保利成都項目“買家秀”刷新業主三觀

在房企資金鏈緊繃的當下，業主或許能僥幸躲過房屋爛尾的命運，卻仍要為各種房屋問題大傷腦經。

10月18日，位于成都的保利和光嶼湖業主爆料，開發商保利未按照在住建部門備案的建筑報規方案、報建圖進行施工建設，實際建設效果多處與報規圖不符，疑似偷工減料。

實際建設與宣傳效果大相徑庭

公開資料顯示，保利和光湖嶼所在的地塊由保利地產于2017年9月21日以樓面價9600元/㎡，總價約27.27億元競得，溢價率36.75%，計算容積率2.5。

在2018年4月24日成都保利十年品牌發布會上，保利曾稱其為“進入成都十年來第一個在真正CBD區域湖居頂奢作品”。

但保利和光湖嶼最終呈現的效果卻與宣傳用的效果圖有著“買家秀”與“賣家秀”式的差別，并且業主在對比了天府新區其他“豪宅”后，發現巨大的反差似乎只存在自己買的項目上。

報規圖顯示，樓棟側面每層應有雙排窗戶，但實際建造時部分樓層只有一排窗戶；建筑物頂部材質應為鋁制灰色金屬氟碳漆，實際建造時則變成了混凝土咖色涂料，造型中的光圈也不見透光柵；建筑物的裝飾線條本應為灰色鋁板、米黃色石材，變更為咖色eps材質。

圖片來源：業主提供

圖片來源：業主提供

圖片來源：業主提供

報規圖還顯示建筑物正立面窗間墻寬度200mm，現場實際施工窗間墻寬度約800mm與1100mm；陽臺大玻璃系統窗變為小分格單層玻璃普通門窗。

在發現項目實際呈現與宣傳圖不一致后，業主第一時間向市場監管局進行了投訴，得到的回復為不能認定開發商虛假宣傳，天府新區公園城市建設局（以下簡稱“建設局”）在后續回復的信息中告知業主，項目確實存在一些施工質量問題，已下達《責令限期整改通知書》，責令施工單位限期整改。

但經過兩次溝通后，業主認為按照報規效果圖和宣傳圖整改的核心訴求并未得到滿足，官方提供的“保利和光嶼湖項目外立面情況梳理”也已經明確保利和光嶼湖“存在施工圖與規劃許可局部不一致的情況”。建設局在回復中表示報規材料不是指導建筑施工的依據，施工圖才是。

建設局同時認定保利于2019年7月29日進行的對屋頂造型材質的變更未按重大設計變更程序進行變更，屬于變更程序違規。至于業主提到的窗間墻寬度、玻璃尺寸變更是否也存在違規，相關回復信息中并未提及。

但令業主震驚的是，業主們不久前成都城市建設檔案館中發現了已經完成歸檔的保利和光嶼湖的18號地的蓋章版竣工圖，保利給檔案館的說明卻是項目沒有任何設計變更。

各中緣由耐人思考。值得一提的是，還有業主公開發文舉報保利四川公司及總經理嚴吉潔涉嫌以權謀私輸送利益，私吞國有資產，使國有資產大量流失。原因為保利和光嶼湖項目安裝的玻璃來自四川省瀚潤建材有限公司和四川省新華建筑裝飾工程有限公司，兩公司法人及股東分別為嚴朝、嚴志，與嚴吉潔同姓關系不明，兩公司在嚴吉潔上任不久后大量中標保利項目甚至成為特供企業，業主因此質疑保利四川招標流程、成本管控。

圖片來源：今日頭條

大規模發債、引入合作方“輸血”

雖然作為央企，保利近兩年來口碑頻頻翻車。

2019年3月，有業主投訴上海保利熙悅名邸地下車庫嚴重漏水、電梯頻繁因故障停運、實測公攤面積“膨脹”；2020年10月，莆田保利城天境被曝剪力墻使用木板制作、房屋滲水、墻壁多處空鼓開裂，業主拉橫幅維權；2021年8月，膠州保利叁仟棟在交房時未能提供完全的三書一表一證、電表不是一戶一表、二期樓道卻沒有瓷磚，現場疑似保利工作人員與多位業主推搡甚至搶業主手機……

除了房屋質量和裝修問題，2021年4月，上海市房地產交易中心官網公告，保利云上澄光、龍盛福新里、綠地東上海、南山虹橋領峯四盤存在違反認購規則等行為。

業內多將頻繁出現的房屋質量和裝修問題歸結為“高周轉”模式帶來的后遺癥，不僅僅是小型開發商，就連國企央企亦難以避免。

早在2017年年底保利地產股東大會上，時任保利地產董事長宋廣菊就明確提出，希望公司將在未來兩到三年回到行業前三。2018年5月的股東大會上，她再次表示，公司在項目周轉方面也學習了碧桂園的一些做法，現已有專門的運營中心來提高效率。常規情況下項目爭取一年內能夠銷售，有些項目特殊情況下五六個月也可以。

從保利公布的2021年銷售數據看，距離目標實現仍有距離： 1-12月，公司實現簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%；實現簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。

在克而瑞2021年房企銷售排行榜上，保利位居第4名，距離第3名融創中國仍然相差591億元。

圖片來源：克而瑞

保利在公布其銷售數據的同時也公布了主要財務數據和指標。2021年，保利發展營業總收入約為2850.48億元，同比增長17.20%；利潤總額約為500.01億元，同比減少4.83%；歸屬于上市公司股東凈利潤約為275.77億元，同比減少4.74%。

在融資渠道收緊、銷售遇阻，房企紛紛收縮擴張步伐的2021年，保利卻在土地市場上大手筆攬儲。來自中指院數據，2021年保利發展拿地金額為1272億元，排名第3，與第2名萬科僅相差2億元；2021年保利發展全口徑新增貨值為4287億元，排名第1。

2021年12月，保利發展還先后在福州、太原、廣州、濟南及廈門落子，共拿下8宗地塊，總建筑面積達132.9萬平方米，新增土儲貨值462.8億元。

攬儲的同時，保利通過發債融資，尋找合作伙伴入股回籠資金，很難說“大戶”也不缺錢。據媒體不完全統計，保利發展在1-11月發債8項、票據4項，總規模已達181.9億元，發行利率水平在3%-4.5%間。

2021年11月22日晚間，保利發展公告稱擬發行98億元公司債；30日晚間，保利發展再度公告稱，公司擬發行租賃住房資產支持證券化產品，發行規模不超過100億元。

同時，12月23日，由保利發展控股的太倉錦雍置業有限公司通過北京產權交易所公開掛牌增資，擬征集1個投資方，擬募集資金對應持股比例或股份數35%。

天眼查信息顯示，太倉錦雍置業有限公司成立于2021年6月17日，注冊資本為2億元，法人為傅小君，即保利發展上海公司總經理。在2021年6月19日上海首輪集中供地中，太倉錦雍置業以總價105.13億元拿下了靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊，樓面價51707元/平方米，溢價率8.39%。

同一日，浙江保利城市發展有限公司轉讓杭州保源置業有限公司50%股權，華潤深國投信托有限公司接盤；保利發展擬轉讓太倉錦意置業有限公司增資，擬募集資金對應持股比例或股份數為50%，擬征集投資方2個。12月30日，廣東保利置業有限公司轉讓廣州保駿房地產開發有限公司5.8310%股權，深圳融利安盈企業管理中心（有限合伙）接盤。

保利發展2021年三季報顯示，2021年1-9月，公司少數股東權益約為1243億元，同比上升43.84%，占所有者權益40.24%；少數股東損益約為58.32億元，占凈利潤的30.04%，存在“明股實債”的嫌疑。

房地產融資渠道逐漸解凍，央企國企雖然能較民營房企率先嘗到“甜頭”，但做好產品、穩健經營仍然是第一要務。