深圳多個樓盤接連“中招”：返水糾紛頻發(fā)，責(zé)任該如何認(rèn)定？

近期，深圳多個樓盤接連曝出房屋返水、漏水糾紛。從光明的綠城桂語蘭庭，到南山的豪方天際花園，再到龍華的星月云邸……多起因下水管道堵塞導(dǎo)致污水倒灌的事件，呈現(xiàn)出驚人的相似模式——責(zé)任認(rèn)定難，業(yè)主維權(quán)難。

在這些案例中，受損業(yè)主幾乎無一例外地陷入了“索賠無門”的窘境：開發(fā)商反饋，房子已經(jīng)交付驗收合格，問題出在業(yè)主裝修；物業(yè)認(rèn)為，已經(jīng)盡到了巡檢義務(wù)，建議業(yè)主起訴樓上所有鄰居。最終，業(yè)主面對的是被泡壞的家具、無法入住的新房，以及一條漫長的維權(quán)之路。

奧一新聞記者梳理發(fā)現(xiàn)，這類糾紛暴露了一個更深層的問題：在住宅裝修高峰期及日常管理中，公共管道的維護(hù)盲區(qū)究竟該由誰來填補(bǔ)？造成的損失誰來買單？

矛盾糾紛

管道返水糾紛頻發(fā)，深圳多個樓盤接連“中招”

在光明綠城桂語蘭庭，業(yè)主李女士的新房還沒入住，就遭遇了衛(wèi)生間地漏返水。物業(yè)從管道里掏出的堵塞物是泥沙、抹布等裝修垃圾。開發(fā)商回應(yīng)稱，管道驗收合格，堵塞是交付后部分業(yè)主裝修的人為因素造成的，且堵塞位置屬于“常規(guī)巡檢難以覆蓋的區(qū)域”。

業(yè)主供圖

南山豪方天際花園的業(yè)主張女士的遭遇則更加狼狽——今年2月，她在老家過年時接到物業(yè)通知，因排污管道被異物堵塞，糞水倒灌進(jìn)31樓的家，損失預(yù)估達(dá)30萬元。在近一個月的維權(quán)中，張女士聯(lián)系了住建局、街道辦、社區(qū)工作人員調(diào)解，但物業(yè)態(tài)度明確：“不是我們的責(zé)任，讓我們告樓上十幾戶，不該我們出的錢一分都不會出。”

龍華星月云邸的田女士也遇到了類似問題。她剛裝修完兩個月的新房，因公共排污管道被水泥、沙石堵塞，遭遇糞水倒灌，屋內(nèi)客廳及四個房間完全被污水浸泡，積水最深處達(dá)四五厘米。開發(fā)商維保部門將責(zé)任推給物業(yè)，物業(yè)則表示難以排查具體責(zé)任人，無法賠償。

記者檢索發(fā)現(xiàn)，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，寶安區(qū)航城街道一小區(qū)業(yè)主也反映，因客衛(wèi)馬桶反水全屋被泡，后續(xù)從主管道內(nèi)取出了一把10.5厘米的螺絲刀。與物業(yè)、地產(chǎn)協(xié)商后，地產(chǎn)方表示“責(zé)任方并非在地產(chǎn)”，街道回應(yīng)稱因事故責(zé)任認(rèn)定困難、爭議分歧較大，三方協(xié)調(diào)未能取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

矛盾糾紛

管道堵塞致返水誰來擔(dān)責(zé)？

仔細(xì)分析這些案例，可以發(fā)現(xiàn)幾個共性的困局。

責(zé)任主體的認(rèn)定是最令業(yè)主頭疼的問題。開發(fā)商反饋“房子已經(jīng)交了，跟我沒關(guān)系”，物業(yè)認(rèn)為“我定期巡檢了，是樓上鄰居的問題”。而受損業(yè)主則表示，自己夾在中間，無法找到承擔(dān)責(zé)任的主體。

那么，樓上鄰居該不該擔(dān)責(zé)？堵塞物的源頭難以追溯是另一個死結(jié)。無論是綠城桂語蘭庭掏出的泥沙抹布，還是星月云邸清理出的水泥沙石，都指向裝修過程中的不規(guī)范操作。問題在于，幾十戶鄰居共用一根排污管，誰丟的垃圾、誰倒的水泥，往往很難查證。

南方民間智庫社會矛盾第三方評議中心首席評議專家、律師臧建在此前采訪調(diào)研過程中表示，在無法確定堵塞物來源的情況下，如果共同使用的業(yè)主不能舉證證明堵塞與自己無關(guān)、沒有免責(zé)事由，根據(jù)《民法典》規(guī)定，應(yīng)由共同使用的業(yè)主共同承擔(dān)賠償責(zé)任。然而，這種訴訟付出的時間、金錢與精力成本，對普通家庭來說可能是難以接受的。

物業(yè)公司該不該賠？在光明綠城案例中，物業(yè)明確表示堵塞位置是隱蔽部位，常規(guī)巡檢覆蓋不到。這個說法引發(fā)了業(yè)主質(zhì)疑：如果常規(guī)巡檢無法發(fā)現(xiàn)問題，那么物業(yè)的維護(hù)義務(wù)究竟該如何落到實(shí)處？

廣東晟典律師事務(wù)所律師毛鵬指出，第三方原因?qū)е略O(shè)施設(shè)備損壞，在侵權(quán)責(zé)任索賠中可能成為物業(yè)公司的免責(zé)理由，但在違約索賠中不一定構(gòu)成免責(zé)。“隱蔽部位的人為堵塞難以通過常規(guī)巡檢預(yù)判”，并不表明物業(yè)公司不可以在隱蔽部位事前張貼禁止傾倒建筑垃圾的提示牌，提前安裝攝像頭，或?qū)Υ嬖诎踩[患區(qū)域提高巡檢密度。物業(yè)公司要認(rèn)定自己沒有過錯，必須切實(shí)做好各項物業(yè)管理，并提前將風(fēng)險和整改方案貫徹實(shí)施，而不是單純以“已完成規(guī)定巡檢動作”為由免責(zé)。

開發(fā)商是否難辭其咎？在多個案例中，開發(fā)商多以“房屋已過維保期”或“交付時驗收合格”為由拒絕擔(dān)責(zé)。對此，臧建及毛鵬均表示，如管道不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，或存在施工質(zhì)量缺陷，且尚在保修期內(nèi)，即使已經(jīng)移交給物業(yè)，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

還有一個容易被忽視的問題是，業(yè)主自身也可能承擔(dān)部分責(zé)任。記者注意到，在各地司法實(shí)踐中，如果房屋長期空置，業(yè)主未能及時發(fā)現(xiàn)返水并處置，法院往往會認(rèn)定業(yè)主存在“疏于管理”的過錯，從而判決其自擔(dān)一部分損失。

律師建議

多方合力，從源頭防范

面對責(zé)任認(rèn)定的種種難題，如何從源頭上減少糾紛、如何在損害發(fā)生后有效維權(quán)？律師給出了建議。

臧建建議，從源頭防范最為重要，如增設(shè)可拆卸式檢修口，推廣使用防堵地漏裝置，引入管道智能監(jiān)測系統(tǒng)，鼓勵業(yè)主裝修時安裝前置過濾裝置，物業(yè)定期檢查排水管等。

物業(yè)日常應(yīng)做好履職，按規(guī)范和合同約定定期檢測，并做好證據(jù)固定，如完整的巡檢記錄（含簽字確認(rèn)）、整改通知單、監(jiān)控錄像等連續(xù)性證據(jù)鏈，對隱蔽管線的檢查應(yīng)留存專業(yè)檢測報告。

業(yè)主發(fā)現(xiàn)自身權(quán)益受損，應(yīng)立即封存現(xiàn)場，保留視頻證據(jù)，必要時進(jìn)行公證證據(jù)保全，通過司法鑒定確定損失金額。協(xié)商不成，可向住建主管部門投訴，或向法院起訴。在被告的選擇上，一般選擇具有過錯的侵權(quán)方。法院通常支持直接財產(chǎn)損失，如裝飾裝修損失、被損壞的家具家電等，如能證明實(shí)際租賃關(guān)系存在的，也可主張租金損失。

如何走出“無人認(rèn)領(lǐng)”的困局

梳理上述案例，不難發(fā)現(xiàn)一個共性：當(dāng)污水倒灌進(jìn)家門，業(yè)主幾乎總是陷入“開發(fā)商不管、物業(yè)不賠、鄰居找不到”的維權(quán)循環(huán)。即便最終走上法庭，也往往要經(jīng)歷漫長的鑒定、訴訟周期，贏了官司輸了時間的案例不在少數(shù)。

這類糾紛讓人頭疼的地方在于“責(zé)任如何認(rèn)定”，每一個主體都有各自的理由，但共同的結(jié)果是受損業(yè)主獨(dú)自承受損失。

街道、社區(qū)等基層調(diào)解組織在介入時，也面臨不少困難。責(zé)任認(rèn)定缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，賠償金額難以達(dá)成共識，調(diào)解往往是只能“各退一步”，難以根本解決問題，下次再發(fā)生類似情況，還是同樣的困局，對開發(fā)商、物業(yè)也很難形成有效的責(zé)任約束。

返水糾紛頻發(fā)，折射出的是公共設(shè)施管理中的權(quán)責(zé)模糊地帶。要想走出這個困局，不能只靠事后的訴訟或調(diào)解，更需要從源頭把規(guī)則定細(xì)，對物業(yè)公司對公共管道的維護(hù)責(zé)任、開發(fā)商在保修期內(nèi)的管道質(zhì)量責(zé)任、業(yè)主裝修期間的規(guī)范管理責(zé)任建立起剛性約束。

此外，基層治理也可以為這類糾紛搭建更常態(tài)化的協(xié)商平臺。比如，當(dāng)事件發(fā)生后，組織物業(yè)、開發(fā)商、受損業(yè)主及相關(guān)鄰居共同參與的協(xié)調(diào)會，引入專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)，讓責(zé)任認(rèn)定更加透明……把溝通渠道建起來，讓遇到問題的人能找到說理的地方。或許能幫助打破“踢皮球”的困局。

采寫：奧一新聞記者、南方民間智庫研究員 廖靜文