白鵝潭雙央企新盤(pán)——國(guó)貿(mào)·保利海上印深度測(cè)評(píng)

當(dāng)白鵝潭的"老牌選手"們還在激烈角逐時(shí)，一匹黑馬殺了出來(lái)——首開(kāi)120套，去化超90%，成交額約4.2億，單價(jià)最高突破5萬(wàn)/㎡，開(kāi)盤(pán)后全線漲價(jià)2%。它就是國(guó)貿(mào)·保利海上印，一個(gè)由雙央企聯(lián)手打造的白鵝潭新盤(pán)。我們來(lái)深度拆解，這個(gè)"后來(lái)者"到底憑什么？

項(xiàng)目概況：雙央企+低密+準(zhǔn)現(xiàn)房

國(guó)貿(mào)·保利海上印位于荔灣區(qū)白鵝潭后航道核心板塊，石圍塘地段，由國(guó)貿(mào)地產(chǎn)+保利置業(yè)雙央企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，預(yù)售證號(hào)穗房預(yù)(2026)0123號(hào)。

來(lái)看幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

• 占地面積約9009.07㎡（地塊面積7840.89㎡）

• 計(jì)容建面約22522.67㎡（總建面約35799.55㎡）

• 容積率3.0，2棟26層高層住宅，2梯5戶(hù)

• 總戶(hù)數(shù)約240戶(hù)，車(chē)位284個(gè)，車(chē)位比約1:1.18

• 綠化率35.05%，產(chǎn)權(quán)70年

• 帶品質(zhì)裝修交付，保利物業(yè)（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)）管理

項(xiàng)目拿地時(shí)間為2025年9月，國(guó)貿(mào)以50574萬(wàn)元總價(jià)拿下石圍塘地塊，樓面價(jià)約21500元/㎡，溢價(jià)率0%。目前項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，預(yù)計(jì)2026年底交付。

區(qū)位與交通：11號(hào)線石圍塘站約200米

項(xiàng)目距在建11號(hào)線石圍塘站僅約200米，這是真正意義上的"家門(mén)口就是地鐵"。11號(hào)線建成后，1站到萬(wàn)象城，2站到太古里，商業(yè)通達(dá)性極強(qiáng)。

產(chǎn)品力：容積率3.0+全南向+使用率超100%

在白鵝潭這個(gè)寸土寸金的CBD板塊，容積率3.0幾乎是"稀缺物種"。對(duì)比同板塊的天馥、凱粵灣等大體量項(xiàng)目，海上印240戶(hù)的小而精規(guī)模和低密度優(yōu)勢(shì)，讓居住體驗(yàn)有了質(zhì)的飛躍。

戶(hù)型設(shè)計(jì)

項(xiàng)目推出三種主力戶(hù)型：

• 建面約77㎡三房?jī)尚l(wèi)

• 建面約88㎡四房?jī)尚l(wèi)

• 建面約106㎡四房?jī)尚l(wèi)

全南向設(shè)計(jì)，使用率超100%-116%。建面77㎡就能做到三房?jī)尚l(wèi)，建面88㎡做到四房?jī)尚l(wèi)——這在傳統(tǒng)產(chǎn)品中幾乎不可想象，充分體現(xiàn)了新規(guī)產(chǎn)品的空間優(yōu)勢(shì)。

低密優(yōu)勢(shì)

2棟26層、2梯5戶(hù)的配置，加上35.05%的綠化率，在白鵝潭板塊內(nèi)算得上"稀缺低密"。同板塊內(nèi)，新世界天馥總戶(hù)數(shù)約2028戶(hù)，相比之下海上印240戶(hù)的體量顯得更為精致。

配套分析：萬(wàn)象城+太古里+省實(shí)系教育商業(yè)配套

白鵝潭的商業(yè)版圖正在快速成型。萬(wàn)象城計(jì)劃2026年開(kāi)業(yè)，距項(xiàng)目?jī)H1站地鐵；聚龍灣太古里也在加速推進(jìn)中；山姆會(huì)員店預(yù)計(jì)2026年底開(kāi)業(yè)。這三大重磅商業(yè)一旦全部落地，白鵝潭將一躍成為廣州西部最具商業(yè)能級(jí)的區(qū)域之一。

教育資源

項(xiàng)目周邊有林鳳娥小學(xué)（西關(guān)培正小學(xué)教育集團(tuán)成員校），教育品質(zhì)有保障。更值得期待的是，項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃小學(xué)擬引入康有為紀(jì)念小學(xué)教育集團(tuán)，未來(lái)教育配套還將進(jìn)一步升級(jí)。

首開(kāi)市場(chǎng)表現(xiàn)：去化超90%，開(kāi)盤(pán)即漲價(jià)

海上印的首開(kāi)成績(jī)單可以用"驚艷"來(lái)形容：

• 首開(kāi)1棟120套

• 成交108套，去化率超90%

• 銷(xiāo)售額約4.2億元

• 成交單價(jià)最高突破5萬(wàn)/㎡

• 開(kāi)盤(pán)均價(jià)4.1-4.6萬(wàn)/㎡，總價(jià)約320萬(wàn)起（建面77㎡低樓層）

• 開(kāi)盤(pán)后全線漲價(jià)2%

首開(kāi)即熱銷(xiāo)，而且開(kāi)盤(pán)后馬上漲價(jià)——這在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下實(shí)屬難得。項(xiàng)目憑借雙央企信用背書(shū)、低密產(chǎn)品稀缺性、準(zhǔn)現(xiàn)房交付優(yōu)勢(shì)，成功打動(dòng)了市場(chǎng)。

板塊整體數(shù)據(jù)參考

從荔灣區(qū)政府板塊來(lái)看，2025年4月至2026年3月累計(jì)供應(yīng)11.19萬(wàn)㎡/1075套，成交4.58萬(wàn)㎡/390套，成交均價(jià)42716元/㎡。

板塊成交均價(jià)在42000-44000元/㎡區(qū)間波動(dòng)，海上印4.1-4.6萬(wàn)/㎡的開(kāi)盤(pán)價(jià)與板塊均價(jià)基本吻合，而最高成交單價(jià)突破5萬(wàn)/㎡則展現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)樓層的溢價(jià)能力。截至2026年2月，板塊庫(kù)存1612套，去化周期（12個(gè)月口徑）45.5個(gè)月。

周邊二手房與土地市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格參考

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，周邊二手房?jī)r(jià)格分化明顯：華發(fā)荔灣薈均價(jià)30529元/㎡、新世界凱粵灣均價(jià)35027元/㎡處于價(jià)格低位；逸翠灣均價(jià)46659元/㎡、西關(guān)海均價(jià)52129元/㎡則高于海上印的開(kāi)盤(pán)價(jià)。綜合來(lái)看，海上印4.1-4.6萬(wàn)/㎡的定價(jià)處于區(qū)域中上水平，考慮到新規(guī)產(chǎn)品使用率超100%、容積率3.0低密、雙央企品質(zhì)裝修等優(yōu)勢(shì)，性?xún)r(jià)比突出。

土地市場(chǎng)

周邊近期成交的兩塊住宅用地為我們提供了"面粉價(jià)"參考：

• 石圍塘地塊（海上印所在地塊）：樓板價(jià)21500元/㎡，容積率3.0

• 坑口地塊：珠實(shí)地產(chǎn)拿下，樓板價(jià)25231元/㎡，容積率3.5

海上印樓板價(jià)21500元/㎡，開(kāi)盤(pán)均價(jià)4.1-4.6萬(wàn)/㎡，地價(jià)房?jī)r(jià)比約1:2，留有一定的利潤(rùn)空間和價(jià)格安全墊。

風(fēng)險(xiǎn)與建議

優(yōu)勢(shì)總結(jié)：

• 雙央企開(kāi)發(fā)（國(guó)貿(mào)+保利），品牌與交付信用度高

• 容積率3.0，僅240戶(hù)，白鵝潭板塊內(nèi)稀缺低密

• 建面77-106㎡，全南向，使用率超100%-116%

• 11號(hào)線石圍塘站約200米，1站萬(wàn)象城、2站太古里

• 準(zhǔn)現(xiàn)房交付，預(yù)計(jì)2026年底入住，等待周期短

• 首開(kāi)去化超90%，市場(chǎng)認(rèn)可度高

風(fēng)險(xiǎn)提示：

• ?? 11號(hào)線尚在建設(shè)中，通車(chē)時(shí)間存在不確定性

• ?? 板塊庫(kù)存1612套，去化周期45.5個(gè)月，整體板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈

• ?? 2梯5戶(hù)的配置，在高峰期等電梯體驗(yàn)可能一般

• ?? 項(xiàng)目體量小（240戶(hù)），后期社區(qū)氛圍和配套成熟度需時(shí)間驗(yàn)證

• ?? 開(kāi)盤(pán)后已全線漲價(jià)2%，后續(xù)加推或有進(jìn)一步調(diào)價(jià)可能

購(gòu)買(mǎi)建議： 海上印最大的差異化優(yōu)勢(shì)在于"低密+準(zhǔn)現(xiàn)房+雙央企"三合一。如果你對(duì)白鵝潭板塊有信心、追求低密居住品質(zhì)、不想等太久交房，海上印是當(dāng)前板塊內(nèi)非常值得關(guān)注的選擇。建面77㎡三房?jī)尚l(wèi)適合年輕剛需家庭，總價(jià)約320萬(wàn)起上車(chē)門(mén)檻友好；建面88㎡和106㎡四房則更適合改善家庭。考慮到首開(kāi)已去化超90%，后續(xù)推售的選擇空間可能有限，建議有意向的朋友盡早關(guān)注剩余房源和加推計(jì)劃。