獨家：羅勇撞墻

01.

基因與氣質，都很神奇，都不容易改。

02.

前天上午，我朋友圈轉邦泰文章，讀者葉雄打電話，他父親剛剛交訂金，問要不要退。所以，今天文章主題，就是幫助葉雄們，聊一聊照母山地產項目觀山川，以及觀山川身后的邦泰。

03.

邦泰四個創始人，羅勇30%，石凌濤29%，王智勇24%，何流17%。雖然公開資料顯示，何流當過農民，但是，羅勇受過高等教育。所以，羅勇每次公開表態都比較審慎，說的是：我們的公司。

2006年，34歲的羅勇從母校樂山師范學院團委書記崗位離職，牽頭成立房地產銷售代理公司，所以，房地產代理公司操作邏輯，就是他們底色與基因。回頭來看，這既是邦泰成功密碼，也是橫亙在羅勇們面前的高墻。

第二年，四川邦泰置業有限公司正式成立，從事房地產開發業務，首個項目樂山邦泰名門外灘，僅僅128套，但以單價冠軍在樂山實現開門紅。除了深耕樂山，邦泰很快出兵彭州。這期間，邦泰有兩個基礎特征，首先是小碧桂園模式，高周轉，拿地6至9個月開盤，銷售超50%后再推進下個項目。然后是自持物業。

高周轉意味著什么？對開發商而言，意味著資金最快轉動，利益最大化，當然風險也很大。對購房者而言，從拿地到開盤，6至9個月開盤，尤其是這種根基不牢，團隊不強的開發商，那么房屋質量非常容易留下重大隱患。這就像6年前，綠城高管博鰲論壇上所言：一定不要買高周轉房屋，不安全，他還勸身邊人都不要買。

至于邦泰物業，公開資料顯示，2012年地塊交接中，樂山居民持刀將邦泰物業負責人羅成腹部刺傷。這個小故事有兩點值得品味，首先是邦泰物業強悍作風，另外羅成與羅勇，不知道是不是親戚。當然，是親戚也沒啥關系，打鐵親兄弟。雖然邦泰是股份均衡，但羅勇畢竟是大股東。

04.

2013年，邦泰將總部搬到成都。對邦泰而言，這是歷史性事件。這就好比鄉下人進城，劉姥姥進大觀園。需要專門說明的是，不管前面說創始人何流農民出身，還是現在邦泰鄉下人進城，真沒有瞧不起的意思。

不曉得你是否看過司湯達的紅與黑，對我而言，我自己與身邊人，都是那個外省青年于連，這座城市與這個世界，是他們的。

邦泰到省城成都后，首個項目邦泰華府公館迅速落地，隨后，境系，悅系，觀系多條產品線同樣迅速落地。當然，這期間產品質量投訴與爭議，一直都在。

2019年底，口罩流行，世界休克，再疊加改變中國地產行業是的三道紅線，一時間地產進入全面下行期，行業格局深度洗牌。

05.

行業洗牌后，四川重慶有三家開發商進入全新發展階段，他們分別是海成，遠達，與邦泰。

不管是一個人，還是一家企業，成敗都不偶然，而是天時地利與人和的集合。這三家開發商大體相似，都是區縣起家，在地產大躍進時期，都沒有高杠桿，而在同行紛紛倒下后，給他們留下了相對巨大的市場。

2021年，邦泰首次進入全國地產百強，2025年，更是權益拿地全國第6，民營房企第一名。截止目前，邦泰覆蓋國內11個省直轄市，其中包含40城，開發項目約180個，年產值超300億元，屬于經典的逆勢增長。

看上去，邦泰迎來了屬于自己的光輝歲月。但是，相比海成遠達，邦泰還有自己明顯的特點。

首先是財務成謎。

邦泰沒上市，似乎也不想上市，所以就沒有上市公司以及海外信用等低利率融資渠道。目前公開可查邦泰融資主要依賴股權質押為基礎，這在開發過程中屬正常現象，但過高抵押金額和融資比例，再疊加周期過短，一旦資金回流不及預期，那么壓力與風險就會比較大。天眼查顯示，四川邦泰置業抵押融資債務總額17.1億元，邦泰出質數量最多的對象是重慶厚澤小額貸款有限公司，而這家重慶厚澤小額，主體和老板國籍早已潤出中國大陸。所以，邦泰到底是在向碧桂園恒大抄作業，還是自有資金發展，目前看不出來。當然，作為對比，海成與遠達則比較高調強調是自有資金，以表達公司安全。

然后是擴張更快，是的，相比海成遠達，邦泰資金安全系數可能低點，但擴張速度這幾年遠超前兩位。

06.

2026年2月底，重慶中介羅高銷，通過視頻展現邦泰重慶照母山項目觀山川的優缺點。

其中缺點有這幾項：

緊鄰加油站。

緊鄰垃圾站。

緊鄰高壓線。

緊鄰隧道口。

緊鄰主干道。

羅高銷在視頻中還拿分貝檢測器，表明噪音聲量對社區未來生活的影響，同時，他認為T字形路口的風水講究值得關注，由于緊鄰學校，平時車流量都非常大，上下學期間一方面會擁堵加劇，另一方面又擔心孩子過馬路安全。但是，我們仍舊能感受到羅高銷客觀一面，比如他認為垃圾站并沒啥味道，而高壓線據說可能未來會埋到地下。而且，他還認為學區價值比較硬，所以觀山川很可能賣得好。

但是，羅高銷視頻據說被邦泰工作人員多次投訴，而且并沒投訴成功。同時，對方還口吐蓮花。有人認為，個人罵架歸個人，但如果你代表邦泰，那么，你需要注意邦泰企業形象。

（這個項目2025年底才拿地，同樣高周轉。）

07.

2026年1月，邦泰品牌部門以及重慶策劃，到我們公司來訪。雖然臨時來訪，我們公司那天還有另外一桌接待，但我還是全程陪邦泰午飯，熱情洋溢。

4月初，邦泰重慶項目品牌發布會，我請同事參加，這期間來訪策劃還電話催我們盡快趕到。非常明顯，邦泰想登堂入室，類似香港置地龍湖那樣做點品牌，既要又要，但是，目前做起來還很別扭。

換句話說，邦泰意識到自己需要形象，有形象才可能品牌溢價，但是他這幫人缺乏獲取形象的經驗與水平。

這不是偶然，上半年一家銀行高管到訪我們公司，她問邦泰如何，然后說，邦泰有點拽。我沒有深入問，不知道是銀行當甲方慣了不習慣乙方角色呢，還是邦泰臉上寫著：老子不缺錢，你想咋滴。

這就是當下重慶地產江湖的格局，傳統勢力基本倒下，新勢力想站起來，但腰有點軟。

08.

2026年4月18日，邦泰觀山川關閉銷售中心，專門到金科酒店集中簽訂合同。

隨即，項目拿出首開兩小時，銷售3個億的慶功海報。在當下市場，即便地處核心區，能賣出這個業績，既是邦泰的好事，也是重慶地產市場的福音。

但是，隨后重慶自媒體小樹聊房等現場調查后認為，邦泰觀山川涉嫌虛假推送銷售信息，有證據顯示并沒如此熱銷。

當年，房子好賣時你收取茶水費要被處罰，如今，地產市場艱難，估計開發商虛報點水分，有關方也不過睜一只閉一只而已。

但是，如果虛報數據屬實，那這又是邦泰形象危機。接下來不知道，邦泰會不會就此公開回應，也不知道葉雄們看到文章有何感想。

09.

勵志草根，走上大舞臺，這是傳奇故事，邦泰之幸。但愿邦泰之幸，能演進為行業之幸。

NBA有個說法叫新秀墻。

54歲的羅勇面前有堵墻，墻面可以開一扇門。