滬上1900萬元景觀房，竟成“圍墻房”？“景觀溢價”111萬元？相關部門介入調查

市民王女士向“新民幫儂忙”微信公眾號反映，她新買了一套位于2樓的“蘇河和樾府”新房，發現南面圍墻偏高而遮擋視線，東面的視野則幾乎被一片連廊的屋頂全覆蓋，這與實際購房過程中被告知的“南看公園無敵美景，東看小區園林設計”大相徑庭。面對如此狀況，王女士極度郁悶：自己家的面積只比隔壁大了1.09平方米，但因多了一個東向的視野，總價貴了約111萬元。

為此，王女士質疑：“景觀溢價”是否“名不副實”？開發商的定價邏輯是否合理？

南側：視線被擋

蘇河和樾府位于普陀區光復西路3850弄。王女士告訴幫忙君，2024年11月，她首次接觸了解該樓盤，后于同年12月15日簽訂了商品房預售合同。她購買的一套房屋位于8號第2層（1層是架空層），面積198.25平方米，總價19115265元。

王女士介紹，她家南側，緊挨著小區圍墻，目測距離約3米。根據銷售員的說法，她家算是景觀房，1樓架空層較高，圍墻高度不超過2樓地板，墻外是光復西路，所以她在2樓，視線可以輕松越過圍墻和光復西路，觸達蘇州河邊的半馬蘇河公園。雖然看不到更遠一點的蘇州河，但這樣的景觀已經“很好”了。后來她查看小區沙盤模型，注意到小區南墻的高度確實不超過2樓地板。這讓她對于南側的良好視野充滿期待。

沙盤顯示景觀墻不高于二樓地板

然而，隨后兩次的預看房讓王女士產生疑慮。

?第一次，她只能在3樓觀察，感覺圍墻的實際高度似乎有點高。

?第二次在2樓觀察。

視線遮擋嚴重，根本看不到公園景觀，非常壓抑。

王女士目測發現，圍墻比沙盤顯示明顯增高了不少。

南面視野

東側：只見屋頂

根據銷售員的說法，王女士的8—201屬東邊套戶型，“客廳景觀好”，比中間的8—202多了一個東向的視野——向東可以看小區的景觀設計。

幫忙君在網上搜索發現，蘇河和樾府的小區景觀設計，以“一半公園一半城”為核心理念，突出與外部蘇州河及半馬蘇河公園的呼應，將外部的半馬蘇河公園等自然風光延伸至社區內部，打造出了“雙重公園”體驗。

但王女士很快遭受到了第二波打擊。從她家東面看出去，樓下是風雨連廊的大面積屋頂。

所謂東邊可看小區景觀，根本無法兌現。

王女士提供的視頻證實，從2樓東窗看出去，視野基本被屋頂全覆蓋，十分礙眼。

東面視野

溢價：名不副實

南面和東面都無法如銷售員所說欣賞景觀，且正常視野都受到遮擋。

景觀房變成了“圍墻房”？！

王女士表示，自己所購的8—201單價96420元，比8—202單價貴了5093元；面積只大了1.09平方米，總價卻貴了約111萬元。8—201比8—202賣得貴，是有道理的，兩者在南向的視野相同，但8—201多了東向的視野。

而多了一個方向的視野，房價就貴，并非只有2樓，也體現在其他樓層。幫忙君比較了王女士家所在樓棟的“一房一價”表，該樓實際總高12層，基本上01室都比同樓層的02室貴了約111萬元（面積都只大了1.09平方米），甚至還有貴約112萬元的。

這樣的“景觀溢價”情況十分普遍。王女士家的相鄰門洞7號（屬同一棟建筑）也是這樣。7—202（西邊套）單價94931元，比中間套7—201單價貴了3608元；面積只大了1.09平，總價貴了約81萬元。

原因也在于7—202比7—201多了一個西向的視野。7號其他樓層的02室普遍比01室的價格高。

通過上述比較可輕易得出一個結論：同樓層，價不同，區別就在于“景觀溢價”。

王女士指出，目前因景觀墻偏高影響視線而與開發商交涉的2樓人家不止一戶，而其中自己“最冤”：不但南側視線被擋，而且東側除了屋頂什么都看不到（與之對比的是，7—202的西側窗外，并無連廊屋頂遮擋）。

景觀墻偏高

她難以理解同一棟樓2樓4戶人家中，為何她家單價最貴？開發商的定價邏輯合理嗎？并質疑開發商在售房過程中，工作人員存在虛假宣傳、誤導消費者的行為。

說法：存在差異

王女士表示，她在與開發商人員的溝通過程中，對方承認，沙盤中的景觀墻高度與實際景觀不符，是“考慮儀式感、隱私和風水等因素后，實際施工時做的調整”，原本景觀墻有點錯落，在增高并拉平后，儀式感更高。開發商考慮了兩套“改善視野”的解決方案，但雙方意見尚未達成一致。

王女士向幫忙君提供了一份她與開發商人員溝通過程中的錄音。幫忙君聽到，錄音內容與王女士的敘述一致。工作人員回復，沙盤中景觀墻高度和實物不一致，并解釋景觀墻設計方案不在報規圖紙內，在實際施工中有調整。

但一名開發商人員在接到幫忙君的聯系電話時，說法出現差異。對方稱，小區景觀墻和風雨連廊屋頂等，在2024年10月已完工，“符合相關規劃審批要求”，與圖紙一致，后期也沒有變化過；完工后，陸續對客戶開放了實景展示。而王女士是在2024年12月購房的，也就是說，建墻在前，購房在后。王女士在購房前，就已知曉景觀墻、連廊的高度關系和她家的視野情況。至于沙盤中的景觀墻高度為何與實際存在差異，應是按比例縮小和建模過程中的“誤差”。

關于王女士對“景觀溢價”名不副實的質疑，工作人員回稱，王女士所購這套房屋的銷售定價，已充分考慮各種因素（包括一些不利因素），“符合市場定價規律”。對方舉出的對比依據，并不像王女士那樣，將201與同樓層的202比，而是與樓上比：201的銷售房價比相同面積的301低了約149萬元，301比501（未設戶號401）低了約50萬元，501比601低了約30萬，601則比701低了15萬元……幫忙君注意到，隨著樓層增高，上下樓層之間的價差幅度在逐步減少。這是不是在間接說明，201和301的價差最大，所以視野差異幅度也是最大的？

至于同一棟樓2樓4戶人家中，為何王女士的房子單價最貴？工作人員只提到，西邊套也有一些不利因素，如能耗問題（西曬），此外并沒有過多回應。

目前，市規劃資源局、普陀區市場監督管理局、普陀區綠化和市容管理局對此事已介入調查處理。對此，幫忙君將繼續關注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 陳浩

攝影 | 陳浩

編輯 | 錢俊毅姚儲杰

編校 | 楊葉