一線實探！北上廣深樓市迎“小陽春”

政策發力、剛需入市、成交放量……北上廣深樓市迎來“小陽春”。

北京：成交回暖 價格微漲300萬以下成交超六成

作者：張達

剛剛過去的3月，北京二手房成交量明顯增長。中原地產研究院統計數據顯示，3月北京二手住宅網簽量達19886套，環比增長144.6%，同比增長3.4%，是近15個月以來的最高水平。

多位受訪的房產中介人士向證券時報記者表示，近期北京二手房成交量回暖，成交周期明顯縮短，價格微微上漲。

“最近全北京都回暖了，成交量高了很多，現在很多小區都處在缺房源的狀態。”某大型房產中介北京通州區門店的工作人員對證券時報記者說，“之前那些便宜的好房子都賣完了，現在新登記一套正常戶型的房子，只要不是樓層特別矮、戶型特別差的，價格比之前成交價稍微加十幾二十萬都能很快賣出去。”

某大型房產中介北京東城區門店的工作人員對證券時報記者表示，最近學區房成交比較多。

“我們店3月份簽了十七八單，比之前都翻倍了。”另一家房產中介豐臺區門店的工作人員告訴證券時報記者，最近客戶多了，成交量回暖了，每套房總價微漲差不多十萬八萬。

對于3月的北京二手房市場的表現，北京鏈家研究院分析師冷會接受證券時報記者采訪時認為“非常不錯”，成交量上是近15個月以來的最高水平，價格方面則總體保持平穩，跟年前一段時間相比略有上漲，止跌回穩態勢延續良好。

我愛我家研究院指出，3月31日，北京樓市單日網簽量達1422套，創下2023年4月以來近三年單日成交量新高，直觀展現出北京二手房市場的復蘇。更為關鍵的是，此輪回暖不僅實現了量的穩步增長，價格表現亦同步向好。國家統計局數據顯示，2月北京二手住宅價格指數環比上漲0.3%，率先實現止跌回穩；從我愛我家成交數據來看，3月北京二手住宅成交單價延續了2月份的穩定趨勢，形成“量漲價穩”的良性復蘇格局。

對于3月北京樓市回暖的原因，冷會認為主要有兩方面：一方面是季節性原因，每年春節后這段時間都是一個市場快速回暖的黃金期，也就是俗稱的“小陽春”。另一方面是政策加持，去年12月下旬出臺的各類政策優化舉措（例如放寬限購、優化二套貸款條件、降低增值稅率等）有效提振了市場信心，同時也撬動了一部分購房需求，這些新增的需求到3月份也陸陸續續地轉化成了實際交易。

剛需群體的集中入市，成為此次“小陽春”行情的重要支撐。我愛我家數據顯示，3月，北京300萬元以下二手房成交量占同期二手房總量的66.3%，同比上升19.1%，低總價房源成為成交主力。

對于北京二手房市場的“小陽春”能否持續，中原地產首席分析師張大偉認為，從未來趨勢看，經過3月份“小陽春”后，成交會在4—5月有慣性的回落，后續市場走勢依然要看政策趨勢。

展望未來，我愛我家研究院認為，房地產市場已經歷了近幾年的深度調整，在中央“著力穩定房地產市場”的部署下，已經開始邁向新的階段。北京作為一線城市，城市基本面較好，“止跌回穩”行情有望延續，推動北京樓市實現平穩健康發展。

上海：多項指標亮眼 “滬七條”激活樓市

作者：陳雨康

在2月25日發布的“滬七條”政策和傳統旺季效應的提振下，上海樓市已進入“筑底企穩”階段，并迎來3月樓市“小陽春”。剛剛過去的3月，上海二手房掛牌價實現了止跌回升，二手房階段性成交量創下了數年新高。

克而瑞數據顯示，上海3月二手房成交量突破3萬套，堪稱“金三月”。截至3月29日，二手房成交量連續三周刷新紀錄，當周網簽量達7732套，為近五年最高的單周成交量。其中，3月28日（周六）網簽1585套，刷新近五年最高周六及單日成交量紀錄；3月29日（周日）網簽1442套，刷新近五年最高周日成交量紀錄。

除了成交數量大幅增加外，上海樓市價格也止跌反彈，出現了量價齊升的重要信號。中指研究院提供的數據顯示，3月上海二手住宅掛牌均價環比上漲，結束了此前連續33個月的下跌態勢。

4月1日下午，證券時報記者來到上海市浦東新區房地產交易中心。雖然當天是工作日，3樓的不動產登記交易大廳依舊人聲鼎沸，購房者、房產中介、房東等往來如梭。大屏幕顯示，當天發號量和業務受理數皆超過900。

陪同客戶辦理手續的房產中介劉經理對證券時報記者表示：“3月中旬以來，交易中心經常是這樣熙熙攘攘的狀態。‘滬七條’新政落地后，不少之前卡在資格或貸款上的客戶都動起來了。”

隨后，證券時報記者來到了北蔡鎮。該鎮位于上海浦東內環和中環之間，片區內包含剛需、改善、中高端等各種類型的住宅，一直是浦東新區人氣較高的板塊之一。“我們這里的客流跟內環一些熱門板塊比，總體還算平穩。下午帶看完一組客戶，是來看一套400萬左右的兩房，客戶覺得價格還是偏高，想再觀望一下。”一位駐扎北蔡8年的二手房銷售經理對證券時報記者表示，北蔡片區的客群以周邊上班族和改善客群為主，新政之后咨詢量有增加，但實際成交速度未顯著變快。“房東報價堅定，議價空間不像年前那么大，但買家也普遍存在觀望情緒。從數據看全市成交量確實上來了，但我們板塊感覺還在慢慢傳導，可能要到4月份才能更明顯感受到熱度。”他說。

在此輪上海樓市“小陽春”行情中，剛需群體是購房的中堅力量。多家第三方機構測算的數據顯示，3月上海總價300萬以下的二手房成交占比超過六成。在前半個月，總價300萬元以下的二手房成交占比超過七成。

中指研究院上海分析師張翔對證券時報記者表示，“滬七條”精準釋放購房需求，疊加2月初三區二手房收購試點，為“老破小”資產提供了明確的退出渠道與價格錨，有效穩定了市場預期。

展望后市，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，剛需的活躍將為改善型需求“賣舊換新”創造前提。預計未來幾個月市場熱度將有所擴圍和傳導，中高端改善型需求和豪宅市場的成交將得到提振。總體上看，二手房市場將呈現“成交量先行、價格溫和跟進、后續量升價穩”的積極態勢。

廣州：剛需客入市活躍目前還在“消化存量”

作者：李映泉

一季度，廣州二手房市場迎來回暖態勢。

3月31日，廣州市房地產中介協會發布的統計數據顯示，2025年3月（統計周期為2月26日至3月25日），廣州市二手住宅共網簽10866套、108.47萬平方米，分別環比增長73.08%和74.34%。一季度，廣州市二手住宅共網簽27182套、271.90萬平方米，同比分別增長19.80%和19.57%。

分區域來看，3月，廣州全部行政區網簽套數環比均有不同程度的增長。其中，白云區、增城區和從化區環比增長幅度分別達到93.82%、86.59%和85.60%，排名居前；即便是增長幅度最小的南沙區，也環比增長了41.24%。

4月1日，證券時報記者實地探訪了廣州天河區的多家地產中介門店。由于是工作日的緣故，門店看房詢盤的客戶并不多，大多只是零星客源來訪。多位中介人士告訴證券時報記者，在上周末，他們帶看房的工作量都比較大，成交量對比前兩個月也有顯著增加。

廣州中介平臺裕豐地產一位資深中介人士向證券時報記者提供了一組數據，以天河區長興路片區為例，3月份的二手房成交量幾乎是1—2月的總和。

“3月是2月春節假期過后的首月，‘小陽春’效應比較明顯，剛需客入場活躍度提升。”上述中介人士表示，在價格方面，整體成交價格趨穩，沒有太明顯的漲幅或跌幅。“過去兩年廣州房價下跌幅度不小，累計掛盤量還比較高，貿然提價可能會導致買家流失，目前還處于消化（二手房）存量的階段。”

證券時報記者在貝殼二手房平臺看到，截至目前，該平臺廣州二手房掛牌量還在14萬套出頭。價格方面，據房天下研究院數據顯示，3月，廣州二手房掛牌均價為30162元/平方米，環比下跌0.60%。

恒珺地產經紀人葉貴強表示，當前市場上的購房者觀望情緒持續，部分客戶存在“淘筍”心態，導致入市節奏放緩。隨著政策走向進一步明朗，疊加市場環境逐漸改善，客戶信心有望逐步修復。

德晟地產經紀人劉特義表示，3月，準備結婚、入學等剛性購房需求的客戶群體入市步伐加快；同時，部分業主由于放盤時間較長，心態有所變化，愿意提供一定的讓價空間以促手中房源盡快成交。

貝殼二手房上展示的今年3月廣州部分成交數據顯示，多數房源的成交周期在200天—300天，乃至更高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向證券時報記者表示，二手房市場經歷前期大幅度降價后，有回穩的訴求。“很多房源價格達到2017年前后的水平，達到了新市民、年輕人的可支付價位，于是促成了3月份二手房交易的高峰。”

對于本輪“小陽春”的持續性，廣州市房地產中介協會市場調研認為，由于市場即將迎來4月傳統淡季，疊加此前所積壓的剛性和改善性購房需求已部分得以集中釋放，當前市場上的準購房者普遍認為選擇房源時存在較大的比較空間，決策周期拉長，入市步伐有所放緩，使得交易增長后勁略顯不足，預計4月二手住宅市場交投將有所回落。

深圳：行情近3年來最“旺” 熱度能否延續看4月

作者：吳家明

“今天，我要給3對客戶辦理房產過戶手續。上個月，我和工作團隊經常加班。在我看來，今年的樓市‘小陽春’行情是近3年來最‘旺’的一次。”4月1日，深圳市羅湖區不動產登記中心剛剛開門，證券時報記者就見到正在幫客戶填寫資料的小黎，他這樣表示。小黎是深圳一家大型房產中介機構的工作人員，專門負責辦理房產過戶等相關手續。

剛剛過去的3月“小陽春”，深圳樓市交出了一份不錯的答卷。樂有家研究中心的數據統計顯示，3月深圳一二手住宅總網簽量7898套，環比上漲117%，創下近11個月的最高值。其中，全市一手住宅預售和現售合計網簽2827套，環比上漲118%；二手住宅網簽5071套，環比上漲117%。從更貼近實時市場的看房和簽約數據來看，樂有家門店二手看房量創近5年的新高，較2024年10月的高峰還高出17%。二手簽約量環比上漲244%，同樣處于歷史高位。

在羅湖區一處在售新房項目，證券時報記者見到一位剛剛簽約的購房者，在連續看中的兩套意向二手房被迅速成交以后，她也果斷采取措施，很快定下了一套新房。在她看來，價格深度調整，疊加持續的低利率環境，使得房產的持有成本和長期價值正被重估。

證券時報記者在深圳多區走訪時發現，豪宅和改善型房源成為新房市場的熱點，而低總價房源則成為二手房成交主力。樂有家研究中心的數據顯示，300萬元以下的二手房成交占比從去年3月的21.8%上升至今年3月的31.5%。深圳貝殼研究院院長肖小平指出，購買低總價房的群體主要分為兩類：自住剛需客和穩健型小額投資者。

“二手住宅方面，300萬元以下的房源咨詢度和成交量最高。”福田梅林片區的一位資深房產中介經理對證券時報記者表示，“深圳二手房的火熱還依靠價格推動，以價換量仍然是二手房交易回暖的前提，剛需客戶的價格接受程度依舊不高，業主和購房者的預期還需要進一步提振。”

多位業內人士認為，深圳樓市已經在春節前走出了一波淡季不淡的行情，4月市場熱度的延續性尤為關鍵。如果深圳乃至其他核心城市熱度能夠保持，將有助于改善市場預期。

“自2025年底以來，深圳灣幾個豪宅項目的熱銷及近期核心區域二手價格的企穩，給市場帶來積極信號，表明核心區域已經完成筑底。如果這種狀態可以持續下去，整個深圳市場有望在2026年完成筑底。”深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受采訪時指出。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，后續房價能否維持企穩的態勢，一是取決于二手房交易量能否維持，特別是低價房源消耗掉以后，中高價位的房子交易能否被激活；二是低價二手房交易能否帶動賣舊買新、賣小買大的置換需求，即消費的良性循環；三是新房能否在產品端實現綜合高品質，驅動客戶基于消費升級的購房需求。

本文原載于證券時報4月2日A4版

責編：葉舒筠

校對：趙燕

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