大中華區(qū)寫字樓供需前沿趨勢

圖1：大中華區(qū)主要城市甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)速覽（2025年）、資料來源：戴德梁行研究部、注：除一線城市及香港、臺北外，其他城市按存量由大至小排序
圖2：戴德梁行全生命周期房地產(chǎn)資產(chǎn)管理模型、資料來源：戴德梁行

——戴德梁行發(fā)布《大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)/需求前沿趨勢》年度報告

深圳2026年4月2日/美通社/ -- 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司戴德梁行重磅發(fā)布《大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)/需求前沿趨勢》年度報告，針對2025年大中華區(qū)21個主要城市甲級寫字樓市場的整體表現(xiàn)展開研究，聚焦市場供需關(guān)系深入分析。

新增供應(yīng)持續(xù)投放，需求端緩慢修復(fù)

截至2025年末，大中華區(qū)主要城市甲級寫字樓存量達(dá)到約9,920.9萬平方米。2025年新增供應(yīng)量為455.1萬平方米，相比2024年上漲8.4%。宏觀經(jīng)濟(jì)壓力拖累辦公樓需求增長，甲級寫字樓凈吸納量維持低位趨穩(wěn)狀態(tài)。2025年大中華區(qū)主要城市甲級寫字樓凈吸納量錄得約233.1萬平方米，較上年微增0.7%，但較2021年峰值大幅回落57%。

供應(yīng)端聚焦"產(chǎn)業(yè)協(xié)同+運營提質(zhì)"，資產(chǎn)管理模式備受關(guān)注

作為助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展、彰顯城市形象的重要載體，甲級寫字樓正處于從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升、從單一載體向生態(tài)服務(wù)升級的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期。在持續(xù)承壓的市場環(huán)境下，行業(yè)分化態(tài)勢或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。業(yè)主需聚焦"產(chǎn)業(yè)協(xié)同+ 運營提質(zhì)"，結(jié)合各地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，打造適配的辦公載體，匹配當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)辦公需求。另一方面競爭環(huán)境下市場更加聚焦運營優(yōu)化，以精細(xì)化運營提升項目對優(yōu)質(zhì)租戶及資本市場的吸引力，并進(jìn)一步關(guān)注"全生命周期資產(chǎn)管理"模式——通過貫穿項目全周期的資產(chǎn)價值增長規(guī)劃與落地實施，有效提升資產(chǎn)運營效率、控制成本與風(fēng)險、增強市場適應(yīng)性，最終滿足資本市場退出要求，以最優(yōu)路徑實現(xiàn)資產(chǎn)價值兌現(xiàn)，形成完整資產(chǎn)管理閉環(huán)。

甲級寫字樓供應(yīng)峰值臨近，租金料將持續(xù)回調(diào)，助力企業(yè)降本增效

近年來，受城市發(fā)展規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)升級驅(qū)動，大中華區(qū)多個城市加快新興商務(wù)區(qū)建設(shè)，帶動甲級寫字樓規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，亦使得短期內(nèi)大中華區(qū)整體供應(yīng)維持高位。我們預(yù)判，大中華區(qū)甲級寫字樓新增供應(yīng)規(guī)模將于2026年觸及峰值，大規(guī)模新增供應(yīng)將進(jìn)一步加劇市場整體的去化壓力。

預(yù)計，2026年甲級寫字樓市場仍將延續(xù)租戶市場格局。在大部分城市，"降本增效"仍將是企業(yè)職場選址最重要的考量因素，在增量需求緩慢恢復(fù)的背景下，助力控制成本并提升效率是業(yè)主或物業(yè)運營方撬動企業(yè)對辦公物業(yè)需求的重要前提，也預(yù)示在租戶掌握主導(dǎo)權(quán)的市場中，"以價換量"仍將是主流趨勢。

科技產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展料將成為內(nèi)地城市需求增長核心引擎

科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，持續(xù)催生對辦公載體的需求。"十五五"規(guī)劃建議明確將建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系列為首要任務(wù)，為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了戰(zhàn)略支撐。隨著人工智能、半導(dǎo)體、先進(jìn)材料、生物制造等產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化擴(kuò)容與能級提升，企業(yè)在總部布局、研發(fā)中心設(shè)立及團(tuán)隊擴(kuò)張等方面的辦公需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，成為寫字樓市場增量需求的重要來源之一。

出口韌性支撐下，出海相關(guān)企業(yè)有望持續(xù)貢獻(xiàn)增量需求

2025年，在美國對華關(guān)稅政策反復(fù)的背景下，內(nèi)地貨物貿(mào)易順差仍較2024年上升19.8%，并首次突破1萬億美元，證明了中國內(nèi)地在出口方面仍保持相當(dāng)強的韌性。這一趨勢在辦公租賃市場亦有體現(xiàn)，2025年在內(nèi)地主要城市錄得多宗出海相關(guān)企業(yè)大面積租賃成交，領(lǐng)域橫跨傳統(tǒng)外貿(mào)、跨境電商、物流及供應(yīng)鏈、高科技產(chǎn)品出海。未來，隨著出海企業(yè)不斷拓展新興市場、出口產(chǎn)品附加值不斷提升，出海相關(guān)企業(yè)仍有望為寫字樓市場帶來增量辦公需求。

甲級寫字樓租戶行業(yè)構(gòu)成趨于多元化

TMT、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)仍是2025年甲級寫字樓的主要承租行業(yè)。2025年大中華區(qū)一線城市租賃面積中，三大行業(yè)合計占比超六成，但占比已較2023年回落1.4個百分點，較2024年回落1.3個百分點。這一變化表明，當(dāng)前甲級寫字樓租戶的行業(yè)結(jié)構(gòu)正逐步趨于多元化。租金下行降低了企業(yè)入駐甲級寫字樓的門檻，更多企業(yè)將職場選項擴(kuò)展至甲級寫字樓，也帶動小眾細(xì)分領(lǐng)域企業(yè)、經(jīng)營性業(yè)態(tài)進(jìn)駐甲級寫字樓，推動寫字樓租戶更加多元、豐富。

辦公物業(yè)仍是內(nèi)地大宗交易核心投資標(biāo)的

2025年，中國內(nèi)地房地產(chǎn)大宗交易市場累計成交292宗，總交易額達(dá)1,448億元。從成交結(jié)構(gòu)來看，辦公及研發(fā)辦公物業(yè)以27%的成交金額占比依舊位居首位，不過該占比較2024年出現(xiàn)明顯回落，反映出辦公類資產(chǎn)對投資者的吸引力階段性減弱。展望未來，隨著寫字樓資產(chǎn)價格逐步回歸合理區(qū)間，投資成本將持續(xù)優(yōu)化，有望為企業(yè)及專業(yè)投資機構(gòu)創(chuàng)造更佳的布局機遇，從而帶動寫字樓自用購置、投資等交易活躍度回升。

公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)不動產(chǎn)，有望提升辦公類資產(chǎn)吸引力

2025年底，公募REITs領(lǐng)域的利好政策相繼落地，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)被納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍。此舉不僅為優(yōu)質(zhì)項目提供了更加多元、靈活的退出路徑，也有望提升辦公類資產(chǎn)在資本市場中的關(guān)注度與吸引力。而公募REITs對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定性、運營透明度和資產(chǎn)質(zhì)量的嚴(yán)格要求，也有助于推動商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)改變傳統(tǒng)物業(yè)運營邏輯，摒棄粗放式發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向以長期主義為核心的精細(xì)化運營。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示："寫字樓作為承載產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建、城市文化傳承與企業(yè)成長發(fā)展的復(fù)合型價值平臺，邁入'存量提質(zhì)、需求分層、運營革新、資本聚焦'的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期。未來市場分化將進(jìn)一步加劇，而綠色智慧化改造與服務(wù)生態(tài)融合，將成為行業(yè)突破當(dāng)前困境、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑，推動商業(yè)地產(chǎn)市場向更精細(xì)化、高品質(zhì)發(fā)展階段邁進(jìn)。"

戴德梁行研究院副院長張曉端分析："后續(xù)供應(yīng)端放量將為市場復(fù)蘇帶來壓力，同時在外部環(huán)境不確定性猶存、國內(nèi)新舊動能轉(zhuǎn)換期結(jié)構(gòu)性壓力等因素影響下，預(yù)計大部分企業(yè)辦公租賃決策仍將保持審慎，需求端整體修復(fù)節(jié)奏仍將較為和緩。另一方面，新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展提速及政策利好持續(xù)落地，有望帶動相關(guān)行業(yè)的企業(yè)租賃需求逐步恢復(fù)增長，為需求端帶來結(jié)構(gòu)性機會。"