正在去地產(chǎn)化，商業(yè)也會回歸到它的本質(zhì)。”他在業(yè)績會上直言，“商業(yè)的本質(zhì)就是以客戶為中心，構(gòu)建全鏈條的服務(wù)能力，尤其是精細(xì)化運營能力。未來頭部企業(yè)會憑借品牌、運營、資本和生態(tài)的優(yōu)勢，加速整個行業(yè)資源的整合，行業(yè)集中度會進(jìn)一步提升，這是行業(yè)發(fā)展到一定階段的客觀規(guī)律。”

如果說商業(yè)航道是華潤萬象生活的增長引擎，那么物業(yè)航道則是其穿越周期的穩(wěn)定底盤。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的行業(yè)背景下，2025年公司物業(yè)板塊實現(xiàn)收入108.5億元，同比增長1.1%，牢牢守住了規(guī)?；颈P。

報告期內(nèi)，物業(yè)管理在管建筑面積達(dá)4.26億平方米，同比增長3.2%；其中作為板塊壓艙石的社區(qū)空間基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)收入同比增長7.5%至71.71億元，毛利率同比提升1.2個百分點至15.2%，實現(xiàn)了規(guī)模與盈利的雙穩(wěn)。

針對增值服務(wù)收入的階段性下滑，財報明確，這是受房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)整影響，以及公司主動剝離盈利能力偏弱的業(yè)務(wù)、推動核心業(yè)務(wù)向平臺化轉(zhuǎn)型所致，是高質(zhì)量發(fā)展過程中的主動優(yōu)化。

在存量業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)的同時，城市空間業(yè)務(wù)成為物管板塊的核心增長極。2025年，該板塊收入同比增長12.0%至20.4億元。

除兩大主航道外，公司生態(tài)圈業(yè)務(wù)在2025年迎來爆發(fā)式增長，全年實現(xiàn)收入2.7億元，同比大幅增長72.2%，成為業(yè)績增長的全新補充，也標(biāo)志著公司“2+1”業(yè)務(wù)模式的生態(tài)閉環(huán)加速成型。

“商管、物管、大會員一體化的‘2+1’模式，是我們打開長期增長空間的核心抓手?！庇髁乜翟跇I(yè)績會上明確了“十五五”期間的戰(zhàn)略方向，“2026年是‘十五五’開局之年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)回升向好，我們正迎來消費市場潛力加快釋放、物業(yè)服務(wù)全面融入城市空間運營的關(guān)鍵窗口期。公司將緊抓戰(zhàn)略機遇，以經(jīng)營運營提效能、科技賦能強引擎、生態(tài)協(xié)同聚合力，持續(xù)筑牢核心競爭力，奮力實現(xiàn)‘十五五’良好開局?！?/p>

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧