惠州掀舊改熱潮！未來十年，百萬人有望趕上“一夜暴富”列車！

最近惠州土拍市場，異常火熱！

上周，惠州樓市上演了一場“搶地大戰(zhàn)”，博羅以8字頭樓面價登上地王寶座，成為年度黑馬！刷新地王紀錄！

無獨有偶。3月29日，中交、天益便有分別斬獲仲愷“靚地”！霎時間，土拍熱度風頭無兩。

其中，地塊所附加的“安置回遷房”，瞬間引起關注。自城市更新啟動以來，仲愷片區(qū)的城市面貌不斷革新，發(fā)展不斷加快，道路建設、商圈打造、城市規(guī)劃等全面落地建設。

惠州城市更新，已全面啟幕！我們可預見的是，未來，大量的舊改項目所推動的“回遷房時代”，將為不計其數(shù)的惠州人實現(xiàn)財富暴漲夢！

01繼廣深莞，惠州“舊改”浪潮已至！

規(guī)劃大師勒·柯布希耶曾斷言：擁有速度的城市將贏得成功。

放眼深圳，舊改腳步從未停歇。不論是過去的深圳華潤大沖、白石洲，還是羅湖蔡屋圍、湖貝，龍華的壹城中心，無一例外都已走上舊改。

廣州僅2021年1-2月，就一共有11條村完成舊改合作企業(yè)招標。而東莞近期也明確了將有14條村舊改，面積超3000畝！

廣深莞舊改加快的速度，可見一斑。

惠州作為粵港澳大灣區(qū)腹地城市，城市發(fā)展不斷提檔加速。

2019年，仲愷大道沿線城市更新工作正式啟動，目前22個城市更新單元全部完成摘牌。而這堪稱惠州史上最大規(guī)模的舊改，也成功吸引各大房企搶灘！

經(jīng)初步測算，預計到2025年，城市更新合計投資約1285.83億元。其中政府合計投資約243.10億元，社會合計投資約1042.73億元!

目前，仲愷已吸引了碧桂園、恒大等數(shù)十家實力房企布局，在城市更新各方參與者的高效建設下，仲愷正發(fā)生“驚天巨變”！

不少市民也從過往吐槽仲愷的“臟亂差”，轉而感慨仲愷發(fā)展速度之快！

如今，惠州舊改的腳步，早已延伸其他片區(qū)。今年兩會，宣布惠州2021計劃改造167個老舊小區(qū)，惠城區(qū)便有100個以上老舊小區(qū)要改造，其中便包括西湖景區(qū)和周邊區(qū)域更新改造。

而仲愷城市更新項目也有18個。可以說，惠州舊改覆蓋面正速度擴散，并不斷加大改造力度！

令深惠君印象深刻的，便是港惠新天地對面的33號青年公路街區(qū)成功改造。經(jīng)過改造之后，從破爛老舊的廠房，搖身一變成為當下的“網(wǎng)紅打卡地”，通過引進滑板店、手工店等新興經(jīng)濟板塊，讓這個歷史悠久的廠房，重新迸發(fā)活力！

當90、95后成為社會的主力軍，城市革新也必須考慮到年輕一代的社會因素，才能讓舊改創(chuàng)造高于舊改本身的價值。

而一躍成為惠州新地王的博羅縣石灣鎮(zhèn)也高調開啟了舊改建設，石灣白沙村初定的舊村改造項目，根據(jù)初擬方案，貨幣賠償最高6000元/㎡。

顯然，惠州的舊改建設，正逐漸步入高潮。深惠君認為，未來5-10年，惠州勢將迎來“舊改時代”的高光時刻！

02五百座舊樓倒下去，十個億萬富翁站起來！

對每一座涉及大規(guī)模舊改的城市，所在城市被拆遷者最為關心的無疑是如此帶來改變命運的巨大機會，因為這很可能帶來自身財富的暴漲。這樣的例子，比比皆是。

因此，除了城市革新面貌令人憧憬，更令人關注的是，當中所涉及的回遷房安置，以及賠償條例。

過去，伴隨著舊改發(fā)展腳步，在深圳、廣州地價暴漲的城市，有不少市民被送上財富的列車，一夜暴富。

看似荒誕，但卻很真實。

2009年，深圳崗廈，舊改如火如荼。改造前的崗廈約有15萬㎡，有數(shù)百棟各種產(chǎn)權形式的自建樓房，整個拆遷覆蓋600棟樓，建筑面積逾54萬平方米，遷移了本地村民與暫住人口近10萬。

根據(jù)當時《南方都市報》關于崗廈舊改的報道，開發(fā)商給出貨幣補償是這樣的：住宅公寓按每平方米1.28萬元計算，集中商業(yè)則按每平方米2.38萬元計算。

村民也可以選擇物業(yè)補償：480平方米以內按1∶1補住宅，超過480平方米按1∶0.88補公寓，或者是，首層按1∶0.9補集中商業(yè)物業(yè)，二層以上按1∶0.9補住宅或公寓。

在所有崗廈村民中，房屋面積最大的一個家族擁有約6000多平米房產(chǎn)，在改造后，擁有過億資產(chǎn)。

改造完成后，億萬家族或有20多個，而個人資產(chǎn)過億的或接近10個！

之所以崗廈賠款條例能如此“可觀”，原因是：幾乎同期啟動的羅湖蔡屋圍“最貴釘子戶”的堅持，為自己帶來了1700萬元的最終補償。

而這，讓崗廈居民分外眼紅，開啟了“漫天要價，坐地還錢”的策略。最終，便出現(xiàn)了，正如《南方都市報》所言，五百座舊樓倒下去，十個億萬富翁站起來的荒誕現(xiàn)象。

再比如大沖。據(jù)了解，得益于華潤大沖改造項目，大沖村每個村民普遍擁有6-7套回遷房。按照每平方米1.1萬元的補償現(xiàn)金計算，僅在大沖村，便誕生了10個億元戶和超過400戶千萬富翁家庭！

那么，當惠州開始啟動舊改巨輪，是否會出現(xiàn)如深圳崗廈、大沖的案例？又有多少惠州人一夜之間被送上狂飆式財富列車，實現(xiàn)“一夜暴富”的財富夢呢？

03舊改下的惠州，撬動了一群人的暴富夢？

我們先來捋清楚“回遷房”。一般情況下，回遷房的售價普遍低于商品房。

總體來說，回遷房可分為兩種。一種是持有房產(chǎn)證。這類回遷房完全可以做二手買賣或租賃交易。

另一種是業(yè)主只持有開發(fā)商的回遷協(xié)議，并沒有房產(chǎn)證。此類回遷房在做交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公正過戶和改名。相對來說，擁有房產(chǎn)證的回遷房，才能實現(xiàn)資產(chǎn)增值最大化！

實際上，惠州很早就開始了舊改建設，水北新村，便是惠州舊改較早的一個項目。

2012年，水北村二期舊房清拆已正式啟動。據(jù)了解，水北二期拆遷模式是：根據(jù)房屋的等級不同，賠償?shù)臉藴室膊煌剡w房可以拿到1：1比例。

按照2013年的房屋市場標準，部分分到回遷房多的拆遷戶從收到回遷房即刻起，便瞬間成為千萬富翁！大部分居民都會擁有百萬元以上的房產(chǎn)。

數(shù)年過去，2017年，惠州便發(fā)布了《惠州市集體土地征收與補償暫行規(guī)定 （征求意見稿）》，提高征地拆遷的補償標準，還增加了一次性簽約補助！

《征求意見稿》提高了符合房屋置換條件的住宅房屋所有權人選擇一次性貨幣補償獎勵，由每平方米獎勵500元提高到900元，每棟房屋最少2萬元，最多40萬元。

此外，《征求意見稿》擬對被征拆房屋按棟補償，不再按戶給予賠償！如果房屋面積超過證載面積，并且實際建筑面積小于480㎡，按實際建筑面積給予房屋價值補償和一次性簽約補助。

如果房屋證載建筑面積小于480㎡，實際建筑面積達到或超過480㎡，其中480㎡建筑面積給予房屋價值補償和一次性簽約補助，超過480㎡的部分按照建筑重置價格補償，不給予一次性簽約補助。

深惠君一位好友就嘗到了舊改所帶來財富夢兌現(xiàn)的甜頭。2011年左右，好友所在的村子（惠州博羅某村）宣布要舊改征收。幾年時間過去，好友家里便擁有3套回遷房，2套商鋪，資產(chǎn)估值約500萬。好友不得感慨，這就恍如“天上掉餡餅”似的。

有媒體報道，2020年惠州金山新城舊改拆遷項目，356戶村民將獲賠近20億！

另一方面，有消息稱，得益于仲愷城市更新大力建設，部分居民甚至能獲得千萬的賠款金額。由此可見，舊改建設所帶來的財富量級，令人咂舌。

而深惠君好友的案例，在即將到來的“舊改時代”浪潮中，只是冰山一角。

在惠州全面開啟舊改建設后，定會如深圳般，將一大批人群送上財富暴漲的列車。

這是巨大的機遇，但是，在這種“天上掉餡餅”的機遇面前，我們應該如何思考？同樣重要！！

所有東西都是兩面的，憑運氣賺來的錢，也會憑實力虧光。

深惠君真心希望，無論舊改最終能幫助多少人實現(xiàn)財富暴漲夢，它都不會帶來這個城市的浮躁和急功近利，每座城市，就像每個人的人生，都需要用心經(jīng)營，心存敬畏，而經(jīng)營這座城市，經(jīng)營人生的導師，一定是高于物質的夢想！

參考資料：仲愷發(fā)布、南方都市報

作者：深惠君、梁桂英