昌平“三兄弟”對(duì)決：70平方米小三居同臺(tái)競(jìng)技，誰(shuí)更能打？

2026年北京樓市最熱鬧的戲碼，正在昌平上演。

隨著龍樾海序樣板間開(kāi)放，連同星寰時(shí)代、國(guó)賢府PARK，市場(chǎng)上備受關(guān)注的“昌平三兄弟”終于正面交鋒、同臺(tái)競(jìng)技。雖然“三兄弟”分屬于不同的小板塊，但是客群高度重疊。昌平“三兄弟”的擂臺(tái)，就是北京樓市的縮微戰(zhàn)場(chǎng)。哪一個(gè)項(xiàng)目是“六邊形戰(zhàn)士”？又將上演怎樣的精彩對(duì)決？

從區(qū)位到客群，“三兄弟”各打各的牌

三個(gè)項(xiàng)目中，龍樾海序目標(biāo)客群最清晰——海淀“碼農(nóng)”。原因是其地處中軸線，位于昌平、海淀、朝陽(yáng)三區(qū)交會(huì)的東小口，距離北京城建此前在海淀開(kāi)發(fā)的世華龍樾僅約1公里，地段上天然承接海淀產(chǎn)業(yè)外溢。

龍樾海序沙盤(pán)。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 攝

龍樾海序是由北京城建與昌平區(qū)屬國(guó)企北京銘嘉旗下公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)。北京城建很清楚所在區(qū)域的定位，那就是海淀智慧產(chǎn)業(yè)延伸區(qū)、高品質(zhì)服務(wù)配套區(qū)。為此，龍樾海序?qū)I(yíng)銷中心設(shè)在了東升科技園二期。隨著中國(guó)中車、南方電網(wǎng)、字節(jié)跳動(dòng)等企業(yè)入駐東升科技園二期，這里將成為其強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)源。

對(duì)比來(lái)看，“三兄弟”中龍樾海序離城區(qū)最近，為了專攻“碼農(nóng)”，龍樾海序在3.1萬(wàn)平方米建設(shè)用地上，規(guī)劃近2.3萬(wàn)平方米的園林，以及約1萬(wàn)平方米中央花園。不過(guò)，要實(shí)現(xiàn)軌道上的職住平衡，還需要等待，目前13B線東小口站仍在建設(shè)中。

如果說(shuō)龍樾海序拼的是海淀客群的通勤效率，那么位于未來(lái)科學(xué)城能源谷的星寰時(shí)代押注的則是配套的確定性。

未來(lái)科學(xué)城能源谷同樣有著強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐，星寰時(shí)代的出現(xiàn)便是為了填補(bǔ)區(qū)域居住拼圖。購(gòu)房群體首當(dāng)其沖是以能源谷內(nèi)的企業(yè)員工為主。其核心競(jìng)爭(zhēng)力是已經(jīng)落地或即將落地的配套，距離地鐵17號(hào)線僅約400米，山姆會(huì)員店已運(yùn)營(yíng)，學(xué)校配套也已明確。星寰時(shí)代的配套在銷售階段即實(shí)現(xiàn)可視化，降低了購(gòu)房者的決策焦慮。

未來(lái)科學(xué)城能源谷。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗 攝

因此，在三個(gè)項(xiàng)目中，星寰時(shí)代也被認(rèn)為是“下限最高”的那個(gè)。成熟的交通、商業(yè)、學(xué)校配套構(gòu)成了支撐點(diǎn)，但其距離城區(qū)最遠(yuǎn)。其開(kāi)發(fā)商為能源谷的平臺(tái)公司未來(lái)科學(xué)城置業(yè)。

當(dāng)龍樾海序講通勤效率、星寰時(shí)代講配套時(shí)，國(guó)賢府PARK在講“生活方式”。國(guó)賢府PARK由中建智地與未來(lái)科學(xué)城置業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，押注的是三軌交會(huì)樞紐，以及未來(lái)區(qū)域的整體升級(jí)。

國(guó)賢府PARK所在的歇甲灣，是昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部一個(gè)全新的規(guī)劃板塊，與朝陽(yáng)新北苑隔著清河相望，也是“三兄弟”中最具爭(zhēng)議也最富想象力的一個(gè)。其區(qū)位是把“雙刃劍”，未來(lái)的潛力和當(dāng)下可見(jiàn)的“孤島感”并存。與星寰時(shí)代“出門(mén)即地鐵、下樓即商業(yè)”的成熟相比，國(guó)賢府周邊的配套兌現(xiàn)尚需時(shí)日。

無(wú)論是海淀“碼農(nóng)”，還是能源谷精英，抑或是追求生活品質(zhì)的“年輕精英”，昌平“三兄弟”各打各的牌，差異化匹配不同需求。

70多平方米三居戶型成引流“利器”

看透區(qū)位之后，再看看產(chǎn)品。一個(gè)值得注意的趨勢(shì)是，今年昌平新房的戶型更加“務(wù)實(shí)”。以往只有90平方米左右的面積才能做成三居，如今70多平方米三居已成常態(tài)。

龍樾海序戶型為68-122平方米三至四居。78平方米做成三居，有約4.3米寬廳、弧形轉(zhuǎn)角窗、獨(dú)立家政間。這樣功能完整的“小三居”對(duì)于海淀“碼農(nóng)”而言無(wú)疑很有吸引力，也被稱為引流戶型。星寰時(shí)代戶型為72-128平方米三至四居。78平方米的“小三居”同樣是人氣戶型。

相比之下，國(guó)賢府PARK戶型的跨度更大一點(diǎn)，從77到145平方米。77平方米三居的數(shù)量比較少。主力三居超過(guò)90平方米。其容積率為2.07，雖不算絕對(duì)低密，卻是三個(gè)項(xiàng)目中最低的。

銷量是市場(chǎng)最為直接的反饋。3月底，國(guó)賢府PARK和星寰時(shí)代同時(shí)開(kāi)盤(pán)。國(guó)賢府PARK官宣銷售467套，不過(guò)，截至4月21日，網(wǎng)簽313套，網(wǎng)簽成交均價(jià)約5.51萬(wàn)元/平方米。

星寰時(shí)代官宣銷售389套，截至4月21日，網(wǎng)簽177套，網(wǎng)簽成交均價(jià)約5.17萬(wàn)元/平方米。相比之下，星寰時(shí)代價(jià)格略低。目前，龍樾海序還未最終定價(jià)，其將如何定價(jià)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

價(jià)格戰(zhàn)退潮，“價(jià)值戰(zhàn)”登臺(tái)

值得關(guān)注的是，除了國(guó)賢府PARK所在板塊是新規(guī)劃的之外，無(wú)論是龍樾海序所在的東小口，還是星寰時(shí)代所在的未來(lái)科學(xué)城的能源谷，至少近5年都沒(méi)有新供地，板塊內(nèi)幾乎沒(méi)有新房。

“三兄弟”都是板塊內(nèi)首個(gè)“好房子”，得房率均超過(guò)90%。會(huì)所、架空層等當(dāng)下“好房子”的標(biāo)配一應(yīng)俱全，龍樾海序、星寰時(shí)代都設(shè)計(jì)有花池陽(yáng)臺(tái)；此外，獨(dú)立家政間、社交島臺(tái)、270°轉(zhuǎn)角落地窗、滿配收納設(shè)計(jì)，這幾乎也是當(dāng)下“好房子”的標(biāo)配。

從產(chǎn)品上看，與目前昌平的存量新房或二手房相比，“三兄弟”的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)非常明顯。除非是對(duì)價(jià)格特別敏感的購(gòu)房者，想要選擇更低價(jià)格的房源。這也是當(dāng)下新房市場(chǎng)現(xiàn)狀，新房的成交量幾乎集中在近年來(lái)新供地的項(xiàng)目上，原因就在于“好房子”更符合市場(chǎng)需求。

目前，央企、國(guó)企與平臺(tái)公司是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。“三兄弟”的開(kāi)發(fā)商也是這樣的典型組合，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)除開(kāi)發(fā)星寰時(shí)代外，還與中建智地共同開(kāi)發(fā)國(guó)賢府PARK項(xiàng)目。龍樾海序背后則是由北京城建與昌平區(qū)屬國(guó)企北京銘嘉聯(lián)合開(kāi)發(fā)。他們?cè)谕粎^(qū)域進(jìn)行精細(xì)化的競(jìng)爭(zhēng)。

可以說(shuō)，“三兄弟”的競(jìng)爭(zhēng)，共同拉高了昌平的產(chǎn)品力天花板，也讓購(gòu)房者有了更細(xì)分的選項(xiàng)。

沒(méi)有最好的房子，只有最合適的選擇。昌平“三兄弟”之爭(zhēng)印證了，剛需市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格廝殺轉(zhuǎn)向客群精準(zhǔn)卡位的“價(jià)值戰(zhàn)”。在預(yù)算、通勤、配套與品質(zhì)之間，不同購(gòu)房者的取舍各異。看懂“三兄弟”之爭(zhēng)，便讀懂了北京剛需市場(chǎng)的當(dāng)下變局。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 穆祥桐