國(guó)企兜底！廣東一地啟動(dòng)住房“以舊換新”

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

廣東又有一城落地住房“以舊換新”政策。

4月20日，《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于組織開(kāi)展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）發(fā)布，擬通過(guò)模式創(chuàng)新與政策組合拳打通住房置換的“最后一米”。

據(jù)了解，佛山“以舊換新”政策的創(chuàng)新之處在于引入多家國(guó)企作為收購(gòu)主體，通過(guò)協(xié)商確定舊房?jī)r(jià)值，設(shè)置“解約保護(hù)期”，避免盲目壓價(jià)的問(wèn)題發(fā)生。市民可以根據(jù)自身對(duì)資金、時(shí)間和價(jià)格的預(yù)期，選擇委托銷(xiāo)售、收購(gòu)轉(zhuǎn)售或收購(gòu)盤(pán)活的置換方案。《通知》還提供了不少政策紅利，參與活動(dòng)的購(gòu)房者，住房公積金貸款最高額度可上浮不超過(guò)20%，收房企業(yè)也可獲得專(zhuān)屬商業(yè)貸款支持。

4月21日，佛山一家民營(yíng)房企的管理層對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“以舊換新”中的公積金政策福利對(duì)買(mǎi)家還是很有吸引力的，但目前新房換購(gòu)的首批22個(gè)項(xiàng)目均來(lái)自本地國(guó)企，“希望未來(lái)能擴(kuò)容，讓民營(yíng)房企的項(xiàng)目也能參與”。

首批試點(diǎn)覆蓋22個(gè)在售項(xiàng)目

佛山此次“以舊換新”雖然覆蓋了全市五區(qū)，但對(duì)舊房也有一定要求。包括，須位于參與企業(yè)發(fā)布的收購(gòu)范圍內(nèi)，原則上為2000年1月1日以后竣工備案的成套商品住宅（不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等非住宅性質(zhì)房屋），房屋權(quán)證齊全、產(chǎn)權(quán)清晰，不存在影響交易過(guò)戶(hù)的任何情形，不存在除銀行按揭貸款抵押以外的任何權(quán)利負(fù)擔(dān)。

首批參與舊房收購(gòu)的主體均為當(dāng)?shù)貒?guó)企，包括佛山安居、禪城安居、南海優(yōu)居、順德城鐵、高明空港建設(shè)、三水安居等，提供新房房源的開(kāi)發(fā)商也是國(guó)企身份，如佛山城發(fā)、佛山城市更新、佛山聯(lián)智、和悅雅集、順控城投、永得利商貿(mào)、三水產(chǎn)發(fā)、淼匯房地產(chǎn)等，可換購(gòu)的新房項(xiàng)目共有22個(gè)。

“以舊換新”的模式有三種，“委托銷(xiāo)售”指的是換房人與房企參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)協(xié)商確定掛牌價(jià)格，簽訂委托協(xié)議掛牌出售，并選購(gòu)該房企所開(kāi)發(fā)的新房項(xiàng)目，在90天的“解約保護(hù)期”內(nèi)舊房未成功轉(zhuǎn)售的，換房人可與房企解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，房企無(wú)條件退還定金。“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”是由房企參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與換房人協(xié)商確定收購(gòu)價(jià)格，收購(gòu)后進(jìn)行二次銷(xiāo)售或重新裝修后銷(xiāo)售。“收購(gòu)盤(pán)活”則是房企收購(gòu)換房人的商品住房符合有關(guān)政策要求的，可用作保障性租賃住房、人才房，也可通過(guò)裝修改造用作市場(chǎng)化租賃住房、旅居房、機(jī)關(guān)單位租賃房等。

惠企利民方面，《通知》明確即日起至2027年12月31日期間，出售舊房并在一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房的家庭，符合條件者可享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，參與“以舊換新”活動(dòng)的換房人，住房公積金貸款最高額度可上浮不超過(guò)20%，且支持舊房購(gòu)買(mǎi)人辦理二手房住房公積金貸款“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，允許使用買(mǎi)方住房公積金貸款償還賣(mài)方住房公積金貸款。針對(duì)收購(gòu)舊房的房企，佛山將通過(guò)提供貸款期限長(zhǎng)、利率優(yōu)惠等金融政策措施，解決企業(yè)融資難問(wèn)題，助力企業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、租賃運(yùn)營(yíng)，打通“去庫(kù)存”堵點(diǎn)。

在政策框架基礎(chǔ)上，五個(gè)區(qū)根據(jù)各自的區(qū)域特點(diǎn)，分別制定了舊房收購(gòu)范圍和新房換購(gòu)項(xiàng)目等具體內(nèi)容。其中，禪城區(qū)舊房置換范圍覆蓋整個(gè)區(qū)，不限特定街道或小區(qū)，換購(gòu)新房的購(gòu)房人可為舊房產(chǎn)權(quán)人的直系親屬，方便家庭內(nèi)部資產(chǎn)重組。順德區(qū)明確無(wú)論是委托銷(xiāo)售還是直接收購(gòu)，換房人只需繳納5萬(wàn)元意向金即可鎖定新房房源及名額，降低了參與門(mén)檻。三水區(qū)明確了置換比例，“以一換一”的，置換舊房收購(gòu)總價(jià)不高于換購(gòu)新房實(shí)際成交總價(jià)的80%。

4月21日，南海區(qū)一名業(yè)主對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，南海區(qū)目前只有5個(gè)小區(qū)被納入舊房收購(gòu)范圍，他家的房子不在其中，希望未來(lái)能擴(kuò)大收購(gòu)范圍。“首批試點(diǎn)還在落地中，未來(lái)能不能擴(kuò)容要等政府通知。”參與本次“以舊換新”活動(dòng)的佛山某國(guó)企內(nèi)部人士如此回應(yīng)。

打通住房置換“最后一米”

“以舊換新”政策的出臺(tái)在一定程度上源于市場(chǎng)的壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年，佛山一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽超8.59萬(wàn)套，同比下降14%，其中，二手房的成交面積占比上升到63.2%，意味著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化。二手房賣(mài)不掉、新房首付湊不齊等置換痛點(diǎn)依然在影響市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)了解，為了打通一二手房置換的堵點(diǎn)，2025年11月起，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭組織了多輪跨省調(diào)研，最終將揚(yáng)州確定為學(xué)習(xí)樣本。揚(yáng)州采用的是“國(guó)企收儲(chǔ)+中介幫賣(mài)”模式，實(shí)踐效果顯著，存量房去化速度加快、市場(chǎng)信心明顯回升。

佛山?jīng)]有照搬揚(yáng)州經(jīng)驗(yàn)，而是進(jìn)行了本土化改造，引入更多市場(chǎng)主體參與，強(qiáng)化金融工具配套支撐，期望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“單邊買(mǎi)賣(mài)”向“存量-增量良性循環(huán)”轉(zhuǎn)變。

據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局介紹，此次“以舊換新”政策通過(guò)協(xié)商確定舊房?jī)r(jià)值，設(shè)置“解約保護(hù)期”，避免盲目壓價(jià)，有助于打通“賣(mài)舊買(mǎi)新”閉環(huán)，發(fā)揮市場(chǎng)穩(wěn)定器作用。公積金上浮20%與稅收補(bǔ)貼的疊加支持為市民提供了可量化的政策紅利，切實(shí)減輕了換房焦慮。就房企而言，收儲(chǔ)與銷(xiāo)售也能形成業(yè)務(wù)閉環(huán)，收儲(chǔ)舊房或許利潤(rùn)微薄，但可以此撬動(dòng)新房銷(xiāo)售回款，打開(kāi)整條業(yè)務(wù)鏈的盈利空間。

中指研究院在一份報(bào)告中表示，放眼全國(guó)，“以舊換新”已成為多地激活樓市的重要抓手。其實(shí)施模式主要有三種：中介幫賣(mài)、國(guó)企收購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼。上海、深圳主要以中介幫賣(mài)為主，鄭州、南京以國(guó)企收購(gòu)為主，揚(yáng)州、徐州對(duì)“以舊換新”給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼。佛山則推出了一套環(huán)環(huán)相扣的政策工具箱，涵蓋了公積金、稅費(fèi)、市場(chǎng)主體等多個(gè)維度，通過(guò)“貨幣購(gòu)房”+“以房換房”的新模式，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房者、房企、城市三方共贏。

作為省會(huì)城市，廣州近兩年也在探索通過(guò)“以舊換新”激發(fā)市場(chǎng)活力，但這項(xiàng)活動(dòng)并非政府主導(dǎo)，而是由廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)推出全市住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書(shū)。2024年，該活動(dòng)累計(jì)促成超1200組客戶(hù)簽約，成交金額逾百億元，釋放約1600組潛在置換需求。今年的活動(dòng)形式有了新變化，4月份，南沙區(qū)宣布全面推行“以舊換新”新政，聚焦舊房委托出售、新房定向選購(gòu)、全程無(wú)憂置換三大核心環(huán)節(jié)。區(qū)屬?lài)?guó)企南沙開(kāi)建集團(tuán)承擔(dān)了兜底功能，為此專(zhuān)門(mén)成立了廣州南沙開(kāi)建住房租賃發(fā)展投資有限公司，作為“以舊換新”的統(tǒng)一收房主體，“換新”的8個(gè)新房項(xiàng)目也是來(lái)自該公司。據(jù)了解，活動(dòng)期間，南沙開(kāi)建集團(tuán)將會(huì)提供資金服務(wù)，免收舊房出售及新房購(gòu)買(mǎi)的評(píng)估費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)，換房者可以免租金續(xù)住舊房直至新房交付后6個(gè)月。據(jù)該公司透露，活動(dòng)信息發(fā)布不久，已有過(guò)百位市民登記了換房意向。