從4家權(quán)威機構(gòu)數(shù)萬字報告，看深圳商業(yè)地產(chǎn)2021年的變化

又到歲末，打工人的KPI里，又多了很多PPT的撰寫。對于漁村的購物中心從業(yè)者來說，21年的總結(jié)與新一年的展望，是PPT里繞不開的重點。

為了服務(wù)大家，Hot商業(yè)君近日從4家權(quán)威機構(gòu)數(shù)萬字的報告中，為你總結(jié)出了這些變化，拿走不謝。

回顧2021

供需兩旺，非核心商圈崛起

回看2021年中國的零售消費市場，整體不太樂觀。主要表現(xiàn)為：剛需和高端消費相對穩(wěn)健，中產(chǎn)階級消費不確定性較大。

具體到深圳，零售消費市場則活力十足：1-11月社會消費品零售總額，同比增長11.8%。

龐大的消費需求，也讓深圳零售物業(yè)市場出現(xiàn)“供需兩旺”。2021年，深圳有7個項目入市，新增供應(yīng)量97.4萬㎡。這些新購物中心主要位于非核心區(qū)，品牌入駐率都在85%以上。

市場需求全面復(fù)蘇，深圳全年新增吸納量98.6萬㎡，空置率下降至3.9%。租金跌幅收窄，平均首層租金為20元/天/平方米。個別商場的業(yè)績，也恢復(fù)至疫情前水平。

總體來看，深圳零售商業(yè)形成了多中心化、多商圈化的格局。在核心商圈，中高端項目火熱，同時非核心商圈也受到重視。其中，寶安的商場最優(yōu)層租金漲幅全市第一，龍華的空置率降幅最大。

購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整

呈現(xiàn)5大特點

餐飲加速開店，中式簡餐受歡迎

隨著資本密集進入，咖啡茶飲、中式簡餐及地方菜系擴張迅速，租賃面積占比較大。其中，中式簡餐的租賃成交數(shù)，環(huán)比2020年增長38%。

以火熱的“蘭州拉面”為例，陳香貴、馬記永、張拉拉這3個上海品牌，一個月就有30家門店落地深圳。特色餐飲中，茶餐廳、豉油雞、點心類的港式餐飲，擴張明顯。

同時，面館、茶餐廳兩大品類，因有較高的客單價及翻臺率，受到了越來越多商場的關(guān)注。

重奢+潮牌，服裝零售逆市上揚

受疫情封關(guān)等因素影響，奢侈品牌更加重視深圳。繼蔡屋圍后，后海成為第二個重奢商圈。

2021年，深圳共有44個奢侈品牌入市，其中，15家為華南首店或深圳首店。比如，Chanel、Goyard、Van Cleef & Arpel等，都開設(shè)了深圳首店，老佛爺百貨華南首店也落戶深業(yè)上城。

與此同時，深圳的奢侈品氛圍更加多元，迪奧、寶格麗、路易威登等相繼舉辦展覽。對無法引入奢侈品牌的購物中心來說，潮牌成為調(diào)改吸引人氣的“秘密武器”。

奢侈品與潮牌大量涌入，也使得深圳2021年服裝零售業(yè)的租賃成交數(shù)，環(huán)比增長45%。

調(diào)改升級，爭相引入高化品牌

消費升級，顏值經(jīng)濟迎來風(fēng)口。化妝品零售額，不論是在全國還是深圳，都保持了較快增長。

對商場來說，引入高化業(yè)態(tài)，既能提升項目時尚度，又能帶來實實在在的業(yè)績。因此，國際一線美妝品牌，成為購物中心調(diào)改升級的必爭之地。

比如，深圳萬象天地大力引進了Penhaligon’s、CREED、TOM FORD、HR赫蓮娜等。卓悅匯也引進了12家國際美妝品牌，包括DIOR、Guerlain、LANCOME、GIVENCHY等。

珠寶配件、運動娛樂持續(xù)擴張

2021年，深圳中高端購物中心，共有近200家珠寶配件品牌及90家運動品牌開業(yè)。

相比2020年，商場的運動品牌豐富度進一步提升，既有回力、駱駝、特步、鴻星爾克等國內(nèi)品牌，也有首次進入深圳的美國戶外品牌Chums、法國品牌HOKA等。

運動娛樂業(yè)態(tài)方面，攀巖、滑雪、室內(nèi)蹦極等品類頻頻入駐，以大面積租賃帶動了項目去化。此外，HADO、QQfamily等新競技品類，也為購物中心的游戲社交提供了新場所。

新能源汽車搶占購物中心首層

未來十年，中國宏觀經(jīng)濟中有一條關(guān)鍵的主線——“新舊動能”的加速轉(zhuǎn)換。比如，新能源車更受歡迎。

2020年，中國新能源汽車銷量137萬輛（市場滲透率5.4%），2021年1月-11月滲透率上升至13%，銷量300萬輛。

這也給商業(yè)地產(chǎn)帶來了影響——越來越多購物中心的首層，出現(xiàn)小鵬、蔚來、理想等新能源汽車“扎堆”的情形。而傳統(tǒng)汽車中，蘭博基尼、賓利、路虎等高端品牌，也紛紛加快布局。

展望2022

消費4.0，元宇宙火進商場

存量時代下，輕資產(chǎn)輸出與存量改造越來越重要。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及運營能力，將成為部分房企拿地的核心競爭力。頭部企業(yè)強強聯(lián)合，也將成為行業(yè)趨勢。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)下沉至社區(qū)，社區(qū)商業(yè)是未來的重要板塊。但需要指出的是，部分開發(fā)商還是傳統(tǒng)銷售思維，社區(qū)商業(yè)運營粗糙，要想做好招商運營，還有很長的路要走。

深圳商業(yè)地產(chǎn)

三大走向勢不可擋

運營時代，長期投資成為市場主流

2022年，深圳乃至大灣區(qū)的零售物業(yè)投資市場，預(yù)計將表現(xiàn)平穩(wěn)。

險資、核心基金正成為主力買家；中小規(guī)模的投資基金，更青睞小體量項目的更新改造。這也將給小型商業(yè)資產(chǎn)運營商帶來機會，比如老廠房改為社區(qū)商業(yè)，將提升項目價值。

多點供應(yīng)，租賃需求繼續(xù)穩(wěn)中向好

2022年，深圳將邁入第6個供應(yīng)高位年，多點供應(yīng)，預(yù)計新增量超100萬㎡。新項目地理位置較分散，主要分布在非核心區(qū)，市區(qū)多為舊改項目，K11和天河城也將首入深圳。

從需求端來看，整體租賃需求將延續(xù)穩(wěn)中向好的態(tài)勢。潮流集合店、特色餐飲、室內(nèi)運動、家居生活館、新能源汽車等新興品牌，都將積極擴張，品牌層次也將顯著提高。

整體空置率將繼續(xù)回落，維持低位水平。至于租金，受新興商圈項目陸續(xù)入市的影響，深圳的平均租金水平將結(jié)構(gòu)性下降。

位于核心區(qū)的商業(yè)，將在宏觀環(huán)境變好的情況下，實現(xiàn)客流的提升。對部分市郊及非核心商圈的項目來說，將繼續(xù)受到需求分布不均衡、租戶流動性大等問題的影響。

元宇宙+購物中心，定制消費體驗

2021年，堪稱“元宇宙”元年。在這一概念的加持下，零售商業(yè)將逐漸邁向“元宇宙”時代，營造「現(xiàn)實」與「虛擬」交互的消費場景。

在元宇宙的“平行時空”里，零售商品的3D化更接近現(xiàn)實，能實現(xiàn)試穿試用、實地擺放等功能，將有效提升消費轉(zhuǎn)化率。

舉個例子，汽車展廳開進購物中心成為趨勢，但在商場里試車有局限性。在元宇宙，人們不必受現(xiàn)實世界的限制，可以讓汽車漂浮在水面、天空，消費體驗更多元也更定制化。

競爭無處不在，但我們堅信，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場依舊大有可為。愿2022年，每一位入局者都能在新舊交替中，找準(zhǔn)自己的定位。順祝年底PPT早日ending。

本文參考資料

第一太平戴維斯：

通時合變 | 第一太平戴維斯發(fā)布2022年中國房地產(chǎn)市場展望

戴德梁行：

“戴”你奔赴零售商業(yè)“元宇宙”

世邦魏理仕：

2021年深圳房地產(chǎn)市場回顧與2022年展望

仲量聯(lián)行：

Mi Yang談中國辦公樓市場

Jacky 評中國零售地產(chǎn)市場

都在盤點和展望，這篇有點不一樣