滬上新政顯效 二手房市場強勢回暖

轉自：中國證券報

3月31日，一個普通工作日的下午，在位于上海浦東新區張楊路與德平路交界處的上海浦東新區房地產交易中心內，中國證券報記者看到，自助查詢機前、繳稅窗口前、過戶受理柜臺前人頭攢動。“最近人就沒少過，周末更是如此。”交易中心三樓綜合受理區維持秩序的保安對記者說。

3月的最后一天，隨著1037套成交的鎖定，上海3月二手房成交量（指網簽，含住宅、商業、車位等）達3.1萬套，創下上海近五年來二手房月度成交新高（2021年4月以來首次超3萬套）。

● 本報記者 喬翔

政策提升市場活躍度

記者走訪了解到，當前市場成交節奏大幅加快，有中介機構直言客戶主動約看太多，根本忙不過來，以往拖沓的購房決策周期被大幅壓縮，市場交易活躍度高。

中原地產監測數據顯示，3月，上海二手房合計成交量達3.1萬套，日均成交套數破千。成交結構上，剛需房源持續高效去化，同時改善型房源的帶看與咨詢量也迎來增長。

去年四季度以來，上海二手房月度成交量始終穩定在2萬套以上（僅今年2月因春節假期有所回落）。特別是在新一輪政策催化下，市場活躍度持續提升。

2月25日，上海市住房城鄉建設管理委等五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，自2026年2月26日起施行。

《通知》明確進一步調減住房限購政策。一是縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限。對非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。二是符合條件的非滬籍居民可在外環內增購1套住房。三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在上海市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

《通知》規定優化住房公積金政策。適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

中原地產分析稱，當前上海二手房回暖節奏加快，直接跳過傳統爬坡期。新政后首個雙休日單日成交即破千套，后續熱度一路走高，工作日也有單日成交破千套的情況出現。隨著市場持續走熱，房東心態也逐漸出現轉變，熱門板塊、低價房源跳價案例增多，議價空間開始收窄，優質房源掛牌即成交。

增量需求進一步釋放

在交易中心的三樓綜合受理大廳，記者在與辦完過戶手續的小張的交流中了解到，他來自江蘇鹽城，在上海工作剛滿一年。此次恰好“踩中”了上海這一輪房地產優化政策。

“差不多去年這時候我還不敢想買房的事。”小張告訴記者，他買下的是浦東一套280萬元左右的“低總價二手房”，面積不大，但勝在離地鐵近、總價可控，“首付不到60萬元，公積金貸滿，月供比之前租房多不了多少。”

小張的故事是比較具有代表性的樣本。中原地產相關報告分析稱，從交易結構看，剛需群體成為本輪行情的主力軍。3月以來，總價300萬元以內的剛需上車房源，交易占比穩定維持在70%以上。

中指研究院的數據顯示，2026年1至2月，上海70平米以下二手房成交占比提升至42%。隨著房價持續調整，市場房源整體向低總價段回落。2026年1至2月，上海300萬元以內二手房成交套數占比較2025年同期提升了6個百分點，成交套數同比增長25%。

這一數據背后，或是對應兩類人群的集中入場：第一類是政策釋放的“增量需求”——類似小張這樣社保剛滿1年的新上海人；第二類則是轉變思維的“剛需族”。

在上海一家互聯網公司工作的小鄭，此前一直是堅定的“租房派”。但從去年三季度以來，他一直在算一筆賬：他租住的小區，同戶型房源掛牌價已有明顯回調，但月租金依舊維持在穩定水平。“算下來租售比大概2.3%，加上自己判斷房價繼續大跌的空間似乎不太大了，買房可能也是一個不錯的選擇。”

“當前‘低總價二手房’行情的核心邏輯，是資產定價向現金流的回歸。在低利率環境下，租售比是否能夠覆蓋資金成本、是否優于其他理財產品，成為衡量投資價值的重要標尺。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，“考慮到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。這也正是為何盡管部分房源老舊，仍能吸引購房者入場的原因，即月供和租金差不多了。”

(責任編輯：何欣)