這五類人，正在抄底上海樓市

2026年的樓市小陽春，火力全開超預期。

3月，70城房價環比上漲城市數持續擴容，二手成交熱度一路狂飆。

北京、深圳、廣州、杭州、成都、蘇州等全國重點城市，二手房市場集體回暖，信號明確。

上海更是領漲全場，3月二手房成交突破3萬套，創5年新高！4月至今日均網簽量依舊維持高位，熱度不減。

這波行情里，到底是誰在果斷入場？

為了孩子上學的父母

小陽春里最火的不是次新房，而是老破小學區房。

徐匯、黃浦、靜安的部分學區房，去年三季度還在跌，今年春節后突然就被掃貨了。

細看各區成交數據，你會發現成交量霸榜的基本全是學區房。

數據來源：百盛評估

房外房研究院統計關于學區溢價的數據發現：

現在上海絕大多數的學區老破小，已經不存在額外溢價。

閔行的學區房，門檻價都來到了一百萬出頭。

2026年入學的孩子，家長必須在今年4月中旬前搞定戶口。

從去年開始觀望的家長，等到今年小陽春，一看價格沒再往下砸，果斷出手。

3月份，閔行區靜安新城，對口七寶實驗小學+實驗中學，一個月賣了34套。

普陀區對口曹二附校的曹楊三村蘭嶺園，一個月賣了33套。

這些家長是真正的剛需，也是市場最硬的底盤。

他們買房也不指望漲價，只求一個入學資格。

這種純粹的需求，在任何周期里都不會消失。

限購松綁后，終于上車的滬漂

第二批接盤俠，是那些在上海熬了幾年、終于等到政策松口的年輕人。

225滬七條新政，限購門檻大幅降低。

非滬籍外環內買房，社保繳納年限從3年降至1年。

居住證滿5年的，直接可以在全市范圍內買1套住房，不再要求同時提供社保或個稅證明。

政策釋放的購買力至少是十萬級量級的。

除此之外，公積金貸款額度拉滿。

首套房的公積金最高貸款額度從160萬元提高到了240萬元，最高可以貸到324萬元。

剛需買房的壓力和成本進一步降低。

這一輪寬松政策，精準喂給了滬漂扎根族。

很多都是在上海工作了幾年，攢了首付五六十萬，買一套一兩百萬的市區老破小。

還有的是小兩口，預算五六百萬，上車外環附近的新房或次新房。

我們一個客戶，95后女生，在漕河涇做產品經理，去年社保滿2年，今年3月果斷入手了閔行一套動遷房，總價280萬。

“以前覺得買房遙不可及，現在首付降了、利率低了，月供比房租也就多一兩千，為什么不買？”

這就是上海這座城市的魅力，有大量的年輕人渴望在這座城市扎根。

他們安家落戶的需求，不會因短期房價漲跌就消失。

價格合適、政策給力，他們就是市場最踏實的托底力量。

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憋了兩年，終于下手的改善中產

第三批接盤俠，是市場上最糾結、現在終于松動的改善置換家庭。

過去兩年，中產是最慘的。

房子跌了、收入預期不穩、不敢輕易加杠桿。

但今年小陽春，一批改善客突然開始動了。

原因有三個：

第一，他們想換的房子，跌得比他們想賣的房子多。

一位住在寶山老公房的朋友，想換到共康的次新房。

他的老公房從350萬跌到290萬，虧了60萬。

但共康的次新房從750萬跌到530萬，跌了220萬。

置換成本反而低了160萬。

第二，置換鏈條開始轉動了。

剛需入場接走了老公房，改善客手里的老房子終于能賣掉了，拿到錢趕緊換房。

從近期的數據來看，上海1000萬以上的房子成交加速了。

置換鏈條開始 往上傳導，中產改善正在快速下場。

熱門中產板塊聯洋，整個3月份成交了 68套，成交量創下近一年的新高。

虹口瑞虹新城，3月則狂賣23套，也是創近一年單月新高。

靜安大寧板塊3月也賣了63套。靜安府、仁恒靜安世紀、大寧金茂府這些標桿小區價格已經筑底。

楊浦新江灣城，3月也成交了47套，其中1000萬以上的房子占了近四成，以大三房，四房為主。

包括仁恒怡庭、九龍倉璽園、尚浦名邸 、新江灣城首府、嘉譽灣這些品質小區。

第三，新房產品力卷出了新高度。

這兩年的上海新房，得房率、戶型設計、裝標、會所配置，都比幾年前的次新房高出一個檔次。

很多改善客看了一圈二手，最后還是選擇新房。

保利·都匯和煦

這批改善客，是市場上最理性的買家。

他們算得清賬，也扛得住波動，一旦條件合適，下手比誰都快。

外地買家，抄底上海

第四批接盤俠，是江浙來的外地土豪。

以前他們來上海買房，主要盯著新房豪宅。

現在不一樣了，他們開始分層：

一部分是，父母為孩子買房。

孩子在陸家嘴、前灘、張江上班，父母從蘇州、寧波、南通、無錫過來，全款買一套500-800萬的次新房，

“孩子工作穩定了，總要有個窩，現在價格比高點便宜了兩三成，不買等漲了再買？”

另一部分是，抄底新房的富人。

一季度，上海頂豪市場依舊領跑全國，3000萬以上新房成交229套，占一線城市總量近半。

黃浦濱江、徐匯濱江、陸家嘴核心豪宅認購率多在100%–150%，外地買家占比突出，江浙客群普遍占3–6成，長三角高凈值人群持續重倉上海核心資產。

還有一小部分，法拍房撿漏客。

雖然近期部分頂豪法拍價破發，但對他們來說，破發就是機會。

這大概就是上海的魔力，全國的有錢人，永遠對上海的房子有執念。

只要上海核心地段的好房子拿出來賣，就不缺買家。

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拆遷戶，本土購買力的隱形支撐

最后一批接盤俠，是上海本土的拆遷戶。

這兩年上海的拆遷力度依然很猛。

徐匯、楊浦、虹口、靜安，一批又一批老房子被征收。

浦東的城中村改造也在加速。

這些拆遷戶，基本都是土著，在當地生活了一輩子。

他們拿到拆遷款，大概率還是在周邊附近買一套二手房。

比如楊浦的拆遷戶，喜歡買在外高橋、高行、金橋。

黃浦的拆遷戶，喜歡買在南碼頭、世博，再偏一點的就是三林、北蔡。

東安新村的拆遷戶，徐匯的商品房大概率是買不起的，那就買一套老破小，剩下的錢存銀行養老。

所以也能看到：哪里拆遷多，哪里的老破小價格就相對堅挺。

徐匯、黃浦的老公房，這一輪跌幅明顯小于遠郊，就是拆遷戶在托底。

雖然現在的拆遷很難一夜暴富了，但對本地市場來說，依然是重要的購買力支撐。

尤其是今年小陽春，拆遷款集中到位的幾個板塊，成交量明顯高于周邊。

一些建議

上海樓市本輪回暖，本質上是政策端持續松綁與市場周期自然修復共振的結果。

不同人群的入場，折射出不同的需求邏輯。

結合當下的市場環境，給大家說幾句實在話：

1、熊市才是撿漏好時機

樓市牛市時，好房子根本不會拿出來賣，更別說撿漏了。

但熊市階段，房源選擇多、議價空間大，更容易撿到好筍盤。

2、不盲目追漲，用時間做足功課

不要被市場回暖的聲音沖昏頭腦，樓市短期內大漲可能性很小，不必恐慌性買入。

買房是大事，一定要花時間做功課：研究板塊發展、小區歷史、房源戶型、周邊配套，甚至和中介、業主多溝通，摸清房源的真實價值。

3、房貸控制在家庭月收入的40%以內

經濟周期面前，現金流才是命。

剛需和中產家庭，不要為了追求大房子而過度負債，穩健才是關鍵。

4、學區房只為核心功能買單，放棄投資幻想

如今的學區房，早已告別投資屬性。

買學區房，只需要為落戶上學這一核心功能買單，不要指望它能大幅升值。

對于非學區剛需的家庭，沒必要硬沖學區房，選擇配套完善的普通房源，性價比更高。

5、房子的硬傷不超過2個

買房時要避開硬傷，同一套房子的硬傷最好不超過2個。

比如“遠郊+老破小+無地鐵”的組合，就是災難級硬傷，未來幾乎沒有接盤者；

6、重新審視老破小

不是所有老破小都不能買。位置好、租售比高、有拆遷預期的，反而是當下性價比很高的選擇。

小陽春里最先跑量的就是這類房子。

7、警惕同質化供應，避開未來踩踏式出貨

你的房價，由同小區、同片區在售房源數量決定。

避開那些未來有上萬套同質化次新房的板塊（比如某些遠郊大居），否則賣房時只能降價內卷。

優先選擇產品有特色、供應量相對稀缺的樓盤。

8、置換堅決杜絕“先買后賣”

現在市場雖然火爆，但賣房周期依然不短。先買后賣大概率兩頭挨刀。

置換一定要先賣掉再買，哪怕價格低點，至少安全。

9、回歸自住需求，放棄抄底幻想

沒人能精準抄到最低點。如果你是自住，現在市面上確實有不少好房子，價格比高點低了30%，買得舒服、住得安心，比什么都重要。

買房是件大事，如果你自己拿不定主意，可以找我聊聊。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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