招商護(hù)盤，這塊地非拿不可

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

昨天的上海三批次土拍，徐匯長(zhǎng)橋地塊成為9家房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

經(jīng)過82輪競(jìng)價(jià)，最終由招商蛇口以25%的溢價(jià)率拿下，創(chuàng)下今年上海土拍市場(chǎng)溢價(jià)率的新高。

地塊成交樓面價(jià)高達(dá)8.7萬(wàn)/㎡，剔除3500㎡配建后，可售樓面成本約9.6萬(wàn)/㎡。

一舉打破徐匯長(zhǎng)橋板塊的歷史紀(jì)錄，成為區(qū)域新“地王”。

據(jù)悉，項(xiàng)目未來(lái)預(yù)計(jì)打造小高層 疊加的產(chǎn)品形態(tài)。

同時(shí)，招商蛇口還聯(lián)合中建八局以底價(jià)拿下了普陀石泉地塊，一天之內(nèi)連中兩元，成為本場(chǎng)土拍的最大贏家。

徐匯長(zhǎng)橋地塊緊鄰上海植物園，容積率僅1.8，限高36米，這樣的低密參數(shù)在內(nèi)環(huán)周邊很難見到。

住宅以外，開發(fā)商需要在地塊沿百色路一側(cè)配建需配建2000平方米的綜合健身館（建成后將移交區(qū)政府），和1500平方米的凈菜超市。

算上建安、配套、稅費(fèi)等成本，開發(fā)商保本價(jià)都要13萬(wàn)/㎡ 。

在這份風(fēng)光背后，招商蛇口其實(shí)有著不得不拼的苦衷。

徐匯長(zhǎng)橋地塊的競(jìng)得，一方面是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，另一個(gè)重點(diǎn)則在于為周邊自家存量項(xiàng)目托市與抬轎。

1、為“海上清和璽”去化爭(zhēng)取時(shí)間

出讓地塊西南方向約700米，就是招商的另一個(gè)項(xiàng)目：海上清和璽。

該盤在2024年11月首開，至今6次推盤累計(jì)推盤834套，現(xiàn)在還有222套房源在售。

其中，最近的一批次是在去年10月24日，推出161套房源，截至目前已售56套，105套待售。

項(xiàng)目后期去化已經(jīng)顯露疲態(tài)。

若此新地塊被其他房企以低價(jià)競(jìng)得或打造出更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，將對(duì)清和璽剩余房源的銷售造成沖擊。

2、為“安瀾上海”項(xiàng)目提供價(jià)值支撐

除此之外，招商在徐匯濱江還有安瀾上海待加推，此項(xiàng)目是與中海等三家房企合作開發(fā)的，目前已經(jīng)推盤兩次，后續(xù)將由中海負(fù)責(zé)營(yíng)銷。

這個(gè)盤同樣需要“托舉”。

新地塊的高價(jià)成交，客觀上確立了區(qū)域價(jià)值的新錨點(diǎn)，有助于穩(wěn)定周邊高端項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期。

3、抬升區(qū)域價(jià)格天花板

樓面成本高達(dá)9.6萬(wàn)/㎡的新地塊入市在即，市場(chǎng)已經(jīng)有信息釋放：參考同區(qū)域清和璽洋房此前約12.8萬(wàn)元/㎡的售罄價(jià)格，預(yù)計(jì)其未來(lái)洋房售價(jià)將達(dá)到14萬(wàn)元/㎡以上。

招商蛇口此舉相當(dāng)于通過高價(jià)拿地，順勢(shì)將徐匯長(zhǎng)橋板塊的房?jī)r(jià)天花板向上推升了一個(gè)臺(tái)階。

購(gòu)房者會(huì)覺得旁邊新地以后要賣14萬(wàn)，現(xiàn)在清和璽12萬(wàn)多反而很劃算。

綜合來(lái)看，招商蛇口此次拿地并非孤立動(dòng)作，而是其深度布局徐匯的關(guān)鍵一步。

土拍開始前，海上清和璽發(fā)布了一張帶有“新地將拍 熱望徐匯”字樣的海報(bào)。

這一細(xì)節(jié)印證了招商對(duì)該地塊勢(shì)在必得的決心。

拿下它，既是為了保護(hù)存量項(xiàng)目的流速，也是為了主導(dǎo)區(qū)域未來(lái)的定價(jià)話語(yǔ)權(quán)。