突發(fā)的數據跳升，通脹的玩笑這次開大了

　　昨天統(tǒng)計局公布了一系列數據，超出預期。

　　最重要的數據是GDP，萬得一致預期為4.89%，實際5.0%，超出預期。

　　但比起實際GDP增速超預期的，我認為更重要的，是我們首次觀察到通縮有結束的跡象，那就是名義GDP，開始顯露出超過實際GDP的跡象。

　　如上圖，橙色線為名義GDP增速，藍色線為實際GDP增速，本季度已經開始顯露出超越的跡象。如下圖是具體的數字：

　　可以看到，本季度名義GDP數據突發(fā)跳升，在一個季度內從3.85%突然增長至4.94%，創(chuàng)下三年來的最高值，距離實際GDP的差距只有0.06%，預計下個季度可以實現(xiàn)反超。

　　在這里我給新讀者稍微解釋下為什么我們把名義GDP超出實際GDP視作通縮結束的標志：

　　名義GDP，你可以看作是一家工廠的銷售額；

　　實際GDP，你可以看作是一家工廠的產量；

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的都是實際GDP，因為只有產量才代表 真實 生產力；但股市，樓市，居民則更加關注的是名義GDP，因為這代表到手的票子。

　　當名義GDP增速高于實際GDP ，說明銷售額增長比產量快，那么可以得出結論：物價在上漲，經濟處于通脹；

　　反之，名義GDP增速低于實際GDP，則物價在下跌，經濟處于通縮。

　　為什么通脹通縮不看CPI？

　　這是因為CPI實際上是打包了一籃子居民生活日用品，并人為的給予了權重，比如CPI中豬肉的權重就很大。

　　但我們觀察通縮是否結束，立足點實際上是居民收入，也就是全國的GDP，其背后所有產品和服務的價格漲了，那么生產這些產品的打工人的收入才會上漲。

　　好了，說完了我們觀察到的跡象，我們再來說樓市。

　　我在去年夏天，曾提到過樓市要實現(xiàn)觸底，有三個關鍵的經濟基本面數據必須先得到滿足，然后我們才需要開始跟蹤樓市的觸底。

　　我們來復盤下三個基本面數據。

　　1 PPI是否轉正？

　　結論：2026年3月實現(xiàn)首次轉正。

　　2 名義GDP是否逆轉實際GDP

　　結論：2026年一季度尚未實現(xiàn)逆轉，但已經比較接近。

　　3 滬深300營收是否轉正

　　滬深300代表A股最大的300家公司，如果300家公司的總體收入是下滑的，那么在其中的打工人，收入就不可能上漲。

　　而滬深300在過去幾年，一直是營收負增長，直到2025年三季度，我們首次觀察到滬深300的營收增速轉正（點擊：）。

　　那么這種營收增長，是否能持續(xù)，我們可以再看一季報。一季報披露的完成時點是4月30號，我會在兩周之后，統(tǒng)計滬深300的營收增速并做公布。

　　如果一季報的營收增速高于去年三季度，營收繼續(xù)上升，那么基本可以判斷企業(yè)基本面已經越過拐點向上。

　　我過去說過，這三個指標不轉正，就不考慮樓市觸底的可能。現(xiàn)在既然趨于轉正，我們就 開始要把 樓市的觸底作為未來的一個觀察重點納入到我們的觀察體系中來。

　　不過，在這里我不得不說的是，在三個基本面數據即將全面轉正的當下，依然還存在不可忽視的不利因素。

　　主要在于，推動PPI轉正和名義GDP上升的，成本端可能占據了不小的影響。

　　證據有兩個：

　　第一，在本季度名義GDP跳升的同時，產能利用率在下滑。

　　第二，居民的消費增速同比去年回落

　　比如，今年3月是1.7%，一季度累計是2.4%，而去年一季度累計是4.6%。

　　產能利用率和消費總額增速，均指向居民需求，也就是說，物價并非完全因為居民的需求拉動而上漲，而是成本上升占據了相當的因素，特別是輸入性的成本上升。

　　猜測是AI爆發(fā)帶來的芯片價格，銅價格的上漲，以及戰(zhàn)爭帶來的原油價格上漲。

　　一般來說，通脹的重要意義，在于它對需求者來說是價格，但對生產者來說則是收入。

　　比如包子漲價對于需求者來說是價格上漲，但對于賣包子的人，則是收入上漲。

　　而通脹的意義，在于全社會的價格上漲會帶來所有生產者的收入上漲，而所有生產者拿著提升后的收入去競相買房，有利于推升房價。

　　或者我們更準確的說，房價不是在抗通脹，而是在抗居民收入。

　　從這個視角，我們觀察到PPI轉正和名義GDP跳升，代表逐漸擺脫通縮，這是好事，但其中可能有相當的部分為成本推動。

　　比如，輸入性的原油價格上漲可能會導致物流公司的成本上升從而推動貨運價格上漲，但貨車司機的收入卻不一定上漲。

　　綜上，基于樓市觸底的前提條件，也就是經濟基本面三大要素的接近全面轉正，根據投資紀律，我認為需要把房價觸底納入到觀察體系中，但由于成本推動的因素可能性較高。建議在觀察樓市觸底的過程中，依然保持謹慎或保守的態(tài)度。

　　我們回到樓市一線，目前全國所有城市中，基本面最好的是上海，唯一一個綠中介掛牌均價上漲的也是上海。

　　從我最近接到的若干知識星球有關上海樓市的提問中，我能感覺到買家和置換者的焦慮。

　　因為大家刷到的所有中介拍的短視頻，都在說暴漲，說幾個月就能回前高，這個 本質是一種預期拉動，希望你找他們成交可以賺傭金。基于其利益站位，很難客觀。

　　上面從來說的都是止跌回穩(wěn)，而不是止跌暴漲。

　　我理解焦慮者焦慮的原因，是不了解樓市微觀數據和房價上漲的相關性，我們來略作分析：

　　本輪行情最早是從求是的那篇文章的預期拉動開始的，因為從文章發(fā)布后，我們從跌漲比的突變觀察到了市場情緒的轉好。

　　但如果要預測本輪行情的延續(xù)性，可以觀察上一輪預期拉動，也就是2024年9月底的止跌回穩(wěn)那一波的預期拉動。

　　我們就以中介短視頻一直在說的成交量來切入：

　　由于上海網簽數據的滯后性，2024年9月底的止跌回穩(wěn)預期拉動，體現(xiàn)在樓市網簽上的高成交，實際上是11月，那么3萬左右的網簽，維持了3個月。分別是11月，12月，3月（1~2月為春節(jié)）。

　　那么對比當下，由于預期拉動在小陽春前后，所以是預期+政策+小陽春的三重利好推動，導致3月的網簽量同比去年3月有6%的增長。

　　但這種對比不公平，因為去年小陽春之前，已經消耗了3個月的需求（節(jié)前11月，12月都是3萬網簽）。

　　所以，對于今年，如果4月和5月也能達到3萬左右，那么才和上一輪大體持平。

　　所以，對于買家來說，可以先觀察3萬左右的網簽量是否能維持三個月再說。

　　那么，要達成房價明顯上漲，3萬左右的網簽量需要維持幾個月呢？

　　從2020年的經驗看，是6個月（2020.4~2020.9），金九銀十開始有價格明顯上漲，年底達到高峰（12月為4萬網簽，1月是4.7萬網簽）。

　　所以，對于公眾號的讀者，如果是要自住買房，那么隨時可買。如果特別關注保值增值，從確定性角度，至少觀察3個月，如果3個月后成交量維持在3萬上方，那么可以考慮開始看房，準備起來了。

　　對于知識星球的讀者，無需每天跟蹤微觀數據，直接看我每周發(fā)布在星球的樓市周報分析的結論就行，我會跟蹤微觀數據并給出結論，不會讓大家踏空樓市。

　　我們最后總結下全文。

　　1 基于PPI，名義GDP，滬深300營收（滬深300一季度營收統(tǒng)計結果月底于知識星球發(fā)布）的趨于轉正，我們需要把樓市觸底回穩(wěn)納入到觀察體系中，從投資角度跟蹤微觀數據，以避免錯過樓市底部的最佳擊球點。

　　2 由于居民消費和開工率等數據回落，本輪價格上漲不完全是需求拉動因素導致，因此在觀察樓市觸底過程中，保持謹慎和保守的態(tài)度。

　　3 全國樓市可先看上海，對于輿論一直在說的成交量，可先看3萬的網簽量是否能維持三個月，星球同學可直接看我每周一發(fā)布的樓市周報分析。

　　全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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