時(shí)隔六年，上海調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，蘊(yùn)藏三大城市發(fā)展邏輯

時(shí)隔六年，上海土地“基準(zhǔn)價(jià)”迎來調(diào)整。4月2日，《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2026年）》公布，基準(zhǔn)日從2020年1月1日更新至2026年1月1日。

此次調(diào)整，首次實(shí)現(xiàn)全市城鄉(xiāng)一體化定級(jí)定價(jià)，全面下調(diào)產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格。變化的不只幾個(gè)數(shù)字，更暗含城市發(fā)展的三大邏輯：

降低用地成本，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和存量盤活更新；差異化調(diào)整，針對(duì)性引導(dǎo)資源配置；城鄉(xiāng)同地同價(jià)，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

分區(qū)分類調(diào)整符合當(dāng)下實(shí)際

上海市規(guī)劃資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這次調(diào)整，是以實(shí)施城市總體規(guī)劃、推動(dòng)超大城市土地資源高質(zhì)量利用為目標(biāo)，進(jìn)一步銜接規(guī)劃實(shí)施要求。

基準(zhǔn)價(jià)格，是不同區(qū)域、不同用途的土地的“政府公示價(jià)”。它是結(jié)合地段和開發(fā)條件，在特定時(shí)間點(diǎn)上評(píng)估形成的區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)管理和評(píng)估的參考依據(jù)。雖然不是實(shí)際的土地交易成交價(jià)，但能反映城市地價(jià)空間格局，也能體現(xiàn)土地價(jià)格的變化趨勢。

不同類別的土地，都有相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)格。本次調(diào)整前，按六大類用地確定基準(zhǔn)地價(jià)，分別是住宅、商業(yè)、辦公和工業(yè)、研發(fā)、公共管理與公共服務(wù)。經(jīng)過調(diào)整，新增殯葬設(shè)施用地一類。

上海市規(guī)劃資源局資源利用處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，調(diào)整的直接原因是時(shí)效性。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)需定期更新，反映當(dāng)下空間價(jià)值規(guī)律。規(guī)劃實(shí)施、地鐵開通、商圈成熟、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，都能帶來區(qū)域土地實(shí)際價(jià)值的變化，舊的標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行更新，引導(dǎo)土地市場平穩(wěn)健康，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

變化一：產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)整體下調(diào)

此次調(diào)整中，產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)全面下調(diào)，調(diào)價(jià)幅度與區(qū)位掛鉤，從中環(huán)以內(nèi)、中外環(huán)之間到外環(huán)以外，降幅依次擴(kuò)大，越往郊區(qū)力度越大。

“目的就是要落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地保量控價(jià)?！庇嘘P(guān)負(fù)責(zé)人坦言。保量，是指為做大做強(qiáng)制造業(yè)這塊“面包”，提供匹配足量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間載體，也就是“面粉”，以此帶動(dòng)科研、就業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等。

但在國際大都市，做產(chǎn)業(yè)的成本很高，用地是經(jīng)營主體難以繞開的顯性成本。為吸引更多企業(yè)投資，上海拿出細(xì)化的“降本方案”，此前已建立起面向所有產(chǎn)業(yè)用地的綜合績效評(píng)估和綜合價(jià)值評(píng)估機(jī)制，合理降低用地成本。

此番下調(diào)產(chǎn)業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格，更是釋放出明確信號(hào)：上海在用真金白銀的誠意告訴企業(yè)，將繼續(xù)引導(dǎo)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)回歸都市，持續(xù)打造國際一流營商環(huán)境。

變化二：重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域“提級(jí)”

這次調(diào)整，商品住宅和商辦用地都不是“一刀切”，而是差異化調(diào)整，看區(qū)域、看定位，更看規(guī)劃愿景。

其中，位于黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復(fù)興島及周邊、閔行紫竹片區(qū)等區(qū)域的宅地基準(zhǔn)價(jià)格提升一級(jí)。黃浦外灘第二立面、老城廂局部、董家渡金融區(qū)區(qū)域的商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格提升一級(jí)；新天地東側(cè)、董家渡金融城區(qū)的辦公用地提升一級(jí)。

為什么是這些區(qū)域？

上海的市域空間格局已由規(guī)劃明確，此次提級(jí)的區(qū)域正是這一格局下的重點(diǎn)戰(zhàn)略板塊。要么是濱江核心段，要么是新興增長極?；鶞?zhǔn)地價(jià)上調(diào)，是對(duì)前期規(guī)劃落地、資源集聚的客觀反映。

換句話說，真金白銀投到哪里，價(jià)值就會(huì)在哪里顯現(xiàn)。企業(yè)也能從地價(jià)的變化里，看懂上海未來重點(diǎn)往哪里走。

差異化的背后是精準(zhǔn)調(diào)控。住宅用地提級(jí)，是為了客觀反映這幾年區(qū)域空間格局的變化，同時(shí)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控要求，保持市場基本穩(wěn)定。商辦用地基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整，則聚焦?fàn)I商環(huán)境優(yōu)化，為商務(wù)樓宇有機(jī)更新、土地使用權(quán)續(xù)期等提供支持。

城鄉(xiāng)用地首次全面“同地同價(jià)”

此次調(diào)整還降低了鄉(xiāng)村地區(qū)工業(yè)用地、研發(fā)用地、市政交通類公服用地、科教文體衛(wèi)類公服用地的使用成本。

上海要促進(jìn)鄉(xiāng)村全面振興，需要產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)，但鄉(xiāng)村導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的最大難點(diǎn)之一就是用地成本。尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的鄉(xiāng)村用地，受到城市資源輻射，用地成本已經(jīng)不低。此次優(yōu)化鄉(xiāng)村地區(qū)用地的基準(zhǔn)價(jià)格，相當(dāng)于給鄉(xiāng)村項(xiàng)目發(fā)展“減負(fù)”。

更重要的是，這次調(diào)整首次實(shí)現(xiàn)全市城鄉(xiāng)各類建設(shè)用地一體化定級(jí)定價(jià)。從市中心到遠(yuǎn)郊農(nóng)村，所有建設(shè)用地都用同一套體系來定級(jí)、定價(jià)，在同一把“尺子”下，讓資源能夠順暢流動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

同地同價(jià)的意義，遠(yuǎn)不止于價(jià)格統(tǒng)一。它是讓鄉(xiāng)村土地的價(jià)值被看見、被認(rèn)可。

近幾年，上海多區(qū)開始探索。2024年，在青浦區(qū)華新鎮(zhèn)楊家莊村，村集體13.52畝經(jīng)營性建設(shè)用地以3246萬元成功出讓，敲響青浦區(qū)集體土地入市“第一槌”，集體土地首次獲得與國有土地同權(quán)同價(jià)的市場機(jī)遇。這筆資金撬動(dòng)了楊家莊村的蝶變，村集體與鄰村聯(lián)手購入工業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)廠房，探索按股分紅的新路徑，從一次性補(bǔ)償變?yōu)槌掷m(xù)性收益。如今，這個(gè)以586.42畝花卉產(chǎn)業(yè)綜合體為核心的村莊，村集體經(jīng)濟(jì)收入較創(chuàng)建示范村前增長112.14%，農(nóng)民年收入穩(wěn)步提升12.6%。

今年1月，奉賢出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)管理辦法，明確提出落實(shí)集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)同責(zé)。

在各個(gè)區(qū)先行試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，上海此次是從全市層面進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，同地同價(jià)不再是零星試點(diǎn)，而是全域鋪開，有望真正激活鄉(xiāng)村空間的內(nèi)生動(dòng)力。

上海市土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長楊斌說，上海調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，本質(zhì)上是一次對(duì)城市“家底”的重新評(píng)估。通過釋放價(jià)格信號(hào)、精算“土地賬本”，更有力支撐超大城市的高質(zhì)量發(fā)展。

原標(biāo)題：《時(shí)隔六年，上海調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，蘊(yùn)藏三大城市發(fā)展邏輯》

欄目主編：陳璽撼 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：曹立媛

來源：作者：解放日?qǐng)?bào) 戚穎璞