南部新城G01地塊深度解析，洞察主城改善價值邏輯

2026年3月29日，南京年度首場土拍平穩收官，6幅涉宅地塊均以底價成交，總成交額達28.14億元，市場呈現“核心凸顯、外圍平淡”的分化態勢。其中，秦淮區南部新城NO.2026G01地塊作為本場唯一主城六區優質宅地，成為全場焦點——央企金茂以16.93億元底價摘得，成交樓面價24014元/㎡，單幅成交額占比超六成，優質資產吸引力盡顯。

此次拿地是金茂第四次布局南部新城，地塊與秦淮金茂府一路之隔，充分彰顯企業對板塊發展前景的長期信心。本文將從四大維度，拆解該地塊的核心價值與市場邏輯，為行業從業者及購房者提供參考。

地塊基本面

參數清晰，開發條件純粹

NO.2026G01地塊是2026年南京公開出讓的首宗主城核心區純住宅用地，核心指標清晰，開發屬性極具優勢，具體信息如下：

地塊為純R2二類居住用地，無任何強制配建要求，土地出讓年限70年。這一條件不僅能降低房企操盤成本與運營復雜度，更能為后續產品打磨預留充足空間，是南部新城核心區近年少見的高確定性優質宅地。

區位價值

主城優質地段，多維資源集聚

板塊定位：主城“第三極”，改善底色堅實

南部新城作為南京主城重要增長極，是秦淮區重點打造的現代化城市新中心，也是樓市分化周期中“需求穩定、資源集中”的優質板塊。依托板塊強勁的發展動能，區域改善置業需求持續旺盛，形成了健康且可持續的市場生態。

圖：來源于網絡

圈層純粹：高端住區集聚，資產韌性突出

目前，南部新城已匯聚超20個高端改善項目，居住圈層純粹。從市場表現來看，板塊核心區物業在市場波動中展現出更強的穩定性，重點項目二手房成交價始終保持高位，優質資產的價值穩定性已得到市場充分驗證。

景觀優渥：跑道公園旁，城市級景觀資源

G01地塊是南部新城近年推出的首幅機場跑道公園沿線宅地，地段穩居板塊第一梯隊。地塊距機場跑道公園不足300米，可直享城市級公共景觀資源；據悉，該公園明確將于2026年內開工，景觀資源兌現確定性拉滿。

圖：機場跑道公園效果圖

配套成熟：800米生活圈，全維度高能級覆蓋

配套方面，地塊800米生活圈內實現了高能級資源的全覆蓋。

• 交通：近5/10號線大校場站、在建10/6號線機場跑道舊址站，雙換乘樞紐高效通達全城。

• 商業：周邊大型商業綜合體環伺，可滿足居民日常消費、休閑娛樂等多元需求。

• 公建：中芬合作交流中心、中國第二歷史檔案館新館、麗笙酒店等地標聚集。

規劃解讀

錯位布局，精準匹配改善需求

容積率優勢：差異化定位，填補市場空白

地塊容積率控制在1.01-2.0之間，建筑限高≤60米，在南部新城近年供地中具備明顯差異化優勢。相較于區域內部分高總價低密項目，該指標既保證了居住舒適度，又兼顧了產品覆蓋面，可打造更貼合主流改善群體的產品。

產品適配：小高層為主，覆蓋更廣改善客群

結合容積率與限高要求，地塊將以15-20F小高層為主要產品形態。這種規劃既能保證居住舒適度，又能有效控制產品總價，可覆蓋首改、再改等不同改善客群，與周邊低密項目形成錯位競爭，精準填補區域中端改善產品缺口。

操盤友好：純宅屬性，產品力可充分釋放

無配建、無戶型限制的純宅條件，為金茂提供了充足的產品打造空間。依托金茂成熟的“府系”產品經驗，預計將打造建面約120-180㎡改善大平層，精準匹配高凈值人群居住需求，與周邊項目形成產品互補，有效規避同質化競爭。

市場價值

安全邊際充足，長期潛力明確

成本合理：地價處于合理區間，利潤空間可控

從成本端分析，G01地塊24014元/㎡的成交樓面價，處于南部新城近年同類地塊合理水平。結合區域當前成交價格來看，項目具備良好的利潤空間與市場安全邊際，為房企穩健開發提供了有力支撐。

需求旺盛：政策+板塊雙輪驅動，去化可期

在南京改善政策持續支持與南部新城自身強勁需求的雙重加持下，項目去化前景明朗。當前市場“央企重倉核心區、國企承接外圍”的特征愈發明顯，優質地塊的抗風險能力進一步凸顯，為項目去化提供了保障。

供應緊缺：主城供地收縮，價值持續提升

近年來，南京主城宅地供應逐年收緊，南部新城核心區年均僅出讓1-2幅宅地，優質宅地緊缺性持續提升。G01地塊作為2026年首場土拍唯一的主城核心宅地，疊加機場跑道公園沿線的稀缺景觀資源，未來資產價值屬性突出。

結語

優質資產定調全年市場走向

綜合來看，NO.2026G01地塊憑借核心區位、優渥景觀、成熟配套、純粹規劃四大核心優勢，成為2026年南京土拍的開年焦點。金茂第四次落子南部新城，既是對主城核心資產的戰略布局，也將為板塊居住品質升級注入新動能。依托金茂強大的產品打造能力，該項目有望打造成為主城改善新典范，進一步引領南部新城居住品質迭代升級。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI報告、AI任務功能撰寫。

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