不止建樓，更要建生態：激發商務區“全天候”活力

上海作為國際化大都市，商務樓宇數量眾多，分布廣泛，商務區已成為上海城市經濟活動的核心載體。近年來，受宏觀經濟波動、靈活辦公模式興起等因素影響，部分商務區中辦公樓空置率增加、租金下降。尤其是商務區的空間需求伴隨著產業變革正在經歷轉型，新興產業和創新型商業模式不斷涌現，導致制造業與服務業之間的界限逐漸模糊，推動了商業辦公空間多樣化的需求；傳統商務區中以單一辦公樓為主，配套部分商業的房地產開發模式已無法適應當下新業態和新模式的發展需求。

土地開發利用需要三個轉型

土地資源配置和開發利用優化是商務區空間效率與活力提升的重要基礎。國家“十五五”規劃綱要提出，推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用。上海“十五五”規劃綱要提出，強化空間資源要素對城市功能提升的支撐和保障作用，優化土地供應規模、結構、布局，加快形成土地價值管理新機制。近期我們從“經濟活力”“社會活力”與“文化活力”三個維度，對全市20個具有代表性的商務區進行活力評價及土地開發利用影響分析。研究發現，單純把地供得更多、樓建得更密，并不一定能讓商務區更有活力，單一的空間擴張發展模式已顯現瓶頸。而且，開發強度（比如建筑的高度、面積等）只在核心的商務區有明顯的積極作用，市中心的局部地區開發過于保守，可能會浪費掉一些本來可以高效利用的空間；而外環外的個別商務區盲目追求過高的建筑密度，造成較高的空置率。因此，提升商務區的活力，重點不再是增加新空間，而是要把已有的資源用好、優化好。為此，需要在土地開發利用上實現三個方面的轉型。

一是空間功能向要素融合轉型。早期的一些規劃對土地用途限制較為嚴格，使得部分區域功能過于單一。比如在一些核心商務區只強調寫字樓辦公，忽視了商業、文化、休閑等配套設施的融合，導致白天上班時間人員集聚，晚上或周末就變得冷清，缺乏“全天候”的活力。商務區地塊需要把辦公、商業、餐飲、文化休閑等不同功能相互搭配和結合，通過綜合功能提升區域活力。

二是土地開發向多元投資、多層次供給和多規融合轉型。目前部分商務區在土地開發階段，缺乏對辦公產品結構的統籌引導，開發商多以標準化模式集中建設同質化的中低端商辦樓宇，戶型面積、空間形態和定價結構較為單一。這種供給結構在無形中對入駐企業形成了篩選效應，使商務區更易集聚同類企業，而創新性企業、新興業態所需要的專業化創新型辦公空間、靈活多樣的商務商業空間卻相對不足。當行業發生變化或轉型時，商務區的適應能力和抗風險能力較弱。為此，需要改變樓宇功能和空間單一，轉向供應大中小面積不同、不同價格梯度和不同功能的辦公空間，順應科技創新和商業模式的多樣化、場景化和市場化的變化和更迭，能讓不同規模、不同階段的企業都能找到合適的落腳點，保持商務區持續發展和經濟活力。

三是推動商務區交通導向與功能協同開發轉型。研究發現，以上海地鐵為代表的軌道交通體系對不同的商務區活力水平具有顯著影響，良好的交通可達性不僅有助于提升商務區對人員與企業活動的吸引和集聚能力，也為商務區內部人流導入、活力提升以及土地開發利用效率的提高提供了重要支撐。上海部分商務區的地鐵站點與辦公、商業等功能布局之間的聯系還不夠緊密，尤其是“最后一公里”銜接不暢，從地鐵站出來到達辦公樓和居住點需繞行或步行較遠，影響了出行體驗。如有的商務區盡管有多條軌交線連接，但地鐵站點主要服務于特定的交通樞紐，而商務區內部的小交通相對不便，商務區距離地鐵站步行路程較遠，且缺少銜接交通，可達性相對較差。此外，不少商務區停車配套不足，也削弱了區域的到達便利性，停車難、找位難成為企業員工和訪客的現實困擾。因此，商務區交通銜接組織、交通基礎設施改造和增加停車位對商務區活力提升和土地利用價值發揮具有重要作用。

圖為前灘高樓林立。本報記者 趙立榮攝

以人為本、以企為核、以地為要

結合現實情況和研究分析，筆者認為提升上海商務區活力的思路是“以人為本、以企為核、以地為要”，通過優化公共服務、塑造人文環境，增強人對區域的認同與歸屬感；通過聚焦企業發展，依托鏈主企業引領與精準空間供給，構建良性產業生態圈層；通過立足商務區發展現狀與潛力，優化土地供應方式，推動土地高質量開發利用。

“以人為本”的樓宇空間供需均衡。推動商務區樓宇業主從房地產“產權人”向商務“專業服務組織者”的定位轉變。在新增和存量土地供應中，鼓勵參與商務區和樓宇的更新改造投資，同時組織專業服務平臺和機構進行規劃設計、審批服務、運營管理和招商引資等事項，用好房子、好場景和好服務吸引入駐企業、從業人員和消費者，并以空置率考核活力、以租金考核收益、以資產質量和價格考核價值。

“以企為核”的需求側土地適配。推動商務區從“招商引資人”角色向營造有活力的“經濟-空間-社會-文化”多重生態系統的“產業促進者”定位轉變。通過前置產業功能布局、培育完整產業生態鏈，反向驅動商務區功能載體、空間結構與交通重組的優化配置。依托系統化基礎設施與功能混合提升區域綜合價值，并通過場景化運營塑造具有文化認同與獨特調性的商務環境，增強區域吸引力與黏性。

“以地為要”的供給側協同推進。區級層面要加強規劃資源、商務、產業等部門的有機銜接和配合，推動土地出讓從關注土地要素的“交易價值”轉向區域協同的“整體價值提升”，加強土地出讓與產業需求的對接，不單追求當前的土地收益，更要注重追求長期資產價值與區域活力，將土地供給利用納入到城市整體運營行動中。在存量開發時代，為了更好利用有限的土地資源，需推動從“土地供應”向“城市空間供應”的定位轉變，做好土地空間資源“適應性供給”，通過增強規模、功能、品類及時間彈性等，提升配置效率；外部倡導多條線“協同式開發”，推動跨部門多主體協同土地開發利用，構建“目標統一、行動高效”的價值共同體，共同促進商務區可持續發展。

多維度提升商務區活力

首先，在宏觀多元生態系統上，構建產業鏈，充實“空間+產業”策略工具箱。具體來說，需要圍繞產業鏈和產業生態的培育，提前制定產業發展方案，采取靈活的開發模式和梯度化土地利用策略，以確保不同產業的協調發展。通過優化商務區中產業布局，推動產業與空間的良性互動。重點是整合交通、生態環境、公共空間等資源，為各類企業提供一個互相支持、共同成長的環境，使得商務區形成一個多層次的產業生態系統：高端產業引領，中端產業提供支持，小微企業為生態提供活力。同時，通過典型項目案例的示范作用，促進經濟、空間、社會和文化等多個領域的協調發展，讓產業生態與區域發展形成正向循環，共同推動商務區的綜合升級與持續發展。

其次，在中觀商務區活力和功能上，結合導入人群和業態，實施“彈性化、精細化”的土地供給。包括建立全市商務用地彈性供應管理平臺、動態調整土地供應規模與結構、制定功能混合與柔性適配的出讓條件，以及細化土地出讓方式，通過綜合評標、彈性年限和先租后讓等手段，綁定長期發展效益，增強土地供給對市場變化的適應能力。

第三，在微觀樓宇建設用地上，貼近業主“運營導向”需求，建構條線聯動的協同治理平臺。在規劃引領下制定“一區一策”行動規劃，組建跨部門協同平臺并引入專業機構參與治理，同時探索設立商務區樓宇經濟發展專項基金，形成政府、企業、市民共建共治共享的治理格局，運用大數據提升商務樓宇的各項審批、運營與服務能力。

第四，在存量土地盤活利用上，鼓勵商務區和存量樓宇的持續更新，深化土地全生命周期管理。通過提供功能轉換與更新改造的政策支持、完善土地二級市場信息平臺、探索空間權與可開發面積出讓轉讓等機制，盤活存量土地與建筑資源，促進區域資產持續優化與迭代，提升土地資源配置效率和區域整體活力。

最后，在增量土地供應上，要進一步凸顯人文關懷、科技創新和新業態構建。通過精心雕琢公共空間、培育功能復合的“煙火氣”、注入藝術與文化靈魂，提升空間場景氛圍與場所品質，打造兼具經濟活力與生活魅力的“城市客廳”，以及高科技、新產品和多元消費實踐地，滿足國內外各類人群的多樣化需求，使商務區和樓宇成為可閱讀、可參與、可創新的工作和生活目的地。

（作者單位分別為上海市建設用地和土地整理事務中心，上海市樓宇科技研究會）