第一太平戴維斯唐華：預(yù)計(jì)上海樓市拐點(diǎn)會(huì)在未來(lái)兩個(gè)月出現(xiàn)

“目前4月份的數(shù)據(jù)不比3月份差，這個(gè)趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)延伸一段時(shí)間。我們已經(jīng)看到成交量在提升，價(jià)格趨穩(wěn)，下一階段可能就會(huì)看到價(jià)格回升。這就是筑底回暖的跡象，它的特征會(huì)比較明顯”。4月16日，對(duì)于上海住宅市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理唐華在采訪中向《國(guó)際金融報(bào)》記者如此表示。她認(rèn)為，整體趨勢(shì)的拐點(diǎn)會(huì)在未來(lái)兩個(gè)月出現(xiàn)。

孫婉秋/攝

今年一季度，“滬七條”全面加碼，通過(guò)限購(gòu)松綁、信貸優(yōu)化、公積金提額、房產(chǎn)稅減免四大抓手精準(zhǔn)托底，外地戶籍購(gòu)房社保年限降至1年，公積金最高可貸額度提升至240萬(wàn)元。

新政落地后，多個(gè)新盤售樓處來(lái)訪量顯著增長(zhǎng)，“好房子”項(xiàng)目入市，進(jìn)一步激發(fā)改善型置業(yè)需求。

在土地端，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)同比降幅約23%，連續(xù)五年遞減。一季度土拍成交9幅宅地，總成交金額為213億元，地塊集中郊外環(huán)，平均溢價(jià)率僅2.5%，創(chuàng)2021年以來(lái)新低，房企拿地回歸理性，區(qū)域與拿地主體格局趨于固化。

新房市場(chǎng)供需同步收縮，開盤去化率降至約26%，創(chuàng)近三年新低。核心區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)仍保持韌性，中外環(huán)及外圍區(qū)域去化承壓明顯，續(xù)銷成為市場(chǎng)常態(tài)。高端豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”特征，“開盤即罄”現(xiàn)象基本消失，競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)為多維綜合博弈。

吳典/攝

風(fēng)貌別墅方面，截至一季度，上海全市已有20個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)1753套房源入市，市場(chǎng)重心正從“供應(yīng)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量消化”，產(chǎn)品則向奢華人居的迭代升級(jí)。

二手房市場(chǎng)方面，一季度成交57902套，其中3月成交27890套，創(chuàng)近五年單月成交量新高。成交結(jié)構(gòu)以剛需為主導(dǎo)，500萬(wàn)元以下產(chǎn)品同比增長(zhǎng)8.9%，呈現(xiàn)“量先于價(jià)、剛需先于改善、外圍先于核心”的拐點(diǎn)初期信號(hào)，一二手置換鏈條正在啟動(dòng)。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部住宅戰(zhàn)略咨詢負(fù)責(zé)人賀享維稱，“在政策托底與市場(chǎng)情緒修復(fù)下，若剛需釋放能夠逐步向改善需求傳導(dǎo)，市場(chǎng)有望由結(jié)構(gòu)性修復(fù)邁向溫和回升，完成從“量升—價(jià)穩(wěn)—價(jià)升”的市場(chǎng)復(fù)蘇”。

寫字樓市場(chǎng)方面，一季度新增供應(yīng)26.3萬(wàn)平方米，總存量達(dá)2060萬(wàn)平方米。凈吸納量為17.1萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)244.5%，市場(chǎng)需求溫和復(fù)蘇。全市平均租金為4.9元/平方米/天，指數(shù)同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

租金持續(xù)調(diào)整背景下，長(zhǎng)租約正成為當(dāng)前周期的關(guān)鍵機(jī)遇點(diǎn)——業(yè)主通過(guò)長(zhǎng)租約鎖定穩(wěn)定現(xiàn)金流，租戶則借此鎖定低租金并爭(zhēng)取更多免租期與定制服務(wù)，優(yōu)質(zhì)大面積客戶在談判中更具優(yōu)勢(shì)。

另外，核心商務(wù)區(qū)樓宇對(duì)二房東的接納度有所提升，企業(yè)主動(dòng)尋求租約重組的趨勢(shì)已從頭部企業(yè)向更廣泛市場(chǎng)主體擴(kuò)散。