山東
眾所周知，日本是一個地少人多的國家，其陸地面積大約是37.8萬平方公里，大概相當于青海省面積的一半。
青海省的常住人口僅僅只有不到600萬，日本卻擠進去了超過1.2億人。
但是你敢相信嗎？正是這么一個國家，卻迎來了空屋潮。
空屋潮什么意思呢？
就是有大量房屋空著沒人住，2023年，日本總務省發布的調查顯示，全日本的空置房屋已經達到900萬套，空置率高達13.8%，創下了歷史新高。
也就是說，現在整個日本，每七套房子就有一套沒人居住，被空置著，甚至無人認領。
900萬套這個數字有多恐怖？把這些空置房給全紐約每人發一套，還能有剩余。
但是離譜的是，一邊是空著沒人住的房子，另一邊卻是日本新房房價再創新高，東京圈的新房均價已經突破了9000萬日元大關，折合人民幣大概400多萬，比上一年上漲了17%，創下了歷史記錄。
日本的房地產到底怎么了？賣的這么貴卻還有這么多空置房沒人住，為什么發展的這么擰巴？
先來說說空置房吧，日本房子沒人住，其實歸根結底就兩點原因——沒人住和沒人愿意住。
前者的原因很簡單，日本是全球老齡化問題最嚴重的國家之一，而且還捎帶著有嚴重的少子化，老年人口越來越多，新生兒的數量卻一年比一年少。
這就導致日本總人口連續十三年負增長，平均每年減少幾十萬人口，與此同時，還不斷有開發商開發新的樓盤。
房子越來越多，人卻越來越少。
等老年人去世以后，他們的子女一般都有自己的房子，不可能一家人住兩套房吧？
更關鍵的事是，隨著獨居老人和無后老人的數量越來越多，很多老人去世后，他們的房子根本沒有法定的繼承人，財產現金還好，大不了就收歸國庫。
但是像這種老房子賣又賣不出去，只能放在那里閑置。
如此這般，空屋潮就成為了必然。
至于說起沒人愿意住，就不得不提到日本的物業費了。
一般來說，日本的房屋在10年以后，物業費就會迎來一次上漲，因為隨著房子年齡越來越大，外墻、保溫、電梯、水電、煤氣等等都得進行修繕。
所以物業就必須提高維修基金的收繳標準，這就導致房子越老，物業費越高。
一般來說，日本新房的物業費大概是房價的1%左右，而10年以上的老房子，物業費平均會達到2%左右，甚至一些特殊房型會高達3%-4%，物業費一下子上漲了兩倍，甚至三四倍。
明明房子越來越老，居住體驗卻越來越差，收費還越來越多。
所以在日本，鄉下房產，尤其是一些老房的房產對于絕大部分日本人來說不是財富，而是累贅。
明明自己也住不著，往外租也沒人租，卻還得每年支付高額的物業費。
所以很多老房子即便有產權人，卻依然被人棄置不愿認領。
那么問題來了，既然房子都空著這么多沒人要了，為什么日本的房價還會上漲呢？
相信大家看到了我剛剛提到日本房價上漲時，說到了一個限定詞：東京圈。
沒錯，價格在漲的實際上是靠近東京的房子，郊區的老房子依然因為上面那些原因賣不上價去。
這些年，日本一直都有“東京化”的趨勢，東京以及東京圈的城市，已經連續三年人口凈流入了，年輕人在鄉下找不到工作，只能去東京尋找機會。
大量人口涌入東京，這也就導致東京的房價一直居高不下。
所以，某種意義上，東京的房子漲價和老房閑置，這兩件事并不沖突。
但是即便如此，我們還是得明白，漲價歸漲價，真正買得起東京新房的人實際上是在減少的。
東京新房的銷售量，也已經連續好幾年在下滑了。
既然房子賣不出去，那為什么房價還會上漲？按理說不應該越沒人買越便宜嗎？
這里面涉及到兩個很重要的因素，其一是成本，就像我們之前說到的，由于日本高度老齡化和少子化，導致日本每年的人口都是凈減少的。
這就導致適齡勞動力越來越少，本身年輕人就少，還讓他們去干那些建筑類的臟活累活，他們肯定不愿意。
那咋辦？總不能讓老年人來工地搬磚吧？那就只能提高薪資來吸引人了，所以大部分建筑行業的人力成本比前些年高了不少。
而人力成本高其實是整個社會的通病，就會導致建筑類其他產業的產品價格變高。
最終，開放商發現，雖然房子不好賣了，但是蓋房子的成本卻是越來越高了。
不漲價也沒辦法啊，總不能賠本蓋房子吧？
其二，就是日本的房產，其實并不是價格越低越好賣。
這一點，國內也是一樣的道理，價格越低，人們就會覺得還能更低，于是都等著抄底。
既然如此，還倒不如把價格定高一點，反正那些剛需買房的人怎么都得買，價格貴點賺的還多點。
對了，還有一個因素，那就是去日本買房的外國人開始越來越多了。
新宿區新建房來自海外買家的比例占到了14.6%，一些核心地段甚至超過了一半。
這其中，來自中國香港和新加坡的買家居多，因為日本的購房門檻低的嚇人，不僅不需要人在日本居住，而且不限制購買數量，甚至不收印花稅。
放眼全世界，這也是非常寬松的購房政策。
再加上日元貶值，在一些持有美元的投資者眼中，日本的房子并不算貴。
看完日本房產的現狀，就兩個字來總結：擰巴。
人口老齡化和少子化，導致日本各地的空屋潮席卷全國，唯獨剩下東京這一個“安全區”。
但是又因為人口涌入，導致東京的房價漲得離譜，普通人壓根買不起。
年輕人是不想留在家鄉嗎？當然不是，是因為他們在家鄉實在找不到工作，養活不了自己。
不過去了東京，也只能算是“慢性自殺”，因為奮斗半生，可能還是買不起一套東京的房子。
老年人也并不是不想把自己房子賣了，是壓根沒有人來接盤。
很多人都說，日本就像是中國的鏡子，照出了中國未來幾十年的發展歷程，但是在我看來，并不一樣，因為我們還有很長的路要走，更有很多可以糾錯的機會。
事實證明，我們已經在開始了。
（初一）
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