碧桂園的底氣：未來(lái)三年 每年增長(zhǎng)10%

3月25日，碧桂園公布了2020年年度業(yè)績(jī)。作為龍頭房企，碧桂園的年報(bào)一如既往地受到了市場(chǎng)各方的高度關(guān)注。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，碧桂園集團(tuán)連同其聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司共同實(shí)現(xiàn)歸屬于集團(tuán)股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售額約5706.6億元，同比增長(zhǎng)3.3%，權(quán)益銷(xiāo)售面積6733萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高。

這里需要注意的是，碧桂園公布的是權(quán)益銷(xiāo)售額，而非業(yè)內(nèi)按慣例公布的全口徑銷(xiāo)售額。如果按照全口徑銷(xiāo)售額計(jì)算，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年全年碧桂園的銷(xiāo)售額為7888億元，穩(wěn)居行業(yè)第一位置。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

年報(bào)顯示，2020年碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入4629億元，毛利約1009億元，凈利潤(rùn)約541億元，表現(xiàn)不俗。

這一成績(jī)的取得，是建立在2020年疫情沖擊、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼、各類(lèi)成本居高不下等因素影響的背景下，更顯得難能可貴。

在年報(bào)發(fā)布會(huì)上，讓人眼前一亮的除了自身的靚麗財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)外，還有碧桂園集團(tuán)總裁莫斌的表態(tài)。他說(shuō)，公司有信心未來(lái)三年每年錄得10%以上的權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng)，并保持各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同步增長(zhǎng)。

這個(gè)被稱(chēng)作碧桂園“三年增長(zhǎng)”的計(jì)劃，一經(jīng)公布就受到了市場(chǎng)的高度關(guān)注。碧桂園這個(gè)三年增長(zhǎng)計(jì)劃，究竟如何實(shí)現(xiàn)呢？

或許，答案可以從年報(bào)中找到。

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其實(shí)，眾所周知的一件事是，同樣的市場(chǎng)條件下，分母越大，絕對(duì)增長(zhǎng)率就越低。從2020年碧桂園年報(bào)來(lái)看，在2019年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額5522億元的基礎(chǔ)上，碧桂園2020年的絕對(duì)增長(zhǎng)率看似并不高，但考慮到龐大的分母基數(shù)，碧桂園能取得5707億元的業(yè)績(jī)也屬難能可貴。

如果將視線(xiàn)拉長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，我們可以看到，從2016年到2020年，碧桂園5年間的權(quán)益合同銷(xiāo)售額復(fù)合增長(zhǎng)率以25%的數(shù)字傲視群雄。如果從權(quán)益合同銷(xiāo)售面積來(lái)看，5年間碧桂園的復(fù)合增長(zhǎng)率也達(dá)到23%。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，碧桂園以強(qiáng)勁的韌性詮釋了大象起舞的含義。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告）

另外，作為衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力重要指標(biāo)之一的銷(xiāo)售回款率來(lái)看，由于碧桂園持續(xù)對(duì)回款目標(biāo)強(qiáng)考核，強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的管理機(jī)制，去年碧桂園權(quán)益物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠約5193億元，權(quán)益回款率達(dá)到91%，并連續(xù)五年高于90%，這在行業(yè)內(nèi)絕對(duì)屬于領(lǐng)先水平。

對(duì)于資金密集型的房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售回款率的意義在于，這一數(shù)字越高，代表資金的周轉(zhuǎn)速度越快，也意味著企業(yè)財(cái)務(wù)資金管控能力越強(qiáng)，進(jìn)而為保障充足的現(xiàn)金流奠定基礎(chǔ)，并會(huì)大大提高企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。換句話(huà)說(shuō)，回款率某種意義上代表著企業(yè)的自身造血功能是否強(qiáng)勁。

如果說(shuō)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和回款率代表著造血功能的話(huà)，負(fù)債和融資能力則代表著企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況和長(zhǎng)足發(fā)展基石。甚至業(yè)內(nèi)流行的觀點(diǎn)認(rèn)為：對(duì)于資金密集型的房企來(lái)說(shuō)，最強(qiáng)最重要的不是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，而是融資能力，融資甚至代表著房企的生命線(xiàn)。

反觀碧桂園，截至去年末，其有息負(fù)債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%。截至期末，碧桂園手中可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)到1836億元，彈藥十分充足。

同時(shí)，碧桂園凈借貸比率僅為55.6%。目前，碧桂園已連續(xù)多年保持凈接待比率低于70%，這在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)中并不多見(jiàn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2020年這一指標(biāo)的百?gòu)?qiáng)房企均值為94.6%，碧桂園遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。

從融資方面來(lái)看，碧桂園去年期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個(gè)基點(diǎn)，融資成本進(jìn)一步降低。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告）

2020年，受疫情影響，市場(chǎng)不確定性增加，穆迪甚至在4月將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的展望下調(diào)為負(fù)面，直到數(shù)月后才重新調(diào)升回穩(wěn)定。在此背景下，穆迪將碧桂園評(píng)級(jí)逆勢(shì)調(diào)升至投資級(jí)Baa3，標(biāo)普也于年內(nèi)將公司評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”。目前，碧桂園已獲穆迪和惠譽(yù)兩家權(quán)威機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，在國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)中屈指可數(shù)。

國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用背書(shū)的意義在于，這將大幅提升了碧桂園的信用水平，從而獲得更多投資者的青睞，有助于拓寬企業(yè)融資渠道，降低融資成本。

這一點(diǎn)，從碧桂園去年的發(fā)債成本可見(jiàn)一斑。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年碧桂園共發(fā)行了7筆共計(jì)35.44億美元海外債券，票面利率位于3.125%-5.625%區(qū)間。今年1月5日，碧桂園成功定價(jià)發(fā)行雙年期共計(jì)12億美元債券，其中5.5年期票據(jù)票面利率僅2.7%，再創(chuàng)公司債券融資成本的新低。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)海外債融資成本為8.32%，碧桂園的發(fā)債利率遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告）

靚麗的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不僅凸顯了碧桂園作為龍頭房企的穩(wěn)健性，也讓碧桂園成為在新監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)下的模范生，為行業(yè)做出榜樣，更為其未來(lái)實(shí)現(xiàn)三年增長(zhǎng)計(jì)劃奠定良好基礎(chǔ)。

此外，值得一提的是，截至2020年12月31日，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結(jié)收入7851億元，預(yù)計(jì)未來(lái)結(jié)算收入穩(wěn)中有升。

這意味著什么呢？要知道，由于房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售制的特殊性，盡管房屋在出售時(shí)已經(jīng)產(chǎn)生銷(xiāo)售額，但必須要等到完成竣工驗(yàn)收、向購(gòu)房者交付物業(yè)之后，已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入才能在財(cái)務(wù)報(bào)表中成為確認(rèn)收入，較大規(guī)模的已售未結(jié)收入在很大程度上鎖定了公司今年乃至未來(lái)兩三年內(nèi)業(yè)績(jī)提升空間。

從最新的銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，碧桂園在今年一開(kāi)年就實(shí)現(xiàn)了開(kāi)門(mén)紅。

今年1-2月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額868.6億元，同比增長(zhǎng)61.33%。2月單月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約465.5億元，同比增長(zhǎng)122.52%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售建筑面積約526萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)108.42%。十強(qiáng)房企中，碧桂園是唯一實(shí)現(xiàn)2月環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)，增幅為15.45%。

所以說(shuō)，莫斌喊出三年增長(zhǎng)計(jì)劃的底氣之一也正是來(lái)源于碧桂園遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平的銷(xiāo)售情況。

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如果說(shuō)過(guò)往良好的銷(xiāo)售和強(qiáng)勁的經(jīng)營(yíng)狀況、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)是碧桂園制定三年增長(zhǎng)計(jì)劃表象的話(huà)，那么，其充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備、超前戰(zhàn)略布局和強(qiáng)大的公司管治則是碧桂園實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)計(jì)劃的必備內(nèi)功。

早年間，碧桂園廣泛布局中國(guó)廣大中小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略曾令人不解，然而從實(shí)際情況來(lái)看，也恰恰是這一超前的戰(zhàn)略布局，成就了今天碧桂園的行業(yè)地位。

截至去年底，碧桂園項(xiàng)目已經(jīng)全覆蓋了中國(guó)內(nèi)地所有省份，已簽約或已摘牌的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)2958個(gè)，覆蓋了中國(guó)289個(gè)地級(jí)市、1350個(gè)縣級(jí)市/區(qū)/縣。要知道，按照2019年8月民政部公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，中國(guó)的地級(jí)市也總共才有293個(gè)，縣級(jí)數(shù)量為2851個(gè)。

這一完善的覆蓋網(wǎng)絡(luò)所具備的廣度和深度，除碧桂園外，中國(guó)沒(méi)有任何一家房企可以做到。而土地儲(chǔ)備的廣泛布局可以分散風(fēng)險(xiǎn)，深度聚焦也有利于提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

截至去年末，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約1.75萬(wàn)億元，潛在的權(quán)益可售貨值約5000億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.25萬(wàn)億元，以此前權(quán)益銷(xiāo)售額為基數(shù)，可強(qiáng)力支撐公司未來(lái)3.5年以上的發(fā)展。

當(dāng)然，盡管自身已經(jīng)擁有龐大優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，不放棄新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的同時(shí)，碧桂園也在進(jìn)一步優(yōu)化補(bǔ)充自身的土儲(chǔ)布局和提升經(jīng)營(yíng)效率。

2020年全年，碧桂園共獲取511幅土地，權(quán)益總代價(jià)約2100億元。其中，65%位于三四線(xiàn)城市，當(dāng)期獲取已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，年化自有資金回報(bào)率大于30%的超過(guò)9成，新獲取的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率明顯提升。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告）

在新獲取土地中，75%的土儲(chǔ)聚焦五大都市圈。而碧桂園前瞻性地深度布局五大都市圈，完美地契合了國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大都市圈，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢(shì)。

碧桂園通過(guò)多元化拿地策略，獲取高質(zhì)量土地，權(quán)益比也逐年提升，2020年新獲取權(quán)益比已達(dá)到88%。碧桂園預(yù)計(jì)，2021年新推權(quán)益貨量約7000億元以上，加上12月底帶入的約2600億貨量，全年權(quán)益可售貨量約9600億元以上。全年可售資源充足，預(yù)計(jì)全年去化率不低于65%。

在碧桂園已布局的245個(gè)三四線(xiàn)城市中，84%的城市處于庫(kù)存短缺或合理狀態(tài)。同時(shí)，廣泛的布局在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也將為未來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)提供不竭動(dòng)力。

碧桂園以行業(yè)前所未有的廣度和深度布局中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的背后，是其董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化前景的持續(xù)看好。

“所有追求美好生活的中國(guó)人每天都在奮斗之中，在有適當(dāng)經(jīng)濟(jì)條件的時(shí)候，他們首先考慮的是希望居住得更好。”楊國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，隨著農(nóng)民工工資提升，他們會(huì)產(chǎn)生居住改善的需求，而這些人不會(huì)在高房?jī)r(jià)的大城市買(mǎi)房，也不會(huì)在缺乏交通、商業(yè)、醫(yī)療和教育配套的農(nóng)村住。因此，他們最大可能會(huì)在有基本配套、生活便利的城鎮(zhèn)居住。

廣東-佛山順德碧桂園等總部周邊項(xiàng)目

當(dāng)幾乎所有房企都把目光瞄準(zhǔn)大城市的時(shí)候，楊國(guó)強(qiáng)卻看到了別人最容易忽視的的機(jī)會(huì)。換句話(huà)說(shuō)，楊國(guó)強(qiáng)其實(shí)也給碧桂園未來(lái)的發(fā)展指明了一個(gè)方向，那就是緊跟國(guó)家政策方向，洞察市場(chǎng)機(jī)會(huì)，讓碧桂園從規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。只有這樣，才有實(shí)現(xiàn)未來(lái)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的最大可能性。

當(dāng)然，有了超前的謀略，也要修煉內(nèi)功，提升公司管治水平，才能真正實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

年報(bào)顯示，去年，碧桂園著眼于全周期競(jìng)爭(zhēng)力提升，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)成本的管控，全年銷(xiāo)管費(fèi)占收入6%，同比降低1個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用總額為277億元，同比降低18.4個(gè)百分點(diǎn)，這也顯示了碧桂園的管理精度在不斷提升，經(jīng)營(yíng)質(zhì)效在進(jìn)一步展現(xiàn)。

此外，憑借敏銳的前瞻預(yù)判，碧桂園自2018年下半年以來(lái)就以“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略統(tǒng)籌發(fā)展的方方面面。2021年，碧桂園連續(xù)第三年將“全競(jìng)提升”作為年度主題，并從“一率五力”等六個(gè)方面定義如何全面提升競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步通過(guò)自我檢視全面提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。

自古以來(lái)，成大事者，天時(shí)地利人和缺一不可。借助中國(guó)新型城鎮(zhèn)化的春風(fēng)，依靠廣泛而深入的市場(chǎng)布局，超前的戰(zhàn)略眼光，強(qiáng)大而精細(xì)的公司管治，才真正是碧桂園三年增長(zhǎng)計(jì)劃最大的信心和底氣。