歷時(shí)7年！深圳最大棚改項(xiàng)目集中交付，曾經(jīng)是多家房企啃不下的“硬骨頭”

每經(jīng)記者：陳榮浩 每經(jīng)編輯：魏文藝

歷時(shí)7年，深圳最大棚改項(xiàng)目的業(yè)主終于等來新家。

4月18日，深圳市福田區(qū)河灣北片區(qū)改造項(xiàng)目 （南華村棚改）現(xiàn)場(chǎng)人聲鼎沸，新小區(qū)御水華府舉行集中交付活動(dòng)，迎來首批業(yè)主回家。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）當(dāng)日在現(xiàn)場(chǎng)了解到，御水華府小區(qū)由中建三局華南公司負(fù)責(zé)建設(shè)，共有13棟超高層住宅，總計(jì)2763套回遷安置房，將迎來2727戶業(yè)主入住。

每經(jīng)記者看到，小區(qū)內(nèi)的休閑廣場(chǎng)、健身器材等設(shè)施齊全。有業(yè)主告訴每經(jīng)記者，對(duì)收房比較滿意，“達(dá)到了預(yù)期”。

作為深圳棚改新政實(shí)施后政府主導(dǎo)的首批棚改項(xiàng)目之一，南華村棚改也是全市規(guī)模最大的棚改回遷項(xiàng)目。此次順利交付，不僅打破了此前新天地、卓越、萬科、佳兆業(yè)四家品牌開發(fā)商推進(jìn)舊改接連折戟的僵局，更標(biāo)志著深圳“政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施”棚改模式成功落地實(shí)踐，為城市老舊小區(qū)改造提供了可復(fù)制借鑒的樣本。

4月20日下午，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理、廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)羅宇在接受每經(jīng)記者電話采訪時(shí)表示，南華村棚改本質(zhì)上是政府主導(dǎo)、民生兜底的非市場(chǎng)化模式。該項(xiàng)目建設(shè)回遷安置房，剩余住宅全部為保障性住房，不同于市場(chǎng)化開發(fā)以盈利為核心目標(biāo)，這一模式更多以公共利益為導(dǎo)向。

御水華府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

昔日困局：四家房企啃不下的“硬骨頭”

公開資料顯示，南華村始建于1984年，是深圳首批政府統(tǒng)建的福利房小區(qū)，承載著一代深圳建設(shè)者的青春與記憶。

南華村建成后，解決了大量公職人員、企業(yè)職工的居住需求，是當(dāng)時(shí)深圳住房保障體系的重要組成部分，見證了深圳改革開放的高速發(fā)展歷程。

然而，經(jīng)過近40年的風(fēng)雨侵蝕，南華村這座曾經(jīng)的“標(biāo)桿小區(qū)”逐漸淪為“老破危”，70棟樓房面臨建筑老化、公共配套設(shè)施落后等問題，業(yè)主居住環(huán)境日益惡化。

每經(jīng)記者注意到，在“政府主導(dǎo)”推進(jìn)南華村項(xiàng)目以前，曾有新天地、卓越、佳兆業(yè)、萬科四家開發(fā)商嘗試推進(jìn)過該項(xiàng)目的舊改工作，不過最終均以失敗告終。

圖片來源：“幸福福田”微信公眾號(hào)

據(jù)南方都市報(bào)此前報(bào)道，南華村棚改的拆賠方案與居民期待存在差距是舊改推進(jìn)受阻的核心原因之一。即便部分開發(fā)商給出過1∶1.3的補(bǔ)償比例，仍難以統(tǒng)一2727戶業(yè)主的多樣化訴求，簽約率始終無法達(dá)到推進(jìn)舊改的標(biāo)準(zhǔn)。

除此之外，南華村復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題也給舊改工作增添了巨大難度。作為首批福利房小區(qū)，部分房屋存在產(chǎn)權(quán)不清晰、繼承糾紛等問題，協(xié)調(diào)難度極大。同時(shí)，小區(qū)樓棟老舊程度高，改造過程中需要投入大量資金用于結(jié)構(gòu)加固、管線更新等，改造成本高企。

此外，疊加近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)、開發(fā)商資金壓力加大等因素，上述四家開發(fā)商難以平衡投入與收益，最終紛紛鎩羽而歸，南華村改造也陷入了漫長(zhǎng)的停滯期。

新模式破局：探索可持續(xù)城市更新路徑

南華村棚改項(xiàng)目的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2018年。

這一年，福田區(qū)政府主動(dòng)接棒南華村改造工作，并專門抽調(diào)40位經(jīng)驗(yàn)豐富的干部組成項(xiàng)目指揮部，全程統(tǒng)籌協(xié)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、簽約等各項(xiàng)工作。

2019年4月，南華村棚改項(xiàng)目正式納入深圳市棚改年度計(jì)劃；同年7月21日，該項(xiàng)目開啟簽約工作，15天集中簽約期內(nèi)簽約率達(dá)99.6%，刷新了深圳棚改簽約速度。

2020年6月，南華村棚改項(xiàng)目進(jìn)入全面拆除階段；2023年2月2日，該項(xiàng)目正式開工建設(shè)。值得一提的是，該項(xiàng)目采用“政府主導(dǎo)+福田投控實(shí)施+華潤(rùn)置地代建+中建三局施工”的協(xié)同模式，由中建三局華南公司負(fù)責(zé)主體工程建設(shè)。

4月18日，每經(jīng)記者在御水華府項(xiàng)目交付現(xiàn)場(chǎng)了解到，該小區(qū)由13棟超高層住宅組成，整體居住環(huán)境較好，配套了休閑廣場(chǎng)、健身設(shè)施、兒童游樂區(qū)等設(shè)施，可滿足不同年齡段居民的需求。

在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，一位早在1989年便搬至南華村的業(yè)主向每經(jīng)記者表示，整體對(duì)收房工作比較滿意，認(rèn)為達(dá)到了預(yù)期。

御水華府項(xiàng)目交付現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“項(xiàng)目最初并非政府主導(dǎo)的棚改項(xiàng)目，而是舊改。早年曾有多家地產(chǎn)公司介入，那時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，舊改條件較為優(yōu)惠。”上述業(yè)主表示，因?yàn)槟先A村棚改項(xiàng)目區(qū)位特殊（臨近河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)）、規(guī)模較大，開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈且協(xié)調(diào)難度大而難以推進(jìn)，最終由福田區(qū)政府主導(dǎo)。

每經(jīng)記者注意到，目前御水華府周邊并無可售新房。在距此較近的皇崗水圍片區(qū)，承翰灣尚國(guó)際項(xiàng)目的清盤銷售均價(jià)約10萬元/平方米。另?yè)?jù)深圳房天下數(shù)據(jù)，御水華府項(xiàng)目周邊的京基御景華城、錦河苑、南華花園等小區(qū)的二手房掛牌均價(jià)，目前普遍在5.6萬元/平方米—6.4萬元/平方米區(qū)間。

“南華村棚改模式的成功，得益于棚改政策支持下的行政征收權(quán)限，有效突破了市場(chǎng)化舊改中拆賠博弈僵局、高補(bǔ)償訴求導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺的困境。”不過，羅宇同時(shí)分析稱，此類模式需要大量資金投入，對(duì)地方財(cái)政承載能力要求較高，較難在深圳全市范圍內(nèi)大范圍復(fù)制。

在羅宇看來，當(dāng)前深圳傳統(tǒng)市場(chǎng)化城市更新面臨諸多推進(jìn)阻力，而政府主導(dǎo)型棚改的模式也逐步進(jìn)入收官階段。因此，未來城市更新工作更需要兼顧民生底線與可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，融合政府統(tǒng)籌的效率優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)化機(jī)制的資源配置能力，建議探索“政府主導(dǎo)+市場(chǎng)化運(yùn)行”的新模式，為城市老舊小區(qū)改造注入新動(dòng)力。

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