上海利好最大的區域，房價怎么也這么慘？

　　在上海買房圈，三林絕對是最具爭議的板塊，沒有之一。

　　就像 NBA 里的吉米 · 巴特勒，天賦不是天花板級別，但攻防一體、韌性拉滿，有人說他是季后賽硬骨頭，有人說他是體系球員被高估。

　　三林也是如此，有人吹它是浦東中環性價比之王，有人罵它是城鄉結合部的天花板。

　　一個在三林扎根了12年的老土著表示，對這種撕裂感再熟悉不過了。

　　每天早高峰在6號線和11號線換乘站被擠成沙丁魚的時候，也會暗罵一句什么破地方；

　　但晚上下班出了地鐵口，就能買到剛出鍋的蔥油餅和熱氣騰騰的老鴨粉絲湯，周末騎個共享單車10分鐘就能到前灘太古里，又會覺得住在這里其實也挺舒服的。

　　三林離前灘確實很近，近到前灘就是三林的一部分。

　　你在前灘買房，落戶也是落的三林戶口。

　　只是我們習慣上把外環外稱為三林，外環內稱為前灘、楊思。

　　過去十年前灘是最成功的規劃，沒有之一。

　　過去五年是前灘收獲季節，各種配套全部建成，前灘中心出租率100%，太古里躋身頂級商圈，華二前灘成績進入浦東前三。

　　三林濱江也進入黃金開發期，前灘公館·瀾墅、前灘元境雙雙觸發積分。

　　2026年上海就兩個樓盤觸發積分，都在三林濱江。

　　新房現在進入寒冰期，中環外的地段，拿著12萬以上的價格還能觸發積分，是前灘價值的最好體現。

　　桃浦也是中環外，8萬多的單價，還得打八折才能賣掉。

　　隨著前灘建成，三林的地段價值全面提升。

　　房地產行業有句話，你是誰不重要，重要的是你跟誰在一起。

　　徐匯濱江、前灘成為市中心，三林到市區的距離由8公里、10公里，縮短至2公里。

　　沒有比這更粗暴直接的地段提升了。

　　前灘自身也在努力，最不宜居的三林老街全面舊改，今年第一季度已經動工。

　　陸家嘴集團，攜手瑞安房地產、浦東房地產及三林資管聯合開發，前期投資91.62億元，要建設“黃浦江東岸藝文水鄉，打造世博水環人文節點”。

　　民間稱之為三林版新天地。

　　內外利好集中三林，這房價不得起飛？

　　但是你說奇怪不奇怪，三林近些年房價跌了不少，并沒有跑贏大盤。

　　跟2022年最高位比，三林小區普遍跌幅30-35%左右，中規中矩。

　　這是因為三林之前泡沫太大了，現在回歸價值而已。

　　三林房價的下跌，首先是整個上海房地產市場調整的縮影。

　　2022年下半年以來，上海樓市進入了長達33個月的調整期，絕大多數板塊都出現了不同程度的價格回調，三林自然也不能獨善其身。

　　但更核心的原因是，三林之前被炒作得太高，超過了它的真正價值。

　　2020年大行情全面啟動，下半年二手房成交連續破3萬套。

　　當時是中產推動，大家更喜歡社區環境好、房屋品質高的地方，浦東很少，中部、南部就聯洋、北蔡大華、御橋、唐鎮少數幾個。

　　需求突然爆發，二手房供應卻越來越少，聯洋、北蔡大華被搶光后，購買力沖向三林。

　　而且2020-2021年前灘新房與二手房形成3-4 萬/㎡的史無前例倒掛，數十萬打新大軍打不到前灘就流向了周邊區域。

　　大家能看得上三林，是因為這里基本成熟了。

　　從陸家嘴過來，中間基本上沒有城鄉結合部，沒有斷層。

　　但是過了三林向東，到浦城熱電附近，或者出了外環，直接斷層到鄉下。

　　北蔡大華漲瘋后，購買力外溢到三林，并不會覺得降級太多。

　　再出外環到周浦康橋，大家就覺得接受不了。

　　三林配套也能把大家留住。

　　中產要上班最關心交通，這絕對是三林最大的王牌，也是很多三林居民最滿意的一點。

　　6號線、8號線、11號線三條地鐵穿境而過，還有在建的19號線，未來就是四線換乘。

　　每天從三林東坐11號線，2站到前灘，3站到徐家匯，15分鐘到江蘇路，20分鐘到靜安寺，去浦東浦西都方便。

　　三林外環內的小區，步行15分鐘基本都可以找到地鐵站。

　　地鐵站步行15分鐘圈

　　開車的話，上中環、外環、濟陽路高架都只要5分鐘，去虹橋機場或者浦東機場都不用繞路。

　　唯一的缺點就是早高峰的 6號線和 11號線，那真的是能把人擠到懷疑人生，不過這也是上海地鐵的通病了。

　　商業方面，三林雖然沒有前灘太古里那么高端，但絕對是"煙火氣拉滿" 。

　　中房金誼廣場、新達匯基本覆蓋了整個板塊。

　　平時買菜有永輝、盒馬，吃飯有海底撈、西貝，看電影有上影國際影城，完全不用出三林就能解決所有日常需求。

　　商場步行15分鐘圈

　　醫療資源也不差，三甲綜合東方醫院南院開車 15分鐘也能到。對于普通家庭來說，這樣的醫療配套完全夠用了。

　　教育上三林差點，能稱得上學區的就上實南校，2021年對口的小區很多掛牌價超過10萬。

　　更重要的是三林基本成熟的社區環境，拉開了跟周浦、康橋的差距。

　　不愿意去周浦的中產，很多接受了三林。

　　市區中產需求爆發，大量外溢過來。

　　那時候三林東的次新房，房東一天一個價。

　　上午掛8萬，下午就能漲到 8.5萬。

　　還一堆人搶著付定金，導致三林房價在18個月內暴漲75% ，形成巨大泡沫。

　　更巧合的是，當時浦東南部沒什么新房。

　　二手房看起來大片大片的，但是誠意賣得品質房源不多的，1000套的小區一年賣20套就算不錯。

　　想去看看新房吧？不好意思，沒有。

　　2020年，浦東供應新房14239套；2021年，浦東供應新房13743套。

　　上海每年新房8萬多套，只給浦東1萬套多點，浦東人民非常缺新房。

　　浦東經濟總量占了三分之一，購買力很強。

　　當時浦東不僅新房少，大部分還都在臨港。

　　2020-2021年浦東新房分布

　　陸家嘴向南一直到外環，除了前灘就沒新房了。

　　前灘是準備給全上海人投資的，浦東人搶到的不多。

　　2020-2021年浦東新房分布

　　沒什么新房，二手房再貴你也得忍著。

　　2022年開始，行業下行，浦東的新房開始來了。

　　2022年浦東新房供應翻倍，高達28156套。

　　張家浜、北蔡楔形綠地、新楊思全面上市，新房一個接一個。

　　買不完，根本買不完，分流了眾多的改善群體。

　　于是，三林的高端購買力被大量抽走， 曾經的"香餑餑"變成了"燙手山芋"。

　　三林房價這幾年的下跌，本質上就是一場遲到的價值回歸。

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　　經過這三四年的深度調整，三林的泡沫已經基本擠干，整體回到了合理區間，部分次新盤甚至出現了小幅低估。

　　這些年前灘房價下跌，隨著前灘、三林濱江、三林老鎮的開發，價值卻在不斷提升。

　　2021年價值50分，房價80分，泡沫很大。

　　現在三林的價值來到了70分。

　　其實新楊思的開發對三林也是利好，相距3公里，完全相互輻射。

　　受益于價值提升，三林其實沒有跌穿2020年起點。

　　三林的金誼河畔三房2019年底單價6萬出頭，現在能賣到7萬左右。

　　但是大虹橋萬科天空之城只能賣5.5萬，跌穿了2020年起點。

　　春申、南翔、顧村大批小區都跌穿了2020年起點。

　　三林跌得不少，只是2020-2021年泡沫太大，現在部分擠出去而已。

　　對于當地居民而言，如果你是2020年之前買的房子，那完全是受益群體。

　　房價沒虧，整體生活品質升級。

　　說句公道話，拋開那些炒作的概念，三林的生活配套其實在中外環間絕對是第一梯隊的，甚至比很多內環內的老破小板塊都要方便得多。

　　正是因為有這樣扎實的生活配套打底，三林現在的房價才顯得格外合理：

　　? 三林的動遷房均價 4.5-5 萬/㎡，這個價格和中外環間其他沒有學區的動遷房板塊（如桃浦、淞南）基本一致，完全合理。

　　? 三林東的標桿改善盤 7-9 萬/㎡ ，這個價格也和它的區位、配套、產品力相匹配，既沒有被低估，也沒有被高估。

　　未來三林會不會漲？

　　會，但漲幅不會太大，大概率可以跑贏大盤。

　　為什么？

　　首先，這幾年分流三林購買力的除了少量內環內，更多的是同價位的其他中外環板塊，如新楊思、北蔡等。

　　現在，這種分流不僅沒有消失，反而更加嚴重。

　　新房還在繼續開發，原來的新房有些成了二手，都會掐尖三林的高端客戶。

　　1000萬以上的購買力，很難再回流三林。

　　其次，前灘對三林的外溢，僅限于剛需和初級改善，高端改善幾乎不會外溢到三林。

　　前灘南還有超過 200 萬方的住宅供應，未來會進一步消化前灘的自住需求。

　　至于網友經常提到的"三林老街舊改參照蟠龍天地"

　　我想說，這個類比誤導性極強，兩者幾乎沒有可比性：

　　? 利益相關方不同：蟠龍天地是瑞安100%持股操盤，而三林老街瑞安僅持股13.26%，雖說整體由瑞安操盤，但利益牽扯太多，不好判斷瑞安是否能夠完全自主。

　　? 定位不同：蟠龍天地是郊區文旅商業，而三林老街是市區動遷安置項目，商業比例僅12.7%，其中大部分是社區商業，不是文旅商業。

　　? 周邊界面不同：蟠龍天地周邊是大片空地，而三林老街周邊被大量老破小和動遷房包圍，很難復制蟠龍天地的網紅效應。

　　客觀預期，三林老街舊改最大的作用是改善城市界面，而不是打造新的商業中心。它對周邊房價的帶動作用應該有限。

　　其實說到底，三林就像吉米 ·巴特勒一樣，它不是那種天賦異稟、一飛沖天的超級巨星，不會給你帶來一夜暴富的驚喜，但它絕對是一個勤勤懇懇、任勞任怨的實力派球員，能給你最穩定的輸出和最踏實的回報。

　　在當下這個時間點，房價大幅上漲是不大可能了。

　　但如果從保值、跑贏大盤的角度來看，三林是個非常不錯的選擇。

　　上游的新房不會繼續爭搶三林客戶，那些新房動不動1000多萬，三林已經降到六七百萬。

　　客戶沒了重合度。

　　但需要注意以下避坑原則：

　　? 避坑原則一：不買老破小。三林的老破小沒有學區加持，舊改受益有限，未來流動性會越來越差。

　　? 避坑原則二：不買高保障房比例地塊的商品房。保障房占比超過30%的地塊，商品房的品質和價值都會大打折扣。

　　? 避坑原則三：不買大戶型。三林沒有高端改善基因，140 ㎡以上的大戶型流動性極差，折價率很高。