最高院: 司法拍賣已抵押的劃撥土地的，土地出讓金誰來承擔(dān)？

作者：周軍律師.

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在司法拍賣與執(zhí)行程序中，劃撥土地使用權(quán)因未繳納土地出讓金、不能直接過戶，成為高頻爭議點(diǎn)。

那么，司法拍賣已抵押的劃撥土地的，土地出讓金誰來承擔(dān)？

最高人民法院案例庫入選案例《周某與朱某某執(zhí)行監(jiān)督案》中明確：

人民法院在拍賣有抵押登記的劃撥土地時(shí)，應(yīng)綜合《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、第五十一條兩個(gè)條文確定土地出讓金的承擔(dān)主體。拍賣標(biāo)的作為已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)的土地拍賣的，買受人支付的價(jià)款中已包含了土地出讓金，人民法院應(yīng)當(dāng)從拍賣款中扣除土地出讓金，剩余部分用于償還抵押債權(quán)；拍賣標(biāo)的作為尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地拍賣的，買受人支付的價(jià)款中不包含土地出讓金，應(yīng)由買受人自行繳納土地出讓金，人民法院可將拍賣款用于償還抵押債權(quán)。

本案的爭議焦點(diǎn)：拍賣劃撥用地的土地出讓金應(yīng)由哪方負(fù)擔(dān)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人?政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

據(jù)此，在劃撥土地轉(zhuǎn)讓的情況下，應(yīng)當(dāng)由劃撥土地的受讓人承擔(dān)補(bǔ)繳劃撥用地土地出讓金的義務(wù)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

根據(jù)該條規(guī)定，劃撥土地辦理抵押的情況下，抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的范圍僅限于扣除土地出讓金之后的劃撥土地使用權(quán)本身的價(jià)值。該條并未明確規(guī)定，要由抵押權(quán)人繳納土地出讓金。

因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定與第四十條規(guī)定并不沖突。人?法院在拍賣辦理了抵押登記的劃撥土地后，關(guān)于土地出讓金的承擔(dān)主體，應(yīng)該綜合以上兩個(gè)條文確定。

如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)的土地進(jìn)行司法拍賣的，買受人競買所得的，應(yīng)該也是已經(jīng)辦理了土地出讓手續(xù)的土地，其所支付的價(jià)款中包含了土地出讓金，人?法院應(yīng)當(dāng)從所得款中扣除土地出讓金，將剩余部分扣除執(zhí)行費(fèi)等必要費(fèi)用后支付給抵押權(quán)人。

如果將辦理了抵押登記的劃撥土地作為尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地進(jìn)行司法拍賣的，買受人競買所得的，也應(yīng)該是尚未辦理出讓手續(xù)的劃撥土地，其所支付的價(jià)款中亦不包含土地出讓金，人?法院可以將所得款扣除執(zhí)行費(fèi)等必要費(fèi)用后直接支付給抵押權(quán)人。

周軍律師提醒，劃撥土地使用權(quán)拍賣，土地出讓金原則上由買受人承擔(dān)；如屬于抵押劃撥土地拍賣，應(yīng)當(dāng)從拍賣價(jià)款中優(yōu)先扣繳土地出讓金，剩余款項(xiàng)再由抵押權(quán)人受償；拍賣公告有明確約定的，從其約定。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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