分拆“商管+物管”閃電IPO ，龍湖跑在了萬科前面

2022開年，資本寒冬的陰霾還未完全散去，但龍湖智創生活已經決定赴港IPO。

龍湖智創生活是龍湖集團發布的一個全新品牌。按照官方說法，這是一個提供物業管理及商業運營服務的，智慧生活及空間服務品牌。

文 / 地金君

1月7日晚間，龍湖集團發布公告稱，公司建議分拆公司附屬公司龍湖智創生活有限公司的股份在香港聯交所主板獨立上市。同日，龍湖智創生活向香港聯交所正式遞交招股書。

此前老牌10強房企中，僅有萬科和龍湖尚未分拆物業上市。

萬物云自2021年11月5日官宣將赴港上市以來，已有兩月有余，但目前仍遲遲未正式遞表；

反觀龍湖，從發布品牌到公開上市計劃再到遞交招股書，動作干凈利落，僅僅花費一天，堪稱“閃電速度”。

業內關于“萬科和龍湖誰先分拆物業上市”的猜想，答案終于揭曉。

其實，房企拆分物管業務單獨上市，集中在2020年，這一年甚至被稱為物業上市元年。

對于龍湖智創生活此時闖入資本市場，一位旗下物業板塊正在等待港交所聆訊的房企負責人對地金君透露示，“作為物管市場上的兩大龍頭，龍湖和萬科的入場，還是會對行業產生很大的影響。”

其實這兩家巨頭分拆物業上市的消息保密的很好，就在去年這個時候，萬科、龍湖還明確表示不會拆分物業上市。

2021在1月26日，龍湖年度工作會議上，龍湖集團董事長吳亞軍稱，“目前龍湖物業并沒有單獨上市的計劃。”

時過境遷，龍湖還是改了主意，小步快跑，向資本市場沖刺。

目前來看，這次閃電IPO，有三個方面最受關注：

1.上市資產包里，龍湖為何最終選擇了把物管+商管同時注入

2.經過最初的上市潮后，現在的物管市場狀況如何

3.作為對手的萬科（萬物云）在做什么

“物管+商管”組合中，

龍湖物管收入仍占近八成

2018年，龍湖地產正式更名為龍湖集團，并布局四大主航道業務：地產開發、商業運營、長租公寓和智慧服務。

一直以來，龍湖商業以“天街”為主品牌實現全國核心市場布局。

從2011年開始，龍湖集團將商業地產板塊上升為集團核心業務之一，并確定“持商業”戰略——每年將以銷售物業回款的10%作為上限投資持有物業，進行快速的全國化布局，在2015年前后實現每年3-5個項目開業，在近兩年更提速到每年10個左右項目開業。

由于天街選址基本上都是一二線城市的TOD地鐵上蓋項目，在良好的區位優勢+運營、品牌效應的加持下，龍湖逐漸成為了商業地產的龍頭企業。

據招股說明書，按截至2020年12月31日的一二線城市在運營建筑面積計，龍湖智創生活以一二線城市在運營建筑面積4.4百萬平方米在中國所有購物中心運營服務提供商中，排名前三，占比約1.9%。

此外，來自龍湖的數據顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務，合計管理面積0.058億平方米。（截至2021年9月30 日，在管面積為0.057億平方米。）

這與華潤萬象生活所運營的購物中心規模大致相當。根據財報，截至2021年6月30日，華潤萬象生活運營購物中心項目65個，在管面積0.069億平方米。

而從住宅領域來看，據克爾瑞統計，2021年龍湖銷售額為2900億元，全國排名第十。

因此，目前房企中，不管從住宅還是商業規模的角度來看，龍湖都屬于頭部梯隊。

和萬達商管一樣，龍湖商管會否單獨分拆上市，成為新的現金奶牛，也是業內的一大猜想。

但最終，龍湖還是選擇把商管+物管注入進了同一個資產包內。

2021年10月27日，龍湖智創生活宣布同意收購天街商業資產管理100%已發行股本，代價為1港元，完成了資產重組。

針對赴港上市的物業公司，“商管+物管”的業務組合，被認為具有更高的溢價能力和抗風險性。同時，商業物業服務的毛利率普遍高于住宅物業服務。

在龍湖之前，華潤萬象生活、寶龍商業、中駿商管、合景悠活、金融街物業等皆采取了類似組合。

不過相較而言，中駿商管、寶龍商業、金融街物業等的“商管基因”更重，營收結構中，商管占了大頭。其中，寶龍商業主要為購物中心提供服務；卓越商企和金融街物業則是以寫字樓、酒店為主。

而龍湖智創生活與華潤萬象生活、合景悠活更相似，收入貢獻結構中，都是物管服務＞商管服務。

特別是華潤萬象生活，其目前估值僅次于行業龍頭碧桂園服務，也是目前物管行業市盈率最高的企業。

具體來看，招股書顯示，龍湖智創生活目前業務主要有兩塊：住宅社區及其他非商業的物業管理服務（簡稱物管板塊），商業運營及物業管理服務（簡稱商管板塊）。其中，物管板塊占據近八成收入。

截至2021年9月30日，物管板塊與商管板塊的收入占比分別為77.4%、22.6%。

一直以來，開發商旗下的物業公司發展普遍依賴母公司，因此，獨立第三方物管規模的大小，常被視作一個關鍵指標。獨立第三方公司占比越高，證明對母公司依賴越低、成長性越好；反之亦然。

從收入貢獻的角度來看，龍湖物管板塊在這方面表現不錯：

截至2021年9月底，在物管服務77.4%的收入占比中，龍湖集團及其聯合營公司的收入占比為12.8%，獨立第三方收入占比達到了64.6%——意味著，來自于母公司和獨立第三方物管業務的收入比為1：5，龍湖物管板塊對母公司的依賴較低。

具體從城市能級來看，二線城市在龍湖智創生活的收入占比最高；按收入地區劃分，全國范圍內，西部地區占比高。

成功IPO后，龍湖智創生活在行業中將處于何種水平？

由于2021年全年的數據還未正式出爐，以截至2020年12月31日的年報數據為基準，地金君把龍湖智創生活、碧桂園服務、融創服務、華潤萬象生活、合景悠活在幾個方面對了個對比：

由圖可見，在物管板塊的獨立第三方收入占比方面，龍湖可謂一騎絕塵，以82%的占比遙遙領先。

而在同樣主打“物管+商管”概念的上市公司中，龍湖智創生活的物管（住宅）收入占比最高。

“目前房企中，幾乎沒有哪家強大到，能夠把物管和商管分別獨立分拆上市成功的。如此看來，即便是龍湖也沒能做到。”上述房企負責人說道。

資本在加速回歸理性

眼下，更受關注的是，經過最初的上市潮+并購潮后，目前的物管賽道究竟有了怎樣的變化？在主打“物管+商管”概念加持下，龍湖智創生活此番赴港上市，能否復制華潤萬象生活的成功？

自2018年開始，就有一眾品牌房企拆分旗下物業管理業務赴港上市。其中雅生活、碧桂園、新城控股、佳兆業、旭輝等房企旗下物業版塊均在2018年成功上市；

到了2019年，全年上市物企則達到10家；

2020年，受三道紅線監管以及疫情影響，拆分物管上市更是成了諸多房企募集資金的一大法寶——17家物管企業選擇赴港上市。

在一眾物企蜂擁上市的背后，是資本市場的認可。

據數說商業統計，物業上市企業2020年市值總額為6499.10億元，較上年同期的2248.53億元增加了4250.57億元，同比增長489.04%。平均市值由上年同期的83.28億元增加至141.28億元。

不過，即便是在親眼目睹了諸多物企在上市后賺的盆滿缽滿后，2021年初，在龍湖推出全新家裝及房屋租售品牌“鵝塘”時，董事長吳亞軍依然沒有松口，稱“上市是手段，不是目的，做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”

到了2021年，飛奔了三年的物管行業放緩了速度。

據中指研究院數據，從一級市場看，2021年7月前，共有12家物業企業成功登陸港股市場，僅七月當月就有6家物業服務企業成功在港股上市；二級市場也表現強勁，港股物業板塊平均漲幅為22.88%。

但隨著7月的結束，港股物業板塊熱度卻降下來，自8月始至12月17日，港股僅新增2家物業企業；二級市場的走勢也發生轉變，從7月1日至12月10日，僅6家企業出現上漲，板塊平均跌幅為22.16%。

同樣回歸理性的，還有市盈率。

以華潤萬象生活為例，一年前，2021年1月7日，華潤萬象生活的市盈率已高達83.50，遠高于其他只以住宅物業服務為主營業務的上市公司。

而到了2022年1月14日，華潤萬象生活的市盈率僅有52.5。

此外，2021年的資本市場面臨著更多不確定性。數據顯示，2021年遞表企業合計34家，但絕大多數物管公司上市情況并不理想，招股書失效數量新高、上市耗時增加、首日破發、股價大幅回調、市盈率出現大幅下降。

其中，中南服務、祥生活服務及中梁百悅智佳服務通過聆訊并未上市。

2021年8月31日，中國金茂旗下物業平臺金茂物業正式向港交所遞交招股書，并于12月更名為金茂服務。但到如今，仍舊還沒有下文。

同時，并非所有“商管+物管”的概念都能獲得資本青睞。

2021年12月16日，港交所披露易顯示，禹佳生活服務遞交的上市申請材料失效，而這已經是禹佳生活服務第二次遞表，上一次遞表為2020年12月。

彼時，禹洲集團將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務集團，首次向港交所提交招股書，經歷6個月的聆訊期后，于2021年6月失效。隨即，禹佳生活服務馬不停蹄地遞交第二版招股書，但最終，二次遞表也未能成功。2022年1月5日，旗下禹州物業宣布被華潤萬象生活以不高于10.6億元的代價收購。

此時龍湖智創生活“激流勇進”，資本市場會給出怎樣的答案？包括吳亞軍在內的所有人都在期待。

萬科或成首個

商管+物管獨立雙上市房企

如今，房企TOP10中也僅剩萬科的萬物云暫未正式遞表。

對于萬物云的上市計劃，萬科董事會主席郁亮曾多次拋出“不到千億市值不會上市”“等到萬科物業（萬物云前身）被認同為一家城市服務商才會上市”等表態。

直到2021年11月5日，萬科A公告稱，計劃分拆子公司——萬物云到香港聯交所上市，這也將是萬科第一次分拆單個業務板塊進行上市。

如今龍湖智創生活IPO的懸念已經揭曉，意味著若萬物云成功上市，萬科將成為首個商管（印力）+物管（萬物云）板塊同時登錄資本市場的房企。

2021年12月31日，萬物云對外發布了最新的業務品牌架構，原屬于SPACE板塊里“樸鄰發展”合并進了GROW板塊里新增的“萬物為家”，SPACE板塊中則新增了鏈接并賦能所收購企業的“譽鷹平臺”，同時GROW板塊也新增了“祥盈企服”。

對于此次變動是否為上市前最后一次業務品牌架構調整，萬物云方面表示，暫無更多信息對外透露。

新年伊始，物管行業新的收并購還在繼續。比如中南服務剛剛以22.6億的代價賣身給華潤萬象生活，變現離場。

與此同時，另一家商管巨無霸——萬達商管還在沖擊IPO的路上。

去年10月21日，萬達商管向港交所遞交了招股說明書。數據顯示，截至2021年6月30日，萬達商管（珠海萬達商管）管理全國204個城市380座萬達廣場，其中獨立第三方項目總數106個，在管商業物業建筑面積共0.54億平方米。

2022年會怎樣？還需要時間給出答案。

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