北京買房：理清思路，購房建議1862

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我請教一套特殊房子的定價問題。是海淀**單位的房改房，現在是央產房手續，70多平的兩居室，塔樓頂樓。但電梯不能直達，需要走一層半，也不知當年怎么設計的。戶型是全南的，包括廚房衛生間，也就是這套房是一個東西長條，但沒有東西窗戶，具體的您看我畫的示意圖吧。

再有一點是這套房搭配了一個地下室，半地下十多平米，有一個很小的窗戶，潮氣據說不太嚴重，但因為是現在的天氣感受不出來。這地下室沒有任何產權證，就是能用，據說也是當年單位分的，但不能辦房產證。這地下室前些年裝修好了一直出租，但后來應該是不讓出租了就成了儲藏室，挺寬敞的，有公用上下水不花錢，電費也好像不用交。

我們問了中介了，他們說這套房太特殊，他們沒有遇到過所以不能估價，全小區就這么一套戶型，沒有成交案例只能讓我們自己協商。所以我想請您給估個價。

A：

1、如果當地中介都不能給出估價，那我這不了解當地行情的怎么可能給啊？不過在我看來，這未必是中介不能給出估計，而是人家一看你們就是要私下成交，他們一分錢賺不著，那誰愿意白幫忙啊？

2、我建議是先找個小區里的頂層做參考，正常戶型的那種。或者說就用小區的整體均價當參考也行，然后既然是頂層，那首先就打個8折，電梯不能直達，那就再減10%打7折。

這戶型在老小區里屬于正常，如果不漏水就不算瑕疵。但是，這套房必定是當年的“設備間”改造的。或者說最早的設計用途是設備間，只是后期不知什么原因改成了住宅。否則不能解釋為什么全小區就這么一個特例，而且電梯還少了一層。

那既然是設備間改造的，無論建筑質量如何也太特殊了，流動性必定受影響，所以再打個5%的折扣也應該。因此這套房按照小區均價打65折我認為才合適。

半層應該不是特例，而是這棟樓都是半層停靠吧？或者說這棟樓大概率應該是有連廊的，否則犯不上停半層。

3、至于地下室那就自己協商吧。或者說問問中介吧，這小區肯定不止這一家有這種情況。大概率是因為當年福利分房時，原業主的級別應該是處級，理論上分房面積應該80或90平。但當時沒有合適的房子了，所以用科級的房子來替代，另外給了一間地下室當補償。當年應該有承諾是短期過度，等有了下一批房子就升級換房。但后來沒有福利分房就拉吹了，作為歷史遺留問題也就遺留下來了。

地下室應該是肯定辦不下房產證的，甚至說原單位很可能都沒有原始檔案了，要不然房產科怎么也應該有個簽字移交的手續啊。既然是什么都沒有，那理論上就有被收回或封門的可能。所以這地下室的價格沒法兒估算，頂多是大致估個出租價格，比如1000塊錢吧，按5年估算，6萬塊錢買個臨時儲存室。以后的事兒就以后再說了，能用多長時間誰也說不好。

水費不交正常，本來就屬于公共設施，也沒多少錢。電費我估計是低壓電，只能是照明，其他220的電器用不了，所以也就原單位給承擔了。之所以我說肯定有其他家的同等情況也是這原因，否則不可能給一家搞特殊化吧？

4、以上只是我的估計，是否符合市場情況我不知道。

僅供參考。

二

Q:

我父母在北京沒限購的時候買了一套房，也在朝陽大悅城旁邊，能值800多萬。現在我沒北京購房資格，能以家庭成員的方式過戶嗎？如果不能，我爸是有購房資格的，那就以他的名義賣掉然后換一套房，想換海淀的學區房。但問題還是我沒有戶口，如果再以我爸的名義買房，是不是孩子就更難進入好學校了？

A：

1、您如果超過18歲了就不行了。您成年了，具備完全民事行為能力，可以用自己的名義去買房，但前提是具備購房資格。或者多說一句，如果沒有購房資格，那除非是繼承遺產，否則無法過戶。

2、以您父親的名義買學區房，為了孫輩上學，沒什么實際意義。說實話我都沒接觸過非京籍的四老房，不知道怎么個入學政策？但即便是能讓孫輩在海淀入學，也必定是順位很靠后，那就只能是派位了，想進入對口好學校的可能性幾乎沒有。

或者這么說吧，就算是爺爺的四老房能讓孫輩上學，那估計也跟父母在海淀租房的順位差不多，房子起不到什么作用。

3、所以我建議您還是先考慮北京購房資格吧，現在降低年限了。五環外一年社保就行，比租房都時間短。但還是提醒一句，即便是您在海淀買了房，大概率也很難進入對口的好學校，畢竟所有好學校的學位都緊張，非京籍得看運氣。

僅供參考。

三

Q:

你們用租售比來鼓吹房價是邏輯錯誤的，道理很簡單，就算租金收益率達到2%，但房子只有50年壽命，每年的折舊也有2%，這就已經不賺錢了，算上物業費和取暖費就是賠錢。而且出租房子還要裝修，十年一翻新也得20萬，租金還要交稅，以后房產稅更要交稅，不交就是犯罪行為，早晚要被懲處的。

A：

1、您說的都對，但我逐條的狡辯一下吧，您看是否有道理？

2、房產確實有折舊，但這是體現在財務報表上的，和現實兩碼事兒。而且折舊年限不是50年而是20年，也就是每年5%。您會不會覺得更爽了？畢竟我們每年都至少要賠3%呢。

但是請注意，房子是不動產，是房+地才組成的房地產。之所以北京vs鶴崗有巨大的房價差距，就是因為土地價值。那問題來了，就算房子根據質量有折舊，億萬年的土地怎么折舊？

您可以說土地只有70年，到期后就會被收回。那就請您去查一下《物權法》了，規定土地到期后自動續期，都沒提續費的事兒。就算70年之后要續交土地出讓金，也大概率參照香港以地稅形式收取，稅率是很低的。

還提醒一句，以北京百萬莊的老房為例，50年代的建筑已經70年了，請問怎么再折舊？如果已經折舊了，請問為什么現在還10萬一平？道理很簡單，建筑價值在房價中的占比很低，外地小城市不過是3000塊錢以下，北京也不過是5000左右，次新房最高不過萬。

那既然不過是幾千塊錢，折舊就折舊唄。比如我家有套房是當年3000一平買的，其中建筑價值1000多。20多年過去了，就算都折沒了又能怎樣？土地價值已經好幾萬一平了，您可以不接受，但市場價就是如此。這也是百萬莊老房的價值所在，土地的地段兒值錢，而且是越來越值錢。

3、我說北京不帶學區溢價的老房，租金收益率超過2%，這已經是扣除物業費+取暖費+空置期之后的數值了，否則更高。也就是說，這些費用其實都包含在房租里了，背著抱著一邊兒沉，羊毛都出在羊身上。

4、出租房裝修誰花20萬啊，比如我家這套小房剛裝完不久，才花了3萬多塊錢。一分錢一分貨，您愿意出高租金我才會提供豪華裝修，否則就都湊合吧。還是這話，都是租客來掏錢，羊毛不出在狗身上。

5、租金確實應該交稅，但按照現在的行情，都是租客買單才去開票呢。之間的稅率好像5%吧，這幾年我都好久沒注意了。另外就是個人所得稅，這是需要自己申報的，北京房東們都是否申報了呢？您猜，您再猜！

房產稅早晚都會征收，但又能怎樣呢？英法收了400年了，美國收了200年，咱們香港收了100多年，日本收了30多年，他們的房價+房租都很便宜嗎？他們的業主是否會把成本轉嫁給租客？還是您猜吧，您再猜。

6、其他的不聊了，歡迎您來跟我探討。另外我肯定按章納稅，不用您提醒，羨慕嫉妒恨沒什么意思，祝您早日在北京買大房子，要不然北京的房東們會一直向您的錢包招手的。

僅供參考。

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