四代宅的風(fēng)，還能吹多久？

來(lái)源：地產(chǎn)觀察

這兩年，房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)特別明顯的現(xiàn)象，幾乎所有改善項(xiàng)目，都在造四代宅。

它為什么會(huì)火？

首先，總結(jié)來(lái)說(shuō)，那就是情緒價(jià)值被極致放大了。

傳統(tǒng)高層是什么？鴿子籠、小陽(yáng)臺(tái)、密不透風(fēng)，住久了壓抑、憋屈。

但四代宅一出來(lái)，它所呈現(xiàn)的是另一種生活：

兩層挑高露臺(tái)、30-60㎡空中花園、270° 視野，站在露臺(tái)上能種樹(shù)、養(yǎng)花、喝茶、運(yùn)動(dòng)、聚會(huì)，把別墅的院子搬到高空，把城市的喧囂隔在外面。

這種場(chǎng)景感、儀式感、占有感，是普通住宅給不了的，它賣的不是房子，是城市里的田園夢(mèng)、是壓抑生活的出口、是生活與品位的標(biāo)簽。

所以，四代宅賣的不只是房子，是一種被看見(jiàn)的生活方式。

第二個(gè)原因，它本質(zhì)上是政策的產(chǎn)物。

陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、露臺(tái)、花池，這些空間政策被放開(kāi)之后，開(kāi)發(fā)商突然擁有了一種能力，在不增加計(jì)容面積的情況下，把房子「做大」。

于是就出現(xiàn)了一個(gè)非常有沖擊力的結(jié)果，140平，看起來(lái)像200平的大平層。

這背后不是設(shè)計(jì)多高明，而是規(guī)則給了空間。

最先跑步入場(chǎng)的是藍(lán)海市場(chǎng)，誰(shuí)做得更極致，誰(shuí)有更大的露臺(tái)、誰(shuí)有更高的贈(zèng)送，針對(duì)老規(guī)產(chǎn)品就有了更強(qiáng)烈的代差。

所以四代宅，本質(zhì)上也是一場(chǎng)基于規(guī)則的產(chǎn)品創(chuàng)新。

第三個(gè)原因，是它對(duì)營(yíng)銷的巨大加持。

過(guò)去賣房，要講半天邏輯，現(xiàn)在不用了。

一張效果圖，一個(gè)樣板區(qū)，客戶就被打動(dòng)了。因?yàn)樗拇乃匈u點(diǎn)，都可以被看見(jiàn)。

成交不再靠解釋，而是靠沖擊。

很多項(xiàng)目賣得好，不是因?yàn)樗詈侠恚且驗(yàn)樗臎_擊力更強(qiáng)。

但當(dāng)所有項(xiàng)目都在拼四代拼配置拼贈(zèng)送的時(shí)候，它的沖擊力就消減了。

四代宅的缺點(diǎn)是什么？

第一個(gè)問(wèn)題，大露臺(tái)外挑是好看，當(dāng)大家都在拼命加寬加深露臺(tái)時(shí)，其實(shí)是在向外要空間，犧牲了一部分向內(nèi)的光。

我見(jiàn)過(guò)最大的露臺(tái)做到了五米多進(jìn)深，室內(nèi)采光會(huì)被明顯削弱，可能在樣板間明亮的燈光下看不出來(lái)，而且不能封露臺(tái)導(dǎo)致北方夏冬兩個(gè)季節(jié)也不好用，這兩點(diǎn)在真實(shí)居住中會(huì)比較難受。

第二個(gè)問(wèn)題，是隱私。

錯(cuò)層露臺(tái)、上下疊加，斜向窺視……

意味著你很容易被樓上看到，也能輕松看到樓下。看過(guò)各地的已交付四代項(xiàng)目，有些房企在人視角度做了磨砂玻璃，但它也并不是完美的解決方案。

針對(duì)這點(diǎn)，有的在努力做視線隔板，有的開(kāi)發(fā)商做了隱私型四代宅，有的把上下兩戶做成復(fù)式一戶，有的做了可封窗四代宅……

第三個(gè)是維護(hù)。

空中花園很好看，但不好養(yǎng)。滲水、老化、排水堵塞、綠植失控，封露臺(tái)爭(zhēng)議導(dǎo)致的立面難題……這些問(wèn)題未來(lái)都是物業(yè)要考量的成本。很多產(chǎn)品，交付才是問(wèn)題的開(kāi)始。

對(duì)于四代宅的采光、隱私問(wèn)題，如何解決？

露臺(tái)做小，要么上下層外窗錯(cuò)開(kāi)，把戶型做成端廳，露臺(tái)做到山墻上，要么上下做成一戶復(fù)式or躍層，隱私對(duì)視的問(wèn)題，多做隔板、綠化。

露臺(tái)掛的位置也是重要因素。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商有什么風(fēng)險(xiǎn)？

首先是成本。

露臺(tái)的結(jié)構(gòu)懸挑加固、有的會(huì)做綠化覆土、水電、防水工程以及后期物業(yè)維護(hù)等等成本會(huì)大幅增加。

其次，先講個(gè)小故事。

1958年，呼啦圈在世界范圍突然爆紅，短短幾個(gè)月就賣出了1億個(gè)。但到了1959年，銷量就斷崖式下跌了90%。這不是因?yàn)楹衾踩ψ儾盍?，而是因?yàn)闀r(shí)尚周期理論告訴我們：

當(dāng)所有人都擁有某樣?xùn)|西時(shí)，它就不再具備“差異化價(jià)值”。

當(dāng)所有開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始做四代宅，大家一窩蜂上馬，無(wú)腦復(fù)制、千樓一面的時(shí)候，它就成了紅海，客戶會(huì)迅速疲勞，最后賣不動(dòng)還是會(huì)回到卷價(jià)格。

最大的變量，還是政策。

四代宅很多優(yōu)勢(shì)，來(lái)自不計(jì)容。

如果問(wèn)題集中爆發(fā)，政策隨時(shí)可能收緊、計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)收回，高贈(zèng)送邏輯消失，四代宅就很難更進(jìn)一步了。

我認(rèn)為，四代宅不會(huì)消失，但會(huì)洗牌、會(huì)進(jìn)化、會(huì)回歸理性。

如果給你兩個(gè)四代宅選擇：你是會(huì)選看起來(lái)很驚艷的，還是五年、十年之后依然很好住的？

真正的四代宅，不是越大越好、越送越多越好，而是好用、好住、好維護(hù)。

北方與南方、高層與洋房、改善與剛需，不能一套模板。

四代宅不是答案，它只是這個(gè)時(shí)代的一種表達(dá)，如果你問(wèn)我四代宅的風(fēng)還能吹多久，我不知道。但我知道的是，造好生活的房子永遠(yuǎn)都會(huì)被需要。