打折沖量、利潤(rùn)微薄，中建方程旗下北京國(guó)賢府陷銷售數(shù)據(jù)注水質(zhì)疑

界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

即便擁有“國(guó)賢府”成熟IP，北京這幅曾兩度流拍的地塊項(xiàng)目，中建方程還是只能選擇降價(jià)走量，即便項(xiàng)目利潤(rùn)已經(jīng)非常有限。

4月11日，位于北京豐臺(tái)河西張郭莊的中建·方程國(guó)賢府迎來開盤，當(dāng)日開發(fā)商發(fā)布“‘罄’幸有你，下一座國(guó)賢府見”的銷售海報(bào)，476套房源首開勁銷406套，接近清盤。

幾天后，中建·方程國(guó)賢府再公布數(shù)據(jù)，2026年4月13日-4月19日，中建·方程國(guó)賢府以222套網(wǎng)簽套數(shù)、2.1萬平方米網(wǎng)簽面積、9.59億元網(wǎng)簽金額的成績(jī)，登頂北京新房市場(chǎng)套數(shù)、面積、金額三冠王。

但項(xiàng)目熱度走高的同時(shí)，市場(chǎng)爭(zhēng)議隨之發(fā)酵，輿論評(píng)價(jià)呈現(xiàn)明顯分化。首先被質(zhì)疑的就是銷售數(shù)據(jù)：官宣熱銷406套，而截至4月21日下午，實(shí)際網(wǎng)簽僅222套，兩者差距顯著。

界面新聞查詢數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日下午，中建·方程國(guó)賢府（網(wǎng)簽備案名：金闕華院）已簽約236套房源，已簽約面積22327.37平方米（準(zhǔn)許銷售面積45071.61平方米），成交均價(jià)約4.55萬元/平方米。開盤不足半月，網(wǎng)簽比例過半。

界面新聞截圖自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)。

北京某央企開發(fā)商人士告訴界面新聞，“從今年新開盤項(xiàng)目看，400套房源左右認(rèn)購，半個(gè)月簽約200多套，屬于開盤轉(zhuǎn)簽約的正常水平。”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受界面新聞采訪時(shí)表示，“當(dāng)前項(xiàng)目網(wǎng)簽節(jié)奏，在北京新房市場(chǎng)中已屬于較快水平。現(xiàn)階段購房群體普遍存在觀望情緒，購房者完成認(rèn)購后，從繳納認(rèn)購金到正式網(wǎng)簽，往往會(huì)經(jīng)歷一段猶豫周期。同時(shí)，置換客群還會(huì)受二手房出售進(jìn)度制約，進(jìn)一步拉長(zhǎng)網(wǎng)簽流程。”

這個(gè)樓市“小陽春”，北京有兩座“國(guó)賢府”同臺(tái)競(jìng)技。據(jù)界面新聞了解，3月29日，位于北京昌平歇甲灣的中建國(guó)賢府PARK正式開盤，根據(jù)項(xiàng)目官宣，首開熱銷467套，業(yè)績(jī)同樣亮眼。

界面新聞查詢?cè)擁?xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日下午，中建國(guó)賢府PARK（備案名：賢岸灣庭）已簽約套數(shù)324套，網(wǎng)簽比例近70%，成交均價(jià)約5.512萬元/平方米。

“國(guó)賢府”是中建智地在北京樓市頗有影響力的產(chǎn)品線。

不過，這兩座“國(guó)賢府”雖同屬中建系、共享同一產(chǎn)品IP，但背后的開發(fā)主體與股權(quán)結(jié)構(gòu)差異明顯。

其中，中建國(guó)賢府PARK的品牌與開發(fā)主體更具一致性。該地塊于去年10月28日，由中建智地聯(lián)合未來科學(xué)城置業(yè)以26.012億元底價(jià)拿得，中建智地持股比例70%。

反觀中建·方程國(guó)賢府，項(xiàng)目由中建方程主導(dǎo)，中建智地僅持股7%，更多是提供產(chǎn)品IP支持。

相較而言，中建智地自2019年起持續(xù)深耕北京市場(chǎng)，七年間落地20余個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域布局相對(duì)完善。而中建方程在北京打造的住宅項(xiàng)目數(shù)量稀少，且大多集中于遠(yuǎn)郊板塊，市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與板塊布局均存在明顯差距。

據(jù)界面新聞了解，中建方程成立于2014年，是中建直屬的二級(jí)子公司，與八大局平級(jí)，早期聚焦城市綜合開發(fā)與城鎮(zhèn)建設(shè)，住宅地產(chǎn)僅為輔助業(yè)務(wù)。2020至2022年間，中建方程曾通過獨(dú)立拿地、聯(lián)合開發(fā)等方式，先后落地門頭溝、延慶等北京地塊。此后，逐步淡出北京土拍市場(chǎng)。

長(zhǎng)期弱化住宅賽道布局，也使得中建方程在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌聲量上，顯著弱于中建智地、中建壹品等中建系平臺(tái)。面對(duì)發(fā)展差距，中建方程北京公司城市總楊洪祿也曾在內(nèi)部會(huì)議明確提出，“要做大做強(qiáng)北京市場(chǎng)”。

這也意味著，打造標(biāo)桿新作、突破發(fā)展局限、搶占市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，成為中建方程的現(xiàn)實(shí)需求。

拿地是其破局的第一步。2025年12月16日，中建方程及中建智地聯(lián)合體以13.54億元競(jìng)得北京豐臺(tái)地塊，即今天的中建·方程國(guó)賢府，成交樓面價(jià)約2.84萬元/平方米。

但這塊地并不被行業(yè)看好，曾兩度流拍，出讓過程十分曲折。據(jù)了解，該地塊首次于2024年9月組團(tuán)上架，捆綁商業(yè)金融用地同步出讓。2025年4月，供地規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整，剝離商業(yè)地塊，僅保留住宅用地單獨(dú)入市，但市場(chǎng)反響冷淡，無人報(bào)名競(jìng)價(jià)，再度流拍。

直到2025年12月16日，地塊第三次掛牌出讓，順利進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。最終僅有中建方程、中建智地聯(lián)合體參與，雙方以底價(jià)摘得該宗地塊。

業(yè)內(nèi)分析指出，地塊屢次流拍，既受前期捆綁出讓、地塊形態(tài)受限等因素制約，但核心問題是房企對(duì)所在板塊的去化前景缺乏信心。

這或許也是中建方程選擇聯(lián)合中建智地合作開發(fā)的重要原因，要借力其成熟的“國(guó)賢府”產(chǎn)品IP快速打開市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)品牌突破。

除此之外，項(xiàng)目的盈利空間同樣備受市場(chǎng)討論。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，項(xiàng)目住宅部分預(yù)估貨值約21.73億元，扣除土地成本13.54億元、工程總包成本4.19億元、費(fèi)用及稅金2.93億元后，預(yù)估凈利潤(rùn)約1.06億元，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)率約4.9%，成本利潤(rùn)率約5.1%，處于行業(yè)較低水平。

也有利潤(rùn)可觀的聲音。“項(xiàng)目樓面價(jià)約2.84萬元/平方米，項(xiàng)目成交均價(jià)4.55萬元/平方米。依托中建自建建安成本優(yōu)勢(shì)，疊加財(cái)務(wù)、營(yíng)銷支出可控，利潤(rùn)空間還可以。”

中建方程依舊選擇以價(jià)換量。結(jié)合當(dāng)前網(wǎng)簽均價(jià)約4.55萬元/平方米來看，較5.21萬元/平方米的擬售均價(jià)，整體折扣約87折，價(jià)格讓利幅度顯著。

業(yè)內(nèi)人士向界面新聞指出，中建·方程國(guó)賢府的降價(jià)策略，既貼合市場(chǎng)需求，也契合企業(yè)訴求。因品牌影響力不足、項(xiàng)目先天條件有限，通過讓利換去化、換回款，既能完成集團(tuán)考核，也能借“國(guó)賢府”IP積累住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為深耕北京市場(chǎng)鋪路。

中建方程加碼北京樓市、加速擴(kuò)張的意圖已然明晰。在此之前，公司還引進(jìn)原中海地產(chǎn)北部大區(qū)營(yíng)銷分管副總刁鵬，出任房地產(chǎn)事業(yè)總監(jiān)，全面統(tǒng)籌總部營(yíng)銷體系工作。

業(yè)內(nèi)稱，作為中建體系內(nèi)新晉發(fā)力地產(chǎn)的“第九子”，中建方程正嘗試走出低調(diào)姿態(tài)。長(zhǎng)期以來，中建八大工程局各自依托屬地優(yōu)勢(shì)布局地產(chǎn)，旗下地產(chǎn)平臺(tái)即行業(yè)熟知的“中建八子”，彼此獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)顯著。

根據(jù)中國(guó)建筑（601668.SH）最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年，中國(guó)建筑旗下八大工程局（中建八子）中，有一半出現(xiàn)凈利潤(rùn)同比下滑，整體盈利承壓。即便是常年穩(wěn)居體系內(nèi)盈利首位的中建八局，凈利潤(rùn)也已連續(xù)兩年回落。

可以說，行業(yè)毛利普遍走低之下，中建方程逆勢(shì)深耕住宅賽道，挑戰(zhàn)不小。既要承受行業(yè)盈利壓力，還要在中建系同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中突圍，同時(shí)補(bǔ)齊住宅開發(fā)與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)短板，在快速去化、產(chǎn)品品質(zhì)與盈利空間之間尋求平衡。